2019年的五象新區樓市有多熱？
1-11月份五象新區成交面積超過100萬㎡的板塊有三個，分別是龍崗、良慶大橋南以及國際物流基地。除此之外，五象湖西板塊的金玖世家、中南紫雲集也只用了1年左右時間便快速清盤，蟠龍多盤去化加速，成交面積也在數十萬方級別。
而較早“成名”的五象湖板塊卻頗有安靜美男子的風範，靜靜看大家表演，直到11月底龍光天瀛入市，寶能城、萬科金域藍灣揚言入市，這個板塊才再次強勢進入購房者的視野：南寧樓市沉睡的王者終於要醒了？
而真正攪熱五象湖新房市場的，則是兩個高地價待入市的項目——建發央璽、新希望錦麟玖瓏璽，以及即將出讓的三幅五象湖濱湖地塊。在市場下行的市場背景下，購房者對五象湖板塊的未來行情頗為期待，捉對廝殺的五象湖板塊，2020年到底有沒有撿漏機會？
五象湖公園
1225會不會超0612？
2019年南寧土拍由五象湖板塊掀起高潮，也即將在五象湖板塊完成收官表演。南寧自然資源局近日發佈了五象湖3幅濱湖地塊的出讓公告，其中，將於12月25日上午10點現場出讓的，佔地面積129.5畝的GC2019-130地塊備受關注，路網、配套、景觀都相當優秀。
GC2019-130地塊具體位於壇洋路新希望錦麟玖瓏璽對面，臨近玉洞大道，地塊西面、北面、東北面朝五象湖公園，正西正北面為一線湖景。南面臨近五象第一實驗幼兒園和五象第四實驗小學；交通方面，臨近平樂大道和玉洞大道兩條城市級主幹道，距離南寧地鐵3號線的五象湖站大概550米；周邊3公里內有壯醫院、總部基地金融街、華潤萬象匯（在建）、五象嶺森林公園（在建中）。
GC2019-138地塊（42.698畝）、GC2019-139地塊（56.969畝）兩幅地塊將於2020年1月15日上午10點出讓。和GC2019-130地塊相比，鐵學商景表現略差，但因為地處五象湖板塊，有湖景視野等所以仍能秒殺絕大部分地塊。
將於12月25日上午10點出讓的GC2019-130地塊實際樓面價會不會超過6月12日新希望奪得的樓面價14363元/㎡的地塊？在市場下行的大背景下，看點十足，一星期後答案揭曉。
五象湖板塊
瘋狂備貨和捉對廝殺
2020年南寧樓市再次進入五象湖時間。
加上待出讓的三幅地塊，2020年參與五象湖板塊競爭的樓盤將達到9個。新平路上的彰泰府和寶能城；鳳凰路兩側的龍光天瀛、萬科金域藍灣、建發央璽、新希望錦麟玖瓏璽以及待出讓的GC2019-130地塊項目；玉洞大道和三定路之間的GC2019-138地塊、GC2019-139地塊項目。
其中，戰況最激烈的當屬鳳凰路兩側板塊，據統計，僅龍光天瀛、建發央璽、新希望錦麟玖瓏璽的可售商品房面積已經接近57萬㎡，再加上129.5畝的GC2019-130地塊加入，以及“老盤”萬科金域藍灣，未來兩到三年鳳凰路兩側（含壇洋路）供應總面積或將突破80萬㎡。
而寶能城能否對彰泰府形成挑戰？目前來看難度頗大；三定路之間的GC2019-138地塊、GC2019-139地塊“資質”相對“一般”，在2020年五象湖板塊的供應和產品大戰中，購房者或許有機會借道入住真正的五象湖板塊（尤其是GC2019-138地塊）。
戶型大還是小？這是個問題
項目和產品定位是明年五象湖多盤PK和正面硬剛的時候誰能佔據優勢的關鍵。
已經在售的彰泰府主要由洋房+高層的高低配組成，洋房面積除了頂復190多平大戶之外，其餘均為140多平米的常規大戶型。高層則是清一色的90多和110平的戶型為主，其中10、11、16號樓設計了大量的56平米的小戶型產品。從產品看客群，彰泰府以投資、剛需和首次改善為主。
11月底首開的龍光天瀛產品則更加豐富，6號樓有60、98、112、141平米四種戶型，7號樓則是108、141、167三種戶型，從開盤的去化情況來看，除了60㎡的小戶型之外，其餘戶型去化情況很一般，141和167㎡的大戶型截至目前簽約套數不足30套，這種試圖討好所有人的定位目前來看並不是那麼的成功。龍光天瀛也被調侃是“60平米的豪宅”，略顯尷尬。
明年面市的新項目建發央璽和新希望錦麟玖瓏璽會怎樣參考彰泰府和龍光天瀛的“前車之鑑”是個大問題，從地塊的稟賦來看，購房者當然希望這兩個項目，尤其是即將拍賣的GC2019-130地塊能夠做出定位明確，產品突出的好產品來，但在市場環境和公司發展之間，開發商們如何決策很難說。
產品最能體現開發商態度，戶型往大了做還是往小了做？這是個問題，留給開發商去焦頭爛額吧。
戶型圖
很好，但很不成熟
新平路的彰泰府和寶能城的學區配套大概率是五象新區第一實驗小學和南寧三中初中部五象校區；鳳凰路的龍光天瀛、金域藍灣、建發央璽、錦麟玖瓏璽以及待出讓的GC2019-130地塊項目學區配套大概率的是五象新區第四實驗小區和南寧十四中初中部五象校區；GC2019-138地塊、GC2019-139地塊項目的學區配套大概率是秀田小學和南寧四中五象校區。
在五象湖之前，五象新區的發展速度雖然很快，樓市的成交體量也很大，但是從項目、產品來看絕大多數細分板塊和樓盤均以剛需和投資為主要客群定位，而五象湖臨湖地塊和項目的批量出讓和上市，也在助推五象湖居住的品質升級。
但從另一個角度來看，即便五象湖濱湖地塊和項目的綜合指標多麼優秀，五象湖周邊的現實依然是配套尤其是商業配套並未兌現，規模開中居住體驗會很不好，居住氛圍欠缺。這也是五象湖板塊項目想要持續吸引改善尤其是二次改善客群批量進入的最大挑戰。
在這麼多不確定中，至少有一點是確定的，些項目肯定會做差異化的項目和價格定位，有的會專心做產品，有的會擇機跑量，總之，戰況越激烈，購房者越有機會。
另外，老有購房網友問我：三中初中部五象校區和十四中初中部五象校區到底哪個好？關於這個問題，我也不知道，反正對應的業主已經爭論了好幾年，等兩所學校首屆中考成績出來了就知道了，大家稍安勿躁。
項目圖
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