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提問：都說房價是樓面價2.2倍才合理，我想問的是，難道樓面價漲了，建安成本，銷售成本，等等也要跟到漲嗎？？
回答：這個說法是錯誤的。一般來講建安成本僅僅只有三五千，是固定值。之前重慶的房價比較便宜，所以5000的地價賣11000很正常。但隨著地價的上漲，房價的漲幅肯定不是2.2倍的。比如北京上海深圳拍的地價有5萬甚至到10萬的，如果按照2.2倍那麼計算，他們的開盤價就太貴了，從實際的操作過程中，開盤價也就是地價加個一兩萬就賣了。房地產開發商的本質是製造業，售價也只是成本加上製造利潤。
開發商拿地的時間點很重要，很多時候開發商的戰投部是有錢買不到地，所以在市場大熱的時候也容易不理性，並不一定賺錢的，調控是黑天鵝，我們沒法預測，開發商也沒法預測。
提問：新人首問，房姐，現在發展大道田園小區租房住，想問一下七樓頂樓上面有8樓送的，單價多少划算
回答：贈送面積不上產證。目前小區成交價1.5左右。贈送面積用拆骨法如何計算價值？
重點要看品質，有贈送複式的頂樓一般都是收藏品，沒贈送的平層頂樓是有點熱的，所以折價與否要分情況，通常是以下幾種。
1.90-10年代的樓梯頂樓是大坑，租售都難2.90-00獨棟塔樓的屋頂基本用來曬衣服被子，折價百分之3-5個點
3.10年之後有設計的頂樓複式可以賣出溢價。
需要結合戶型，可用空間，層高，裝修等等綜合判斷。
提問：新人首問。智慧的房姐，你好！座標山東東營，目前全款一房市值約90，一套學區房市值60，均為剛需，另，剛投資膠州一套房產，首付32，貸款剛一個月。即將滿35歲，家庭年入30，問：1,看您說，膠州不具投資價值，這種狀態的房子能轉出嗎？2,如籌資80，您建議投資哪裡？濟南？瀋陽？重慶？3,珠海如何？感謝！
回答：1.建議賣出。如果已經開始還款，現在賣出不太好操作，除非開發商能配合更名。2.主場在濟南，建議入一套濟南低價區，一套瀋陽。重慶遠距離建倉心力成本太大。3.珠海最近被熱炒，我的建議是如果不自住就別買了，珠海人口不到200萬，周邊競爭者太多，深圳廣州東莞佛山，每一個都比他強。
提問：新春快樂！！小白問題，母親名下有套全款房，抵押可以出來70萬，如果再拿去按揭買入，這樣思路可對？月供就會一萬出頭，實際只多了一套房子，月供卻多出一萬多，這樣可行嗎？
回答：思路對。可以。嚇死膽小的，撐死膽大的。月供一萬不算啥。
提問：房姐您好。情況介紹:我和我媳婦都是武漢戶口，都在北京上班，北京無房，首套房在武漢後湖（商業貸款60萬），孩子2.5歲，五年內不考慮回武漢。現在手頭自有子彈70個（閃電貸還可以貸30個）。
跪求指教:現在有2種選擇:
1.購買北京的共有產權房，東五環64平米一樓，價格185萬，主要用於自住。共有產權房，不能落戶，不能上學，五年內不準買賣。
2.購買光谷的投資房（最好帶學區，後湖那套學區不好）。
請問哪個選擇會相對好點？
回答：共有產權有很多雷先不說。共有產權的要求是30歲以上的單身，你現在是已婚狀態，有購買資格嗎？投資角度建議買武漢的限價新盤，有確定收益。
提問：美女，武漢市場5年內大概還有百分之多少的漲幅？
回答：按照武漢之前的歷史數據看，每4-5年一個漲幅，每次漲幅在30%-50之間，目前還沒有到頂，下次具體漲多少要看政策放水情況，動力強，長期看漲
提問：房姐，昨天加入星球，有一個問題比較棘手，成都萬科城2期2016年入手，現在一直出租中，月租2200；租客住久了想買，請問萬科城現在是出手的時機嗎？還是陸續持有？急盼解惑！
回答：犀浦附近是很有潛力的區域，建議繼續持有。
提問：房姐好，我有青島購房資格。近期看了黃島的兩個新樓盤，因政府限購現價，都是精裝修，我是投資+養老。
1.康大開元府，背山面海，距海邊600米，在濱海大道北側，影都東側，南側就是即將開發的藍灣運動中心，地鐵13號線上，看中小高層最小面積110平套三，均價21000元，總價200個。
2.城髮長江瑞城，黃島老區，峨眉山路和長江西路交叉口，往南1.5公里是濱海大道和吾悅廣場，東1公里是中國石油大學，北側是光谷軟件園和實驗中學，地鐵1和6號線換乘站，看中高層小面積89平套二，均價21000元，總價188個。
目前子彈60-70個，首付足夠，請教房姐這兩個樓盤的價格是否貴了，另外買哪個樓盤更合適。
回答：你好，今年屬於青島的失血調整年，大部分核心區域高價暫時迴避。青島三年內漲了接近一倍，實際價格市南4萬，嶗山4.2，市北2.6，距離市中心30公里的超級CEO紅島片區2.4，注意迴避。
如果單純考慮自住，康大和城發都是不錯的選擇，但是投資單價2.1，入手價高了，會站崗。
黃島安子、靈山衛有1.5限價房，影都地鐵口一公里內，單價1.5的限價新盤尚可，建議不著急入手，持續關注市場，逢筍入，這2年青島大概率不賺錢。
提問：你好房姐，請問鄭州現在還有投資價值嗎？有推薦嗎？
回答：鄭州基本面沒問題。板塊輪動，尋找下一個鄭東新區。
提問：請問：1.過了60不滿65週歲已經退休能搬磚下卡嗎？2.哪幾個銀行可以？3.是否需要掛靠個公司？4.掛靠是隻需要收入證明還是需要交社保納稅公積金？
回答：如果年齡超過55，辦卡更多的是隨緣了。可以下卡，如果是體制內幹部比較好下，一般人比較碰運氣
大城市社保公積金＋知名（上市500強體制內）公司就職最佳。
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房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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