2003年全國遭遇非典災情，在整個行業的齊心努力，政府的大力扶持，疫情過後市場迎來了一個高速成長階段，只有經歷過非典浴火重生的洗禮，才能得出對行業真正的建言，拋開無用的理論，聽聽行業老兵景暉智庫首席經濟學家/中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉如何看待
疫情衝擊下，房產中介公司如何解決流量問題。
房產中介公司流量從哪裡來？
胡景暉表示：能帶來銷售線索或生意機會的才能叫流量，不能帶來銷售線索或生意機會的只能叫客流，客流再大也與你無關。房產中介公司的流量主要來自兩個方面，一是線下門店帶來的流量；二是線上房源端口帶來的流量。為了提高公司獲取流量的效率和質量，我們在線下不斷升級改進門店，不斷完善店面佈局，在線上我們不斷優化端口策略，並投放效果類廣告。
我們在線上和線下獲取流量，主要想拿到兩方面的重要信息：一是房，二是客。
從獲客來講，現在隨著消費習慣和信息獲取方式的改變，70%的客源基本來自線上；但從獲房來講，只有不到30%來自於線上，更多的還是依賴守在社區門口的線下門店。
所謂“得房源者得天下”，所以為了獲取更多的房源，中介公司都在不斷優化調整開店策略，總體上是多開店，距離社區越近越好，距離業主越近越好。這個策略我們就不細說了，詳情大家可關注【共克時艱 景暉獻言】系列二：面對疫情 房產中介公司的人店策略這篇文章。
我們主要來講一講線上流量獲取的問題。
線上流量的痛點在哪裡？
胡景暉認為，線上流量的痛點主要聚焦在兩大方面：
一是獲客成本太貴。
二是獲房難度太大。
線上獲房難度大主要因為缺乏信任、消費者行為習慣，以及我們提供的在線委託工具不夠便利智能的問題，目前獲房仍然依賴線下門店。當然，今年的疫情，正是改變消費者行為習慣，推廣我們在線委託工具的好時機。
線上獲客成本太貴的問題，在與各地中介公司交流過程中，大家普遍反應端口獲客成本高，效果大不如從前，有同行反映形成一個有效帶看的成本接近3000元，如果10個帶看能成1單，那就說光這10個帶看的客源獲得成本就3萬塊錢，但又能收多少佣金呢？
傳統端口流量模式命不久矣
先來簡單回顧一下端口流量模式的歷史。
端口模式最早由搜房（如今的房天下）在2005年左右發起，從傳統的報紙轉向網站發佈房源獲客，起初的端口模式是以店面為單位的大端口模式，當年以搜房、新浪樂居和搜狐焦點三家為大。
2007年左右安居客抓住房產中介經紀人作業自主性很強的特點，以差異化的聚焦經紀人小端口的模式異軍突起，外加推廣期採用全免費模式，以及新穎的搜索路徑、導流方式、效果呈現方式等吸引了大量經紀人選用，因為他更貼合經紀人的作業習慣。
2015年，正在美國做上市路演的安居客，老闆梁偉平有些膨脹，不顧行業意見一意孤行要漲價，導致全行業下架房源抵制安居客漲價，最終導致安居客赴美上市失敗並大傷元氣，最後被58收購。同期，還執意漲價的搜房也遭到全行業下架房源的抵制，搜房則破釜沉舟到線下開啟門店，最終以失敗告終，經此一役，原是搜房、安居客二分天下的端口市場則被58幾乎全盤拿下，58把趕集和安居客併入麾下後，把當年每年10億人民幣左右的端口市場做到了如今40億元的規模。
隨著鏈家、我愛我家、中原等全國品牌連鎖中介，以及全國各地頭部中介的推動下，行業房源的真實度不斷提升，房源真實了，沒有重複虛假房源了，使得需要發佈的房源數量大幅減少，這就直接要了傳統端口盈利模式的命，因為傳統端口模式是按條數付費的，發佈的越多它越掙錢。
