NO. 1｜壹
杭德輕軌這次終於實錘了！
上個月底，德清縣政府網站官宣：杭德輕軌工程獲批建設。
起於德清高鐵站，終於地鐵10號線一期新興路站的杭德輕軌，全線12站，總投資166.5億。作為杭州亞運會交通配套項目之一，預計2022年建成。
每一條軌道建設落定，都為剛需打開一扇新的窗，也給掙扎在搖號大軍中的他們，打了一劑強心針。
特別是大城北一帶，要想買單價2萬上下、帶地鐵的新房，真是太難了。
熬了大半年，好不容易盼來26500元/㎡的華潤·幸福裡，結果一共596套房子，23758戶報名，中籤率不到2.5%。
即便行大運擊敗了2.3萬人，還得掂量掂量，100㎡以上戶型的首付款，湊不湊得到。
剛需不比投資客，買房那都是踮起腳，傾盡全家的積蓄，花光六個錢包。
但凡首付預算（首套）能提高十幾二十萬，旁邊的萬科杭宸、海德公園二手房，都能直接拿下了。不至於等到現在，在2萬多人裡拼人品。
還不是衝著幸福裡價格便宜，還帶地鐵！
幸福裡往南1站地鐵，高層要賣3萬6；往西1站，新房限價2萬9。東邊的運河新城更貴，新房限價3萬8。
因為是明顯的價格窪地，全杭州殺紅眼的投資客也衝過來“搶食”，剛需真是欲哭無淚。
幸福裡再往北，房價倒是更友好；但杭德輕軌一直沒個準信，也不敢輕易下手。
但現在，所有的邏輯都要重新梳理了。
NO. 2｜貳
很快，貫穿德清、餘杭的杭德輕軌就要動工。按規劃，杭州段全在地下鋪設，實則與地鐵無異。
就在幸福裡北面，3站地鐵就會有一純新盤，高層精裝均價才賣19800元/㎡。有人可能猜到了，就是陽光城廣宇·上塘九里。
總建築面積約19.2萬㎡的上塘九里，規劃有3幢11層小高層及15幢18-20層高層。馬上要加推2幢高層，全是約89㎡、117㎡。
可以預見，因為杭德輕軌的實質性利好，這又將掀起新一輪的“幸運爭霸戰”。
上塘九里即將加推12、13號樓
精裝修，均價2萬上下，杭州可選擇餘地太少了。
仁和、崇賢、大江東、臨平山北、蕭山瓜瀝、臨安、富陽，一雙手就數得過來。
它們都位於城市的近遠郊，到武林廣場單程動輒二三十公里；交通時間呢，也遊走在“可忍受”與“不能忍”的灰色邊緣。
最近的是崇賢，其次是鮮少發聲的仁和，都只有十幾公里的距離。
崇賢精裝住宅，最新批出的價格2萬1，可惜地鐵規劃暫時空白。仁和在杭州樓市聲量雖不高，如今勝在有杭德輕軌，與地鐵10號線無縫銜接。
從上塘九里到杭德輕軌雲會站（已批覆），僅400餘米。
往南，一站地鐵就到杭州輕軌終點站，也是地鐵10號線一期終點站新興路站。繼續向南搭兩站地鐵，就到城北萬象城的幸福裡。
據說，10號線規劃向北延伸至仁和，預計2025年建成通車。 到時連換乘都省了，一條地鐵線路直達。
因為這些利好，原本在杭州眾多“2萬元板塊”中不起眼的仁和，突然就躍居首位陣營。上塘九里，也從一個可買可不買的剛需盤，“必買指數”一下五顆星。
NO. 3｜叄
短短3站地鐵，對剛需而言，是高達近百萬的價差。
幸福裡最小戶型88㎡，只能做三房一衛。要想滿足三房兩衛，最小100㎡。
上塘九里約89㎡，就能做出市面上受寵多年的三房兩衛戶型。
約89㎡的中間套，經典三開間朝南格局，南向面寬約9米5。主次臥均帶飄窗，陽臺長約3米4，與客廳相連。
上塘九里約89㎡樣板間實景
得益於中井的設置，中間套做到了七面採光，連衛生間都是全明衛，還能容納一字型淋浴房，方便老人小孩沐浴。好些個改善戶型，都未必能做到這般寬敞。
即將加推的12、13號樓，還有四分之一房源是市面上罕見的89㎡邊套，270°採光面，自然光毫不吝嗇地灑入屋內。
約6.25米的闊綽落地大飄窗，餐客廳一體化的設計，讓家裡的公共空間變得明亮而開闊。
主次臥朝南，套房式主臥還帶個飄窗，次臥則連著陽臺。邊套戶型的好處太明顯，採光、私密性都大大增強。
上塘九里約89㎡邊套戶型圖
同是三房兩衛，上塘九里套均不過175萬，幸福裡得265萬。這中間，就有約90萬的價差。
若是改善家庭換房，價差就更大了。
幸福裡四房兩衛改善戶型，最小131㎡；上塘九里約117㎡就能實現同樣功能。兩者之間，價差高達116萬。
這還沒算車位。哪怕有地鐵，好多家庭還是得備上一兩臺車吧。幸福裡車位售價27萬/個，上塘九里比它便宜了10萬左右。
買兩個車位，就是20來萬的差價啊。
NO. 4｜肆
當然，戶型退化並非樓市個例。
兩年前，我們就曾預言：隨著建築測繪規則改變，杭州“神戶型”將逐步退出歷史舞臺。
現在，越來越多新入市的純新盤，起步95㎡，好些跟幸福裡一樣，還只有三房一衛。
這一趨勢，不僅頻頻發生在改善新盤，就是剛需盤，眼下89㎡三房兩衛也成了稀缺品。
