2月10日，金姐躺在床上玩手機時瀏覽到一條新聞：長租公寓品牌“自如”，趁疫情期間租客換房不便，給租客漲房租！據說最大漲幅高達38%！
同日，據新京報報道，自如對此事回應稱，續約整體平穩，出現個例多為長租換短續導致，租金價格變動僅為個別租客情況。
按金姐的理解，這也就是說，自如的房租，確實存在著某種程度的上漲。
這讓金姐感嘆，長租公寓這個行業，可真的是問題不斷——前兩天，蛋殼公寓一面要求房東們減免房租，一面卻要求租客們繼續交租，這樣有恃無恐的做法，讓《人民日報》都看不下去了：
監管之前鼓勵長租公寓發展，目的是為減少住房租賃市場的亂象，讓每一名租客都能“居者有其屋”。誰能想到，長租公寓行業，竟也成了亂象的溫床？
金姐覺得，長租公寓淪落至此，是因為行業太過急功近利，一開始就搞錯了發展模式。
漲租金或為求生存
先來看一下自如租客們的爆料。
從他們提供的數據來看，自如大面積多地區地對續租租客大幅度漲價，最高竟然達到了38.3%。
在消費投訴平臺黑貓上，有租戶反映，擔心疫情期間不方便找房，於是想在到期前提前續租，但是自如“坐地起價”，原本3230的月租金漲到了3660到3690，漲了近500元。自如工作人員在於交流時租客時表示，疫情期間原價無法續約，要按照市場價來辦。
對此，自如相關負責人表示，“我們本來是鼓勵長租，但現在是特殊時期，有短續需求，我們可以理解，也會盡快推出相應便利措施。還有可能因為業主合約變動等其他因素引起的價格浮動，我們也會根據租客實際跟進解決。”
短續為什麼比長租的租金更貴？因為短續結束後，可能會出現房子暫時沒有租客入住的空置期、房子也需要重新清潔和維修，對長租公寓而言，這會提高它們的運營成本。
長租公寓的運營成本，包括裝修、人工和營銷成本。青客公寓曾經披露，毛坯房的裝修成本大約2萬/間，帶裝修房源成本最低可壓縮至1.4萬/間。如果再算上保潔、管家等人工成本，地鐵廣告等營銷成本，長租公寓在收房後五年之內，都很難實現盈利。
這其中，也要算上他們為了擴大規模，加快收房，為房東多付房租而帶來的高額成本。
事實上，當前長租公寓如同一個沉重的包袱，人人避而遠之。2月3日，此前大舉進軍長租公寓的A股公司世聯行發佈公告，2019年淨利潤下跌八成，股價也再創新低。
為儘可能減少虧損，長租公寓自然有充足的動力“先坑房東、再宰租客”。
原本，春節後是住房租賃市場的旺季，大量外來人口回到大城市，租房需求旺盛，當地租金也能有所上漲。據界面新聞數據統計，2012年至2018年，每年的2月份（大致為春節復工期），北上廣深四大城市的住宅租金均容易出現過明顯上漲。
但突入其來的“新冠”疫情打亂了這一切。由於各大公司的復工時間一推再推，大量人口滯留在外地老家，租房需求銳減，房屋空置期大概率不會短於1個月，此前一直在虧損的長租公寓為求生存下去，也就顧不得吃相難看了。
“爆雷”、“被貸款”成熱搜詞
對長租公寓而言，生存還是毀滅，這是一個問題。
據金姐不完全統計，2019年有53家長租公寓經營難以為繼，其中資金鍊斷裂及跑路的共有45家，4家企業被收購，4家拖欠或拒付房租，“爆雷”數量歷史創新高。
可能是“爆雷”的長租公寓實在太多，金姐在百度搜索“長租公寓”關鍵詞，系統提示的熱門搜索中，“長租公寓爆雷是什麼意思”赫然在列。
為快速搶佔市場，各長租公寓大多采取了簡單粗暴的燒錢模式，高價收房，低價出租，每出租一套房源，每月的損失可能高達數百元。
