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五一之前，备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导意见细则悉数公布。由于东城区、西城区和海淀区是北京传统教育强区，这三区的学区房一般是被市场认可的真正学区房。这三区的入学政策基本能够决定北京市学区房的价格走势。
海淀区和东城区在相关细则中明确规定，自划定日期后取得房屋产权证的家庭，其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。而西城区政策仍然延续了一定的稳定性，这使得西城区成为目前北京市入学情况最为明确的区域。
中国证券报记者走访了解到，多校划片政策之下，东城区和海淀区一些传统强势学区房价格较2018年下滑明显，家长在选购学区房时更加理性，更加看重房屋本身的居住价值。而西城区的一些热门学校的学区房仍然抢手，小户型单价仍处于高位。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，对于绝大多数家庭来说，不买学区房难以进入这些热门学校的前提没有变化。而今年乃至以后的学区房政策的关键在于，买了学区房是否肯定能上目标学校？目前这一答案并不确定。他认为，还要观察招生时的具体操作细节。
多校划片“立降”房价
海淀区政策明确，2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片，同时要求房户合一，即“具有海淀区户籍的同时，也必须在海淀区实际居住”。
东城区政策确认，东城区入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
实际上，东城区和海淀区将推进多校划片的信息在两区2018年幼升小细则中就已经明确。受预期变化影响，近一年来，东城和海淀区学区房已经出现降温，价格下降明显。
以东城区为例，为推进多校划片，2018年东城区《细则》中就已提到，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
由于幼升小入学工作一般早于当年6月30日结束，因此2018年东城区《细则》中多校划片的相关安排对当年入学的京籍东城区适龄儿童并没有影响。但2018年东城区《细则》时间界限新规定的“杀伤力”在于对2019年乃至以后的入学预期，过去幼升小基本上按照划片和学校一一对应，比如购买史家小学学区房的京籍人员，子女基本上都能进史家小学，今后这一通过购房上学的预期完全改变。
中国证券报记者走访了解到，东城区学区房在过去一年中价格整体出现明显下滑。以青年湖小学（东城区知名中学171中学直升校）对口次新小区湖景苑为例，2017年3月调控政策出台前，单价一度超过12万元/平米，而目前均价在10万元/平米左右。
湖景苑2017年“3.17”调控前成交价格情况，信息来源：链家APP
湖景苑近期挂牌房价价格，均有50万以上的可谈空间，信息来源：链家APP
而金宝街对口史家胡同小学的某小区两居户型（约70平方米），过去一年的实际成交价下跌超过50万元。
多校划片的预期下，一些家长选择去确定性更高的西城区购房，另一些家长则选择在区内更为均衡的片区购房。
“在入学不确定的情况下，出于保底思维，东城区整体学区实力比较均衡的安外片区、和平里片区等片区的房屋预计将相对抗跌，此外考虑到日后的出手难易程度，购房家庭会倾向选择居住和保值属性较高的房屋，已经走向‘房住不炒’的思路。学区‘老破小’将越来越难卖。”一位东城区学区房中介表示。
不过也有了解相关学区情况的中介表示，实际情况远比细则中的情形复杂。“例如青年湖小学，因为划片区域小，附近住宅不多，实际上每年学位有富余，在这种情况下，是仍然执行‘节点后’电脑派位入学，还是按照就近原则让对口片区的孩子直接上学？这些细节都要等待具体招生时才能明确。”该中介对中国证券报记者说，“但不管如何，明确了多校划片的政策后，将降低学区房的热度。”该中介表示。
西城热度不减
西城区2019年的政策出乎不少人的预料。西城区并未像此前传言的开始推行全面多校划片政策。2019年西城区规定，学校依据户籍、房产、居住年限等条件录取，学位不足时，在学区或相邻学区协调入学。这一调整，意味着西城区可根据不同学区学位分布状况进行协调，不再必须通过多校划片的方式进行派位，在某种意义上，算是接近于单校划片。因此，西城区成为了目前学区房不确定性最小的区域。
事实上，今年上半年，叠加西城区或推行多校划片以及东西城年内“锁区”等传言，西城学区房持续火热。德胜、金融街等优质学区的热门校小户型单价甚至超过了15万元/平方米。
位于什刹海学区的雷锋小学本是一所普通小学，近期的教改后，变身为十三中分校和三帆中学的大比例双直升校（前述两所初中中考成绩在西城区名列前茅），由此身价倍增，对口小区房价也一飞冲天。
中国证券报记者了解到，近期该校对口的一个30平米左右的小户型，业主已经给出了18万元/平米的单价，看房者仍络绎不绝。而传统顶级学区房小区如丰汇园等小区的小户型单价也超过了15万元/平米以上。
一些本身学位有限但划片区域较广的热门小学成为了发生“踩踏”高风险的地区，连中介都开始提示风险。
吴女士是链家西城区某门店资深中介，她近期刚“劝退”一名想在中信城购买学区房的家长。中信城对口的学校之一是福州馆小学，该学校已经被明确为八中附小，升学通路良好，加之中信城是二环内难得的次新高端小区，因此受到不少家长的关注。
吴女士介绍，这位家长的孩子目前1岁半，在吴女士看来，福州馆小学学位非常有限，而划片小区仅中信城就有数千住户，1岁半落户显然风险太大。“目前中信城的学区房客户，我们建议客户最好能做到子女出生落户，否则被调剂到其他校的风险非常大。”吴女士对记者表示。
700万成分界线
尽管西城部分热门小区单价屡创新高，但记者了解到，由于目前北京市严格的限贷限购政策，加之绝大部分家庭的购买力有限，实际上目前北京学区房已经有明显的价格天花板。
吴女士对记者表示，目前学区房购买家庭大多是非首次购房客户，按照目前北京市的信贷政策，二套房网签价格不高于468万元的，最高可贷192万元，约为网签价格的4成，网签价格高于468万元的商品房，最高仅可贷评估值的2成（评估值一般是网签价格的9成）。同时，二套房成交时还面临高达网签价格3%的契税。因此，除了高额的房价，大多数购买学区房的家庭都要面临高额的交易成本和相对有限的信贷杠杆。
在此情况下，700万元成为了一个分界线。以西城区为例，主流学区房仍是1-2居室，成交周期趋短、价格趋高，价位集中区间在550-700万元之间。总额700万元以上的学区房是绝对的高价位，这类房源远不如小户型好卖，单价也较小户型明显降低。
以广外片区热门校椿树馆小学对口小区为例，面积在30-40平米左右的一居室，成交单价高达12万元/平米，而附近某次新小区70平米左右的两居，成交单价则稳定在10万元/平米。“单价再高，房子也就卖不出去了。”吴女士表示。
“西城区今年政策相对平稳，预计西城学区房的价格仍将维持稳定。家长也会理性考虑家庭的经济能力和以后的居住便利程度，毕竟学区房不是孩子成才的全部。”吴女士表示。
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