大悅城控股交出了重組之後的第二份成績單。1月19日，該公司公告稱，預計去年全年的淨利潤約在23.5億至25.5億之間，相比2018年同期增長69%至84%。在財經評論員嚴躍進看來，這是一份超乎預期的成績單，此前重組中，大悅城曾對旗下不少盈利不佳的項目進行剝離，這也影響了其業績表現。
引入險資加速“混改”
“大悅城控股重組時應該是按照會計規則，對以歷史成本法計劃的自持物業的價值按照重置成本法進行了重估，升值部分也就進入非經營性損益帶來的利潤了，所以利潤大增是必然的”，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜稱。
為了推進央企混改的步伐，大悅城控股在1月7日引入了國內壽險第一梯隊太平人壽做戰略投資者，在以19.07億元總價認購大悅城控股非公開發行的約2.83億股股份以及部分定增發行的股份之後，太平人壽成為大悅城控股僅次於中糧集團及其一致行動人以外的最大股東。
焦點地產新聞查詢發現，作為中管金融機構中國太平保險集團旗下的核心子公司，太平人壽有著純正的“國資血統”，且相比其他險資一直露面較少。
在柏文喜看來，大悅城控股重組以後，形成了較好的業務線和資產搭配，既有較大的自持物業讓其財務比較穩健，又有較大規模的開發業務讓公司保持比較好的流動性和成長性，混改再進一步改善公司運行機制賦予公司活力的同時還能完成大筆股權融資，更加優化了公司的財務結構。
“太平人壽站在險資投資者的角度，可以進一步推動央企混改，加上近期地產股盈利較佳，這對於雙方來講都具有非常好的意義”，嚴躍進補充稱。
嚴躍進提及，“像華夏幸福一類的民企，也曾引入過保險資金作為戰略投資者，這和去年以來監管層面對於險資入股的管控放鬆也有關係，在幾年前的萬寶之爭中，險資參與企業混改一度被嚴格管控”。
引入新的戰略投資股東，或是大悅城控股推進混改的多元化方法之一。在中糧集團副總裁、大悅城控股董事長周政曾公開表示，大悅城的股權結構中不僅擁有國有股東，還應該有戰略投資者、員工及其他公共股東，但在多元化的混改中，必須保持國有單一大股東不變，國有的引領地位不變，管理地位不變。
時間倒回至去年3月，中糧地產宣佈更名為大悅城控股，成為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產的一體化全業態房地產專業化公司。
而在重組之前，中糧集團旗下的地產業務上市平臺主要有中糧地產和大悅城地產兩個，在集團層面統稱為“中糧置地”，是“一套班子兩個體系”。其中，中糧地產負責住宅業務的開發，港股上市的大悅城地產負責商業和酒店業務。
在發展的過程中，兩家公司出現了業務上的競爭關係，甚至推出了同類型的商業地產項目。面對如此現象，時任中糧集團董事長寧高寧提出將兩家公司合併，以實現A+H整體上市的目標。
自2017年7月，中糧地產將大悅城地產列為重組對象啟動重組開始，直至2018年12月，中糧地產以發行股份的方式收購明毅所持大悅城地產91.33億股股份獲得無條件通過為止，此前一度被擱置的兩家公司重組一事終於完成。
高槓杆追趕“同班同學”
業績壓力曾是大悅城控股進行重組的原因之一，即希望通過資源整合以實現規模擴張。周政在談及兩家公司的重組時也表示，“兩家公司會盡快形成自己的管理，形成產權融合到一起的法人，整合之後總資產達到1700億元，兩年以後，2000億元資產指日可待”。
同為國資委確定的首批16家以房地產為主業的央企，大悅城控股與保利發展、華潤置地堪稱“同班同學”，但在業績表現上，大悅城控股卻相對落後。去年末，在克而瑞發佈的TOP100房企銷售榜單中，大悅城控股的合約銷售額為481.1億元，權益銷售額為191.5億元，分別排在行業第58位和第85位。
儘管屢被詬病陷入 “中年焦慮”，華潤置地去年一年的銷售額依然達到2425億元，總建築面積為1324.83萬平米，排名行業第十位。同期，保利發展的合約銷售額為4618.48億元，簽約面積為3123.12萬平米，在三者之中表現最佳，排在行業第5位。
去年中期，大悅城控股明確提出了“3年內跨入千億”的目標，並加快了拿地的步伐。截至去年12月底，在中指院統計的百強房企拿地榜單中，大悅城控股的拿地金額為191億元，遠超2018年全年的92億元，排在行業第44位。
在規模擴張的壓力下，大悅城控股的債務呈現不斷走高的趨勢。截至去年三季度末，其負債總額從2018年同期的766.68億元增加至1397.30億元，同比漲幅82.25%；流動負債從422.73億元增加約1倍至828.68億元。
作為衡量企業償債能力的指標，期內，大悅城控股的速動比率與流動比率分別達到0.63和1.55，相較2018年同期的0.68和1.58均有所下降。
在業內人士看來，企業的速動比率一般維持在1左右較為正常，表明企業每1元流動負債就有1元易於變現的流動資產來抵償，短債能力有保證。而流動比率則保持在2左右比較正常，表明流動資產是流動負債的兩倍，即使流動資產有一半在短期內不能變現，也能保證流動負債能夠如期償還，但是，大悅城控股的這兩項指標與正常值相比偏低。
去年11月以來，大悅城控股一直在提速對控股子公司的融資擔保，這也加重了其槓桿率。其中，包含為重慶金悅匯房地產開發有限責任公司提供的2.5億元貸款貸款擔保，為重慶澤悅實業有限公司提供的24億元融資擔保，以及為青島智悅置地有限公司提供的10.5億元融資擔保等，被擔保子公司大多債務高企。
1月21日，大悅城控股公告為全資子公司瀋陽和坤房地產的8億元貸款提供擔保，上述擔保完成後，大悅城控股的累計對外擔保餘額達到298.72億元，佔公司截至2019年6月30日歸屬上市公司股東淨資產的比重為177.43%。
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