胡景暉一直認為，傳統的端口流量模式，即按發佈條數收費的模式，存在其極大的弊病，其壽命沒幾年了，按真實效果付費，能夠給經紀人帶來真實有效銷售線索的流量模式將會很快取代傳統端口流量模式。我們已經看到頭條幸福裡推出的按效果付費模式、房天下在探索的直播模式等都是一些新的按真實效果付費的嘗試，並獲得了經紀人的廣泛認同，相信體量最大的58也在積極探索轉型並推出符合市場趨勢的新產品。
傳統端口模式終結後，流量生態會發生怎樣的變化？
第一、端口需求減少。真房源成為了行業普遍認同的準則。端口的邏輯是經紀人發佈的條數越多收入越多，而隨著保真、去重、成交及時下架的推出，發佈條數將大大減少，傳統端口這種產品就沒有了生存的意義。
2009年現頭條老闆張一鳴還在做“九九房”，但是在當年那個網絡環境和市場環境沒有生存下去，不過今天張一鳴足以證明了他的成功，創建幸福裡板塊，根據客戶畫像精準的匹配和推送房源，對於中介公司如果不形成有效的線索不用付費。
對於客戶而言，不會實時關心房產市場動態、稅費利率變化，而今日頭條幸福裡發佈房源，可以結合抖音和今日頭條為中介公司和經紀人帶來以下好處：
1、不是發完房源，等著客人來找，而是讓房子去找客人
2、精準推送，不做無用信息騷擾
3、按效果付費
第二、直播也能獲客。網上直播賣房，房天下推出直播賣房，經紀人成為了網紅，又一次給端口這個產品的壽終正寢補上狠狠的一刀。
第三、經紀人利用個人品牌和私域流量線上獲客。當一個人買手機、買保險、買車、買房、買以及其他人生重大決策的時候，往往首先是找一個靠譜的中間人，於是我們就又引出了一個話題，經紀人個人品牌和私域流量的時代在2020年揭開了序幕，這就更加革了端口的命，將徹底把端口這個產品掃進歷史的垃圾堆。
以前客戶是先找房再找人，現在變成先找人再找房，那麼多人去找哪個人呢？應該把經紀人按區域、房產類別、專業等級來分類，打上專業的標籤，將會帶來收費的變化，好比醫院點刀治。隨之經紀人也將職業化，更加襯托思域流量的重要性。
如何打造經紀人私域流量？
那在後端口時代，經紀人該如何打造自己的私域流量呢？胡景暉建議做好如下三點：
第一、充分利用多元化的自媒體，通過自媒體矩陣沉澱客戶。
第二、建立個人的CRM（客戶管理系統），整理客戶信息，有效分類，定向匹配客源。
第三、建立一個完善的個人的社會營銷體系，加入社區和社會的各種組織和圈層，成為活躍人物，擴大自己的知名度，擴大獲客範圍。
如何解決線上獲房難？
第一，建立信任
為什麼現在客戶不敢在線上委託房源？為什麼非要見面，非要熟悉了才敢把房源給你？核心一條就是缺乏信任。線上建立信任比較難，比如買車買房等大宗消費前，消費者往往會找熟悉的人諮詢一下，原因就是信任。
第二、讓客戶更習慣便利的線上委託
現在在線上傳各類證件證明、在線簽約等已經沒有任何技術障礙，除了需要把在線委託工具優化的更便捷更智能外，還需要不斷改變當下客戶的行為習慣，當下的疫情，正是建立客戶行為習慣的好時機。
第三、簡化實勘方式
為業主提供房源實拍工具或手機軟件，讓業主通過智能手機的拍照就能進行後期掛牌後的房屋照片展示。
第四、及時響應客戶線上委託
客戶在線委託後，要第一時間響應並跟進客戶委託，優化客戶在線委託體驗，不能讓客戶焦慮的等待。比如第一時間為客戶在平臺進行掛牌，為客戶追蹤房源信息，反饋房源帶看、意向信息，反饋市場信息，及時為客戶調整售房策略等等。
胡景暉表示：端口這種流量模式會很快壽終正寢，將被精準推送、非騷擾式營銷、經紀人網紅直播賣房、先找人再找房、經紀人的個人品牌打造和私域流量建設等所替代，獲房難和獲房貴將得到解決。
相信在2020年這樣一個特殊時期，在大家的群策群力集體智慧，大膽實踐和有效執行之下，線上獲房和線上獲客都將發生重大變化，期待未來房產交易真正實現線上化。
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