前幾天，有粉絲付費問了一個讓人驚訝的問題：預算450萬竟然在CBD買不到合適的房子！ 按理來說，目前CBD在售有8個樓盤，戶型多種多樣，開發商也基本都是大品牌，為什麼還是買不到中意的房子呢？
後來仔細瞭解粉絲的具體情況才發現，這個問題也確實困擾了很大一批高端改善購房者。
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CBD實景圖
馬老師是一位私企老闆，對象是公務員，有一個4歲的女兒和剛滿月的兒子，典型的二胎家庭，2013年在濟南買了一套大3房。隨著女兒慢慢長大，今年想著接父母過來跟自己和孩子一起住，因此，目前的3房肯定不夠用，需要儘快換一套4房。
考慮到通勤成本，預算充裕的他們打算購買一套450萬以內的精裝四室，最好是南向四面寬，面積段不要太小，140平米以上，座標CBD。這樣兩人上班方便，節省了路上的時間，可以更多的陪伴孩子和家人；之所以選擇精裝，是因為改善更看重社區品質；平時工作較忙，精裝房也節省了裝修的麻煩；南向四面寬的戶型比較實用，用馬老師的話說就是：可以讓孩子躺在被子裡享受冬天的暖陽。
示意圖
不少二胎家庭，或者“三代同堂”家庭，都面臨著馬老師類似的問題。在剛剛放開二胎政策的時候，全國知名的房地產政府諮詢專家楊紅旭曾說過“全面二胎政策將有利於樓市有重大利好，從住宅需求結構來看，未來十年，隨著小孩子增多，三四房改善性需求將成主流!”
如今，二胎放開已經過去4年，“上有老下有小”已成為許多濟南家庭的生活狀態。隨著全面二孩政策的推行，擁擠的兩房顯然塞不下一家三代，緊湊的三房住上六口人也是十分艱難，為了家人能住的更加舒適，三四房戶型已然成了不少二胎家庭新的選擇，並且“4房”還有逐漸取代“三房”成為主流改善戶型的趨勢。
精裝修，預算450萬以內，最好在CBD，四室戶型，南向四面寬，這樣的產品是很多改善客戶重點關注的，但他們一直沒有找到中意的樓盤。
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同樣的問題，困擾著另外一批購房者。
近年來，隨著濟南迅猛發展，越來越多的人才選擇回家發展。曾在深圳從事新媒體工作的薛老闆是其中的典型。
和馬老師不同，薛老闆目前處於單身狀態，年輕輕輕眼光老辣，買房明確要求要一步到位，而且要求儘可能在CBD。薛老師之前常年在深圳工作生活，切身感受過深圳福田CBD的繁華與便利，回到濟南，堅決選擇CBD。
福田CBD一角·實景圖
在談到目前尚處單身階段，為什麼一步到位選擇4房時，張先生的答案很有代表性：“要珍惜手中的‘房票’！現在，包括濟南、深圳在內的全國二十幾個大城市，都被限購了。可能是在深圳呆久了，我這種意識還是很強的，如果你一開始買的不是4房，當你想買的時候，很可能就沒資格買了，或是要付出更高昂的代價。”
在交流過程中，我們舉了這樣一個例子。假如在濟南有一對夫妻，有一個6歲的女兒，2016年買了一套100平米小3房，在準備要二胎或者把父母接到濟南的時候，換房需求就已經十分迫切了。
然而，現在濟南房價已經大大提高，濟南CBD內精裝產品價格大部分在30000元／m²左右，如果這對夫妻要買一套150平米的房子，作為二套房，首付6成（不管第一套房貸有沒有還清），需要大約270萬，資金不夠，想要換四房，只能費盡周折忍痛賣掉原有的三房。
但是，如果當初第一套房的時候就買了4房，就不用這麼折騰了。
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通過上述兩個例子，我們不難發現，二胎、三代同堂時代，4房成為了剛需，它不只是應對居住規劃出現變化的有效解決辦法，更重要的是，越早購買4房的家庭，越能掌握生活主動權，從容面對生活的變化。
那麼問題來了，在CBD內預算450萬以內，精裝樓盤的四室產品，南向四面寬戶型，哪個項目在售？目前CBD在售樓盤多達8處，但這樣的產品真心不好找。
首先看預算450萬以內、南向四面寬的四室產品，符合這個條件的只有CBD北部的樓盤，華潤置地崑崙御、中信濟南尊、綠地ifc，目前售價在2.2-2.5之間。
比如下面這個中信濟南尊的151戶型，總價和麵積段在預算內，但該樓盤是純毛坯，並不是精裝。
綠地IFC也有四室產品，預算也在範圍內，但同樣也是純毛坯交付。
另外，華潤置地崑崙御也有四室產品，預算也在範圍內，但同樣是純毛坯交付。
