初冬时节，天气的变化有点反复无常，一会艳阳高照，还能感受到秋季的燥热，一会又阴云密布，寒风袭来，落叶遍地。楼市也是如此，既有走弱的迹象，也有放松的特征。一方面，地价的趋势性回落在延续。自然资源部直属中国国土勘测规划院近日发布的《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示，截至2019年第三季度，住宅地价同比增速已经连续6个季度放缓。一线、二线、三线城市住宅地价环比增速较上季度分别下跌0.25个百分点、0.71个百分点和0.25个百分点。
另一方面，年内已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整，已经现出端倪的包括衡阳、广州、佛山等地，北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。市场的景气度确实在下降，各个城市的人才新政，又让人感到左右为难，不过，入冬后，楼市又“倒抽了一口寒气”，首次出现了3个“现象”，购房者“前怕狼后怕虎”的顾虑，可以放下了。
所谓居民购房杠杆，说白了就是购房者的负债率，这个指标越高，说明利用高杠杆方式买房的人就越多。今年1-6月份，在所谓楼市“小阳春”的刺激下，居民购房杠杆率出现上升。但是，7-9月份，因为房地产融资收紧，全国首套房贷平均利率已连续4个月上升，很少有人冒着月供升高的风险去高额负债买房，即便实行了新的房贷利率挂钩LPR政策，房贷利率依然维持高位运行。所以，各城市的人才落户新规定，对楼市的刺激力度并不大。从居民购房杠杆率这个角度来看，年内首次下降，说明场内气氛仍然低迷。
第二，“金九银十”冷清收官。中国证券报11月1日报道称，传统的楼市旺季“金九银十”已然失色。数据显示，截至10月27日，40城10月共成交2149.3万平方米，环比9月下降16.4%。9月重点40城新房销售面积2079.24万平方米，环比8月微升6.8%，同比微升1.2%。9月和10月，一直以来是开发商倚重的销售旺季，业绩能不能创新高，回款有没有保证，全靠这两个月的铺垫。传统的旺季平淡度过，意味着年底之前很难再有大的起伏，指望各城市出现宽松信号后，年底再出现一波行情，基本不可能。
第三，居民杠杆率下降，说明买房成本居高不下，购房者开始变得理性。金九银十平平淡淡，说明市场变得成熟，不吃打折、特价这些套路了。房企破产家数增加，意味着房地产行业集中度进一步提升，“红海”形成，后来者的机会越来越少。这对购房者来说其实是个好消息，每年的四季度，都是开发商压力最大的时刻，今年也不例外。所以，未来两个月，房企需要大量的回款，既是为了完成年度业绩目标，也是为了缓解交房压力，用在售楼盘的回款，用来加快以前卖出去期房的施工进度，这样一来，打折、降价的房源自然会增多。
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