上塘九里透視效果圖
像上塘九里這樣單價2萬左右的剛需盤，我統計了一圈，還能設計出三房兩衛的，大多樓盤起步93㎡。
目前在售及產品已敲定的，89㎡做到三房兩衛，杭州城加起來不過9個。
設計出邊套89㎡的就更少了，僅4個，上塘九里便是其中之一。
其中兩個，周邊未規劃地鐵；另一個在臨安，距離地鐵直線還有1公里。
上塘九里預計本月加推，直接銜接幸福裡。
上塘九里示範區實景
重點是，整盤1030套可售房源，約89㎡的戶型佔了近6成。只要搖中，選到小戶型的概率，比幸福裡大多了。
不僅承載仁和本地及大城北外溢客群，好些工作在濱江的剛需購房者，跨過整個城區跑來搖上塘九里。
沿著上塘高架一路往北，到儲運路再轉仁河大道，很快就到。雙向六車道的仁河大道，年前施工完畢，開通後將一路暢達。
黃龍一帶外溢過來的剛需就更多了，搭乘地鐵10號線直接到家。始末站上車，還無需擔心早晚高峰搶不到座位。
由於整個杭州城的外溢客戶都在買，上塘九里首開當月，便一舉摘下全杭城銷冠。頭頂“明星紅盤”光環，未來進入二手房市場，只怕搶得人更多。
9月杭州十區成交前十樓盤（數據來源：克而瑞）
NO. 5｜伍
精裝2萬、地鐵、89㎡，任一點都散發著“萬人搖”潛質。
可是，上塘九里所處的仁和板塊，太低調了！過去6年半，僅有3宗涉宅地塊出讓，2宗靠近城北副中心核心區，上塘九里便是其中之一。
美國萬寶路香菸總裁馬克斯維爾說過：名牌產品是企業發展的最大資產，企業的牌子如同儲蓄戶頭，通過廣告積累，就能享受高額利息。
無新地出讓的仁和，新房定價少了高地價這一參照物，這才有了上塘九里如今感人的價格。
然而，產業先行的仁和，實則憋著大招。
智能化的菜鳥物流
早在2017年，位於餘杭中軸位置之上的仁和，就已與未來科技城達成戰略合作，成為後者轄區內孵化項目的轉化基地。
同年，菜鳥物流進駐，將打造為亞洲第一、高科技智能化的最高標準物流倉儲；總投入60億，佔地約142畝的阿里巴巴雲數據中心，一期即將竣工。
除兩家“阿里系”外，摩根士丹利、比亞迪汽車、聯東U谷、安博物流等業內TOP級將進駐。未來三年，仁和規劃了1500畝土地用於產業配套，計劃引入2-3萬人才。
這發展軌跡，是不是分外熟悉？妥妥地，未來科技城2.0啊。
七八年前，未來科技城核心區住宅一萬三四，現在，二手房價動輒4萬+。精裝2萬的仁和，未來想象空間可想而知。
城北副中心規劃圖
納入良渚新城的仁和，戰略層面上還是杭州城北副中心，是《大城北發展規劃》中的重要一環。
今年開年，杭州市建委牽頭，落實的大城北地區三年（2018-2020年）行動計劃，約570個建設項目將開建。前兩天，大城北核心區規劃設計方案出爐，一個全新的城市中心，躍然而上。
嗅覺最敏銳的，還是行走在資本前列的房企們。
這兩年，不論樓市冷熱，但凡仁和有新地推出，宗宗拍至封頂+自持。
在不確定的環境裡，一套上塘九里，或許是杭州留給剛需最後的溫柔。
本文
概要
11.7
2019
項目
陽光城廣宇·上塘九里
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地址
仁河大道、怡然街交叉口西側。
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產品
總建築面積約19.2萬㎡，由3幢11層小高層和15幢18-20層高層組成，戶型建築面積約89-123㎡，精裝交付。
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銷售
即將加推12、13號樓，主力戶型約89㎡、117㎡，精裝均價19800元/㎡。
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推薦理由
精裝2萬內，杭州可選擇餘地並不多；三站地鐵直達萬象城，區域窪地，更靠近大城北核心區；邊套89㎡三房兩衛十分稀缺，整盤近6成小戶型。
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其他特點
仁和首個精裝修盤，首開中籤率僅20.8%；有未來科技城2.0之稱的仁和，板塊前景向好；小區規劃有約5000㎡中央園林景觀、假日草坪及約600米環形跑道。
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交通貼士
杭德輕軌雲會站（已批覆），僅400餘米。
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