從今年四季度開始，樓市的風向已開始轉變。
伴隨著經濟下行壓力的加大，各城市在“因城施策、一城一策”的鼓勵下，陸續開始放鬆樓市調控。比如，南京、天津、三亞，上海、廣州、成都，都對限購政策進行了調整，深圳更是一刀切的大幅度提高了普通住房標準，直接導致房價明顯反彈。樓市調控重要風向標的房貸利率也於11月20日在僵持4年不變之後首次下調5個基點。
就在上週11月29日，佛山也快馬加鞭的發佈了《關於進一步完善人才住房政策的補充通知》，對認定的人才、本科學歷和中級工以上的人士，取消了戶籍和社保的購房限制。
我在11月4日的文章《2020年，樓市會放鬆嗎？》裡已經對明年的樓市政策有了全面的預測，我在這裡再次重申一下：各地花式去庫存+降準降息+房貸利率下調+定向人才取消限購+零門檻落戶+取消限價+放鬆首套剛需。
大家務必要引起高度重視，因為，2020年的樓市和2019年絕對不一樣。對開發商和購房者來說，最艱難的時刻已經過去了，2020年將是觸底回暖之年 。
2019年的樓市走向，讓很多人第一次知道了“小陽春”的存在。我敢保證絕大多數人根本不瞭解小陽春的成因和趨勢。更可笑的是，的確有粉絲髮微信問我為啥會產生小陽春，是因為天氣嗎？我真是哭笑不得。
下面給大家看幅統計圖：
這是中國社科院財經院發佈的《中國住房市場發展月度分析報告（2019年11月）》中對北上深杭等10大一二線城市二手住房成交量的統計數據。
圖表中可以清晰的看出，2017-2019這三年這10座城市二手房的最大成交量毫無懸念的全都是出現在3月份。這就是典型的小陽春行情，不管牛市熊市，從未改變、從不缺席。
其實，小陽春的成因和中國人年終獎到賬、年初學區報名、開年落實人生規劃都有重大關係。
其實成因不重要，而我今天想要迫切告訴大家的是：隨著各城市調控政策的放鬆和高層對樓市託底思維的重啟，2020年的小陽春必定比2019年還要火熱！
那麼，明年有買房和賣房計劃的各位朋友，請務必要提早做好準備，以免措手不及、再次踏空。
1 年底買房
小陽春行情在所有城市都會出現，不論一二線還是三四線。如果你本計劃明年初買房，而且首付夠，房票貸票有，那麼，
一定要今年底買進，千萬別等到明年小陽春，尤其是那些已經放鬆了調控的城市。明年初的購房熱潮一定會超出你想像，打亂你的買房步驟。如果不是純投資的高手，沒必要非等到利好政策出盡的房價最低點，在房價相對底部，市場熱度還沒有啟動的年底入場，才是剛需小白們的最佳選擇。
年底，新盤打折促銷對二手房是一種壓制，而且很多房東急於拋售，為的也是年後要置換，這時你買進可以大力砍價，可以挑挑揀揀，完全處在買方市場，主動權掌握在自己手裡才有機會成為贏家。
另外，也別一根筋的非要等年終獎到手了再買房，先和親朋好友湊夠首付把房子買了，過完年再還錢也不遲。
買房和賣房，最大的技巧就是：快人一步，一步足矣！在能夠預測到未來漲跌大行情的基礎上，比別人提早一步行動，哪怕是一天，都是贏家。
直到今天我還對2016年上海325新政發佈前夜的情形記憶猶新。其實在2016年3月25日上午上海住建委發佈非滬籍購房社保由2年改為5年之前的2天我就通過其它渠道得知了該消息。當時我提前把這個信息告知了關係好的一箇中介老闆，他多方打聽後確認屬實，立刻安排店員24日一天內緊急網簽了5份合同，對這5個在上海剛滿2年社保的非滬籍客戶來說，這家中介就是救命恩人、觀音菩薩，因為從2016年到2019年，上海房價翻天覆地的變化，眾人皆知。真是一天之差，兩個世界啊！
最愚蠢的買房者就是跟風買房。看到大家買自己也買，看到大家賣，自己也要賣。
在眾人都急於賣房的年底，你去買房，這樣你才能做市場的主角！
2 小陽春賣房
計劃置換房產的朋友，想要獲得最大利潤，我教你一個絕對實用的技巧：年底先買進，明年小陽春再賣。
年底之前把看好的房子首付付掉，簽完合同，最次也要付個大定金，然後把合同期限拉長至2020年下半年過戶。要賣的房子明年爭取3-5月份籤合同賣個高價格。
年底與小陽春的砍價和房價反彈空間至少應該有5%以上的價差，也就是說比如同一套房子，年底賣是500萬，年後小陽春則可以賣到525萬。按照我這樣的操作方式，保證你可以有幾十萬的利潤。
當然，賣房也是需要技巧的。現在就可以把要賣的房子掛出去，試探行情，觀察帶看量的多少。過完年小陽春一到，只要帶看量一漲，你就可以提高價格，帶看越多，開價越高。但是如果你年底不掛，年後再掛，你就沒有辦法從帶看量的多少體會到整個樓市行情的微妙變化和房價變化。
