最近大家看了《安家》嗎，它是日劇《賣房子女人》的中國版，
扮演房店長的孫儷，與日版比起來，感覺柔軟有餘剛硬不足。
不過我挺喜歡羅晉扮演的佛系徐店長，
會站在客人的角度考慮問題，少了房店長的功利。
裡面提到一些買房的實用技巧，
今天我們來聊聊。
1
劇中開包子鋪的老嚴夫婦，用畢生積蓄給兒子買了一套房。
在籤合同的時候，老嚴的兒子提出房產證要加上老婆的名字。
徐店長知道這意味什麼，馬上建議：
不一定全款付，可做部分貸款（讓兒子兒媳婦還），剩餘的錢可做其它投資。
此時房店長拿出她的小本本，算出了貸款要還的錢。
160萬的房子貸50%即80萬，
用等額本息還款總額145萬，用等額本金還款總額近120萬。
近120萬是什麼概念？
老嚴夫婦賣一個包子1.5元，要賣80萬個包子才賺的來。
老嚴夫婦被嚇到了，想著不給兒子多揹債，立馬說全款。
而且聽到兒媳婦有了嚴家骨肉，也同意加上她的名字。
嗯嗯，這裡引出了三個爭議點：
1 房子要全款付還是貸款？
2 等額本息和等額本金相差這麼遠？
3 房產證要不要加上兒媳婦的名字？
我們逐一來分析。
2
從理財角度看，房子能貸款就不全款。
因為房貸利率算是貸款利率中較便宜，
加上通貨膨脹，要還的錢會變得不多。
我一朋友10年前覺得每月還5000元很吃力，現在覺得太輕鬆了。
他因為有剩餘的錢，又多投資了一套小戶型，現在過著包租公的生活。
那等額本息和等額本金，選哪個？
等額本金——
先還本後還息，還款金額是逐月遞減，本金越還越少，利息也越少，所以最後還款總額少。
等額本息——
先還息後還本，每月還款金額一樣，但因為前期還利息多，後期還本金多，最後還款總額高。
如老嚴那套房子，若選等額本息，還款總額會比等額本金多還25萬。
若選等額本金，一開始每月還1萬多，比等額本息每月還8000多，多了2000多。
按每月遞減18.15元速度，十年後，等額本金月還款額會逐年比等額本息的少。
如果是你，你是選頭十年每月多還，最後總額少還25萬，還是選每月少還，最後總額多還25萬？
3
這要看首付後，月還款額壓力大不大。
如果給完首付，已沒多少錢，還要裝修買傢俱等，選等額本息比較適合。
它剛開始的月供更低，還錢壓力小些，而且隨著你收入提高，加上通貨膨脹，這壓力就不大了。
另一個參考因素是，你的理財能力高不高。
如果你的理財收益水平高於房貸利率，也可以考慮選擇等額本息。
這不，現在不少人會找平臺借錢，年利率動輒百分之十幾以上，
而公積金貸也就3%左右，商業貸4%-5%左右，這麼想，是不是覺得自己賺了。
那麼，反之，就選等額本金。
比如你目前手頭寬裕，但未來收入會變少，那就適合等額本金，
這個在經濟不好時最能體現它的好處。
如中國香港在1997年的東南亞金融危機，不少人買樓破產是因為背不起要還的利息。
你想想，還了十年後，用等額本金的月供額每月減少，到最後月供額可能也就2000多元，
這和用等額本息一直要還8000多元比起來，是不是好很多。
還有些投資買家，也比較適合等額本金。
因為賣房的時候要提前結清房貸，
若用等額本息，你會發現還有大量的本金沒還，
而用等額本金，本金已還掉不少，相應要還的貸款就少了。
4
回到老嚴夫婦的例子，因為他們賺錢不容易，
最好的方式是老嚴給首付，讓兒子用等額本息還貸款，
這樣老嚴能給留一筆退休金，兒子也因為有壓力工作會更努力。
而且用這個方式，在房本上加兒媳婦的名字也很順暢了。
為啥？
關於房產分割，相關的規定如下；
婚後一方父母全額出資買房，房本署名落在雙方子女名下，那就算是父母對雙方的贈與，房產屬於夫妻共有財產。
除非父母出資時書面約定或聲明，證明此出資是贈與自己子女一方。
可父母一般很少有這樣的聲明，萬一子女離婚，就按夫妻共同財產進行分割。
老嚴若只是部分出資（或付首付款），
兒子兒媳還款，房本署名在他們名下，
父母出資部分算是對雙方的贈與，房產屬於夫妻共同資產，
離婚時，出資父母的子女一方可適當多分。
父母對子女的愛大家都能理解，
但若用全部積蓄換來子女的輕鬆，未必是件好事。
此刻要點贊為購房者考慮的徐店長，心疼老嚴夫婦。
關於房本署名，還有很多不同的操作，
歡迎在評論告訴我，我來寫寫哈。
P.S.
可轉債打新慢慢多起來了，
今天有兩支，下週一也有兩支，別忘了去申購。
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關鍵字: 父母該不該為子女買房 投資 幾招