預算450萬的話，上述三個樓盤確實可以買到四室產品。然而這3個項目都毛坯交付，所以並不符合前文馬老師的置業需求，只能忍痛PASS。
每個人的買房訴求不一樣，馬老師對精裝修的偏執，可能有很多人不太理解。因為在我們看來，如果是選擇毛坯的話，CBD內符合馬老師要求的樓盤有很多，戶型合適，預算在範圍內，但對於精裝與毛坯，就好比蘿蔔白菜各有所愛。
為什麼要在CBD內執意選擇精裝產品？馬老師有自己的考慮：
”裝修是件很耗精力的事，要關注的點實在太多，耽誤了我的正常生活不說，最煩的還是裝修帶來的噪音汙染，還有建材、廢料等的託運、堆放，總是令人很煩心。
我買房子，就是想盡快帶著孩子和老人入住，如果買毛坯房社區，入住有先有後，這些裝修汙染肯定無法避免，為了全家人的安全和健康，我只能選擇精裝修，自己省事，能夠儘快入住不說，還可以避免以後別人裝修給我帶來的困擾，是一件一舉多得的事情。
另外，之所以選擇精裝修是出於性價比的考慮。開發商的建材一半都是大量批發，獲得同樣的材料，開發商的費用支出往往更少。雖然CBD內的毛坯房總價更便宜，但後期裝修又是一個很大的成本，選擇精裝修的話，我還可以把裝修也算進總房款分期30年貸款，整體來說對我的裝修壓力是很小的。”
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CBD實景圖
如果選擇CBD的精裝盤，符合馬老師要求的並不多，目前在售的產品中，我們推薦的是復星國際中心。
目前CBD的精裝樓盤分佈在南部，復星國際中心、龍湖天璞、萬科大都會、仁恆公園世紀、招商1872。目前復星國際中心的單價在2.8萬這樣，像龍湖天璞、萬科大都會、仁恆公園世紀、招商1872基本在3萬左右。
雖然CBD內精裝項目很多，但是預算450萬以內、南向四面寬的四室產品還真不多。比如招商1872，四室產品的面積段約為179平米，總價在600萬左右。
而萬科大都會在售產品中沒有4室戶型，只有三室產品，而且面積段和總價相對較大，這類產品對於二胎家庭或者是“三代同堂”的客戶群來說，性價比不高，而更適合年輕群體。
仁恆·公園世紀目前有151四室產品在售，不過並不是四面寬。
在CBD為數不多的精裝四室中，我們發現目前復星國際中心在售的產品中有145-151平米的精裝四室，性價比不錯，總價在450萬以內，能夠匹配改善型大家庭的居住需求。
151戶型圖示意圖
上面這個戶型，是復星國際中心剛剛推出的新品——CBD內建面約151㎡精裝南向四面寬戶型，本身整個社區屬於密度較低的社區，而且戶型設計也亮點突出，戶型全明通透，約14.1m的大開間，主臥套房空間較為寬敞……
151樣板間實景圖
復星國際中心151戶型的主臥套房，配備飄窗、衣帽間、獨立衛浴系統，實用性較高；預留了衣帽空間，美觀與實用性兼備。
效果圖
廚房是U型設計，將空間充分利用，三面環形檯面實用美觀，洗滌區、烹飪區及儲藏區劃分明確，人性化動線流暢，“取、洗、切、炒”一氣呵成，空間適中，可以容納兩個大人同時在廚房忙碌。
效果圖
雖然精裝樓盤有很多，但在濟南房地產市場上，關於CBD，很多業內都有這樣的共識，復星國際中心的精裝標準還是相對較高的。據我們瞭解，復星國際中心全屋配置了相對高端的新風系統，其他精裝材料也是品質感十足，有諾貝爾、多樂士、新多、方太（或同檔次品牌），更有漢斯格雅、杜拉維特（或同檔次品牌）等大品牌。
在層高上，復星國際中心特別打造約3.1米的層高，這個高度在整個CBD內比較少有。
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在公共區域，復星國際中心設雙精裝大堂，兩層挑空，獨立電梯入戶，這種設計通常用在五星級酒店，歸家的儀式感一目瞭然。
示意圖
另外，復星國際中心配置了恆溫泳池健身中心，同時有健身房、瑜伽室、乒乓球館等多功能室內運動館，以及中心綠地區域的兒童樂園、老年健身器材，不同性別、年齡的人群都可以在這裡滿足自己的運動健身需求。
基於上述瞭解，我們針對馬老師“CBD、四室、精裝修、南向四面寬”這樣的購房需求，根據他的預算情況，推薦的樓盤是復星國際中心。有同樣購房需求的朋友，也可以重點關注一下復星國際中心新推的151戶型。
據我們所知，目前買復星國際中心正合適，該樓盤目前有“3個月無理由退房”活動，這無疑是為購房者又加了一層保障。
全文完。
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