這種操作唯一需要注意的一點就是，儘可能的要把買房週期拉長，以免自己賣房時間太緊造成買房付款時間來不及。不過，在年底買房籤合同拉長週期並不難，因為絕大多數房東現在根本看不到明年的上漲和寬鬆行情，他們只希望能早點賣掉而已，價格和週期已經無所謂，能拋掉就是萬幸。
各位計劃置換的朋友，請務必珍惜這個大行情轉折帶來的最佳置換機遇吧！
3 學區房的風險
同理，想買學區房的朋友，也千萬別等到過完年再買。因為所有計劃買學區房的人都是年後才動手。
學區房是所有房產中最特殊的一類，不論樓市行情好壞，學區房是隻漲不跌。而且，每年年初的小陽春漲幅最大，供不應求，出一套賣一套，所以，買學區房就要逆潮流而行，在年底最淡季買到手才划算。
什麼樣的學區房最值得買？當然是面積小，總價低的。你的目的就是買個學票，能不能住人不重要，總價低最重要。總價越低將來你越容易拋掉，而且漲幅還完全碾壓高總價學區房。
最差的投資方式就是一輩子住在學區房裡。學區房需要就買，不需要別碰。因為學區房具有很大的政策風險。
2019年7月8日，高層印發了《關於深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》，其中第17條明確要求：“民辦義務教育招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生；對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取”。這就是著名的：公民同招，搖號錄取。
其實，從去年開始，北京就在一些區實行了多校劃片，而上海也在去年就開始了公辦民辦同步招生。學區房和重點學校一一對應的錄取方式正在改變，學區房政策的改革也是大勢所趨。
因此，企圖買一套大戶型學區房住一輩子是極其愚昧的做法。學區房用完就要及時拋掉，把學區溢價在高點兌現出來，置換一套高品質住宅，才是最穩妥的保值方式。
4 貸款越多越划算
2019年11月20日央行公佈，1年期和5年期LPR同步都下調5個基點，這也是2015年10月24日房貸基準利率降至4.9%之後4年來的首次降息。此次降息的意義重大，我在之前的文章裡也一再強調，實質上是宣佈我國全面降準降息時代的到來！
接下來的買房貸款策略務必要做到兩點：
一、和銀行籤貸款合同時，必須選擇每年調整一次貸款利率，因為房貸利率已經進入下行通道，未來每個月或者幾個月就會小幅下調一次。千萬別在合同期內選擇固定利率。你必須要充分享受到房貸利率下調的利好。
二、只要自己收入沒問題，月供能保證，剛需和改善買房一定要盡最大可能的多貸款，而且要把還款期限拉到最長，並且選擇每月還款額相同的等額本息，不要選擇開始月供高的等額本金。
因為，目前的房貸利率4.8%已經是30年來的歷史最低值了（上圖），而且未來幾年還會繼續降低。
2019年10月份我國的CPI已經高達3.8%，相比於目前4.8%而且還會下降的房貸利率來說，貸款買房實在太划算了，而且是貸的越多越有利。其實，從如此低的房貸利率上來說，國家還是鼓勵買房的，尤其是剛需和改善。
5 拋掉手中的爛房
以上這位朋友，我表示深深的同情，2013年買的北京商住公寓，現在成了燙手山芋。如果當時買住宅，現在應該漲了2倍，而他的商住卻賠了70萬而且還賣不掉。
2017年3月26日，北京市住建委發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》之後，火爆至極的商住房瞬間冰封，目前成交量相對高峰期下跌90%，房價幾乎腰斬。
目前北上廣深杭州南京等大多數一二線城市都在限制商住房的交易。全國範圍來說，只有深圳、長沙、寧波三個城市商住房可以落戶，其它都不可以，即便如此，在這三個城市也是要首選住宅。
上面這位諮詢我的朋友，我給他的建議是趕緊在年後賣掉，不要猶豫和不捨，不管價格多少，現在北京的行情，正是拋掉商住入手住宅的最佳時機。
因此，我在這裡奉勸各位朋友，如果你手中有品質差的房子，比如遠郊房產、旅遊地產、商住公寓等，一定要在年後的小陽春之時，趁亂出手，在大家的搶房熱潮中矇混過關，拋給外行接盤俠。
一定要記住，小陽春是你賣房的好時機，更是你拋掉手中爛房的絕佳機遇！
6 異地置業風口
11月22日，雲南公安局發佈《雲南省公安機關戶籍業務服務指南》，自2019年12月1日正式實施。文件顯示雲南的落戶門檻幾乎為零，只要是有學歷的，不論高低，技校中專以上都可以在雲南各城市落戶，包括省會昆明，而且購房、租房都可以落戶。