這顯然不是一個長久之計，錢總有被燒完的一天。長租公寓為填補資金虧空，想了兩個辦法：一是賬期錯配，二是引入消費貸機構。
賬期錯配很容易理解：長租公寓通常按季付給房東租金，但卻要求租客按年給自己付租金，這樣它們能在自家賬戶中沉澱一部分資金，繼續擴張規模。
當然，在這個過程中，房東可能會成為受害者，因為他們很可能不能按時收到房租。
據北京商報報道，天津蛋殼公寓房東趙先生，原本在今年1月28日，應該收到蛋殼最新一個季度的租金，但直到現在，他也沒有收到本就屬於他的那份錢。
“我的房子月租金3250元，去年6月30日與蛋殼公寓簽約，當時在我的強烈要求下，蛋殼方面支付9273元作為房租，那是我第一次收到季付房租，也是簽約以來收到的唯一的一筆。”
這就像“擊鼓傳花”的遊戲，只要能找到新租客付房租，這個遊戲便總能繼續下去。問題是，萬一新租客想租房，卻又一時拿不出全年租金呢？這時便輪到消費貸機構閃亮登場了。
長租公寓把租客導流給消費貸平臺，讓租客表面上享受了“押一付一”的優惠付款模式，實際上卻是在拿自己的信用申請消費貸。在上述過程中，租客完全不知情，稀裡糊塗“被貸款”。
對長租公寓而言，這樣做的好處在於，消費貸公司提前把一年的租金支付給了自己，租客的月租金變成了消費貸的月供，使得長租公寓的經營風險被轉移了。
至於手握重金的長租公寓，它要麼繼續擊鼓傳花，要麼索性捲款跑路，卻坑苦了一大堆無房可住還得繼續還貸款的租客。
畢竟不還錢的話，租客會被消費貸平臺反覆催收不說，大概率還會影響徵信記錄，未來再想貸款買房、買車都成問題。
“二房東”模式的苦果
金姐覺得，長租公寓上述種種亂象的根源是，它們從一開始便弄錯了商業模式。
現在的長租公寓，說白了就是二房東，身為中間商，賺差價是它們唯一的收入來源。
“我們很多內部員工都住不起自如的房子”，一位曾就職於北京自如的朋友自嘲道，同樣的話金姐在深圳自如員工的口中也聽到過。相同小區、房型大致相同的情況下，自如的房子租金偏貴，已經是租客們的共識。
以北京市石榴園北里小區為例，該小區一套58.54平米的房子，自如的整租報價為每月5990元，而同樣是在該小區，一套60平米的房子，金姐在安居客上的報價，僅為每月4600元。
當長租公寓變身二房東，某種程度來說，租客被坑便很難避免——有過租房經歷的朋友一定都清楚，二房東究竟有多可惡。
何況之前得益於監管的鼓勵，各路資本一擁而上，都想借佈局長租公寓業務來賺快錢，更是進一步破壞了行業的良性發展秩序。
約莫三五年前，金姐記得，有一對在北京工作的情侶，與房東簽約了十年期的長期租約，同時一次性付清了這十年的房租。緊接著，在徵得房東同意的前提下，小兩口自費對房子重新進行了裝修改造，把它變成了自己理想中“家”的模樣。
金姐覺得，這才是長租公寓的雛形，它做的事情是盤活存量房源，化腐朽為神奇，而不是“高買高賣”、盲目擴張，妄圖壟斷住房租賃市場後，再謀取相應的壟斷利潤。
真正的長租公寓，是藉助機構的信用，租客與房東能形成長期穩定的租約，租客能少花錢，房東能將未來的租金提前變現，長租公寓能收到服務費，三方多贏，皆大歡喜。 同時，對囊中羞澀的租客，長租公寓也能為其匹配相應的金融借貸服務。
房子是租來的，但生活不是，金姐覺得，這才是長租公寓原本的模樣。
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