我也懶得再統計從去年到今年為止，有多少個省份和城市降低了落戶門檻，即使貴為一線的深圳都是落戶秒批。2020年全國還在執行嚴格落戶政策的將只有北京和上海，其它城市都會放開。
據易居研究院統計，2019年11月全國64個城市首套房貸款平均利率為5.58%，其中的一線、二線和三四線城市分別為5.10%、5.57%和5.64%。很明顯一線的利率最低，三四線利率最高，這個趨勢在明後年還將繼續延續。
三四線由於棚改的刺激，房價已經到了歷史最高點，未來能保持橫盤的城市都將是鳳毛菱角，陰跌將是大勢所趨。反觀一二線城市政府還在鼓勵買房，鼓勵剛需入場為國接盤。
落戶門檻的全線歸零，三四線城市的房價到頂，樓市寬鬆政策的再次到來，一再表明，2020年小陽春，三四線的朋友務必要高位拋掉自住房以外的純投資房，尤其是三套以上的住房，抓住二線省會的落戶零門檻和限購取消利好，置業省城。
風口不常有，機遇很難得，等過幾年，強二線人口飽和之後，再進入將會付出更加艱難的代價，就像現在的京滬。
7 抄底一線
最近，一直有朋友後臺諮詢我環一線的置業問題，比如說深圳有房票，但是囊中羞澀，買不起深圳，但不想錯過小陽春，想買東莞或者惠州。還有朋友說在上海工作也有房票，但是首付只有50多萬，想在嘉善買房。
我看到有如此想法的人，真的替他們深深的憂慮，好好的一線房票不利用，卻把首貸首套資格浪費在環一線。
對於一線城市來說，房子大小不重要，有與沒有才重要。沒有房子，你在一線工作一輩子都是外地人。
更為重要的是深圳房價在示範區和豪宅稅利好推動下，現在已經啟動，明年房價上漲是板上釘釘。而上海2019年的行情就要比去年好很多，房價穩定，成交量大漲。隨著全國樓市寬鬆政策的到來，房貸利率的持續下降，2020年一線一定會率先止跌回暖。現在這個時期，去捨棄一線投資環一線，簡直是愚蠢至極。
再說的直白點，2020年是抄底一線的最好時機，環一線的啟動還遠遠未到來。
此外，在預算不足的情況下，買房切忌什麼都想要。買房不是判斷題，而是選擇題。你把交通、學區、面積、電梯、配套、商業等需求列個表，挑出對你現階段最為重要的2點，只要能同時滿足就可以買。
房子沒有十全十美的，尤其是在預算嚴重不足的時候，能同時滿足2條最重要的需求對你來說就是現階段最好的房子。
8 新房入手時機
2019年下半年絕對是各大房企的夢魘，限價不說，還把融資端的後路給斷了。所以，才會有各地層出不窮的降價促銷和打砸售樓處。
但是，目前來看，樓市的政策底已經到來，絕對不會再有更加嚴厲的調控收緊。對開發商來說，最艱難的時刻已經過去。對樓市的壓制明年也會放鬆。至於什麼原因，我這裡就不再贅述了，參見《2020年，樓市會放鬆嗎？》
明年，房企融資會寬鬆，開盤限價也會逐步取消，下半年限價會比上半年更松。所以計劃買新房的朋友，今年年底買不到，務必明年上半年買進，因為明年下半年會比上半年略貴。
9 看懂風向
接下來的12月份是極為極為重要的月份，明年的樓市走向和定位將在下旬召開的zy經濟工作會議裡確定。
我先帶大家回顧下2015年這個重要會議的表述：
2015年12月21日，經濟工作會議原文中明確：“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者”、“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場”。
至此，重磅文件開啟了紅紅火火的樓市熱潮。
那麼，這個月下旬經濟會議的內容需要大家高度關注，如果出現“滿足首套剛需住房”、“支持合理住房需求”或者“穩定房地產市場”的表述，那麼這對於房地產行業來說就是非常重大的利好了。
請大家時刻警惕，一旦出現上述表述，買房要力爭年底搞定，因為過完年相關省市就會出臺細化政策，政策公佈就會帶動房價上漲。
10 多空博弈
樓市裡最要不得的就是執著。我發現很多朋友單純到執著到要麼就是死多頭，要麼就是死空頭，根本不懂隨機應變。最可怕的其實是，你所堅持和信仰的東西，其本質就是毫無信仰。
千萬別在樓市裡帶情緒。
一味的空和一味的多，都是愚昧的。啥對自己有利，就信啥。漲時就是多頭，趕緊買，跌時就是空頭，趕緊賣。我是典型的唯物主義者，只看客觀，絕不唯心。我寫這麼多文章，其實，只是想告訴大家，當你無力改變現狀時，只能適者生存。
其實，買不買房根本不需要糾結。買了房，無非兩種結局：漲了你是贏家，跌了還是你家；不買房，也有兩種下場：漲了你是輸家，跌了你還是沒家！
以上與君共勉！
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