我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：新人首問：你好美女，座標戶口都是東莞鄂籍，年齡47，自主城區一套麻涌萬科一套小別墅，子彈700，夫妻均無工作，困惑：1、麻涌滯漲但今天穗深城軌通車稍有利好，需要賣出嗎？2、目前深莞核心區域的房價以上漲20%多，有必要上車嗎？上車標的？我妹深戶，妹夫不通情理，用代持可以規避劣質影響嗎？能配武漢嗎如何代持？3、準備入股市做價投長持，資產如何配置？謝謝
回答：你好，麻涌並不算投資優質板塊，城軌的通勤價值要弱地鐵很多，加上開通前價格已有透支，所以升值幅度肯定達不到你的預期，不過既然開通了，不妨再等等，趁著一波熱度適當加價出手。 深圳優質板塊已經漲起來了，可以在沒有普漲或者漲幅不大的板塊裡淘筍。
所以，要不要跟，重點還是看具體的選籌價格。 目前可以在星球內推薦的幾個板塊尋找機會。疫情期間其實有一部分虛高的房源，降價了，降幅在3%以內。
後面有幾種可能性：
1.熱一陣子，出來政策限制，冷下來，回調回去；
2.多空僵持著，不一定回調，用時間換空間，過個一年半載，漲幅就夯實了。
3.網紅事件為深圳帶來大量新流量，繼續上漲。
控制不了的代持就不要用。在深圳破限購很容易。
留足2年月供，剩餘子彈可以根據你的情況配置點股票，小賭怡情。
提問：房姐好！為什麼二樓三樓是最差的樓層呢？跟頂樓比呢？
回答：樓層從來都是越高越好。
除非部分樓層的景觀有特別優勢。
二樓三樓往往嘈雜、蚊蟲、採光問題嚴重。
頂樓如果不存在建築品質問題，就是最好的樓層之一。
如果附送露臺，就是最好樓層，沒有之一。
提問：請問，養流水一定要同行轉賬嗎？跨行支付可以嗎？哪個銀行更適合養流水？
回答：1.同行跨行沒有要求
2.養流水首選中信，次選招商。不會可以問下公司會計怎麼轉賬的
提問：看了不少友友的提問，武漢這樣的強二線城市房價還有一萬二三四五的地方，山西太原這樣一個弱三線城市房價都到了一萬六七，邏輯何在？想不通想不通，請房姐指點
回答：北上深也有單價2萬的
核心區與非核心區的房價對比沒意義。
不僅是太原，像南昌，合肥這些弱二線城市的房價，在15-17的全國普漲階段，也都漲幅不小。
但是後續動力不足，樓市需要看大週期的。
排不進top20的城市投資不考慮。
提問：房姐，你好！在二手房市場中，同一小區，兩房普遍比三房價格高，為什麼呢？求解答
回答：仔細觀察你會發現，面積越小，單價越高。
1.對小面積單價的利好，是單套房蘊含的共性價值，比如掛戶口、上學、車位、小區環境、物業品質、周邊配套，無論你的房子是50平還是300平，只要買在這裡，這些就都有。如果這些共性價值能值200萬，對小戶型單價的拉動自然大於大戶型。
2.面積的邊際效用遞減原理。自住使用時，存在一個甜點面積段：低於這個區段，功能性就會偏弱，比如一房只適合單身貴族，不適合絕大多數有小孩的家庭；高於這個區段，增加的面積是在提升舒適度，而不是不可缺少的必備功能，在200平的基礎上再多個30平、50平提升的愉悅感顯然沒有70平的基礎上大，所以後面那30、50平顯然沒有前面那30、50平值錢。
3.具體到某個板塊、某個樓盤的客戶畫像，以及導致的各個區段產品供求關係的分析。現在二胎化時代，基本武漢的新盤都以3居為主，2居需要的人多，供應很少很少，價格一定會很高。
4.樓盤不同戶型之間的定位不同，目標客群本身就有分層，產品做的就很不一樣，可以說除了在同一個小區甚至同一棟樓，其餘根本看起來就是兩個產品。從低到高、從小到大，戶型設計、裝修標準、功能、景觀存在非常明顯的差異，也就不奇怪為什麼低區賣30萬/平、高區賣50萬/平、頂復賣70萬/平了。（低區是超高區、頂復的業主買給管家和司機住的）
提問：房姐，有個疑問，現在買房子租金回報率比較低，產生不了現金流，回報率高的，我調查一下有幾類，一國外房產永久產權，金邊曼谷馬尼拉，二公寓和商鋪，三一二線的超小戶型住宅，但是這些都不具備融資能力
回答：目前能投資，租售比最高的城市：瀋陽，長沙。可以優先考慮。
海外投資考慮的點很多，經濟發展好房價預期高的可能槓桿低，租金高的可能稅高，且信息鑑別成本高，絕大部分拿到國內的外銷盤性價比都一般，代理費用10%起跳。自己去海外多個城市考察也不現實。如果A8.5以上可以考慮，普通人就不要捨近求遠，過海龍是要打折的。
如果真的想要配置海外資產，追求10%以上的平均收益，有更合適的項目，詳見知識星球內部分享。
提問：順德北滘廣州地鐵7號線延長線美的大道站的地鐵口的人才房，領賢公館，9800一平，81平小三房，頂樓，核價2W4，8年限售限租，8年後出售時按購買時市場價八折（2W4的八折）補差價。旁邊有華師附小順德校區，有個碧桂園美的的TOD商場，但剛開始招生，教學質量好壞不知。問1.值得買嗎？2.8年後出售有升值空間嗎？3.為何頂樓比所有樓層核價都貴？廣東頂樓是否不好出手
回答：人才房嚴進嚴出，短期內只能封閉流轉，自住尚可，投資迴避。頂樓視野更好，採光和通風都是最好的，香港也是頂樓最貴，因為頂樓通常都贈送大露臺，兼具改善和炫耀屬性。
內陸城市受老思想影響，10年前的房子，頂樓漏雨，隔熱不好。其實現在大開發商品質不錯的，住宅產品已經改良很多了，頂樓並不存在上述問題。頂樓現在折價，但是未來大概率會逆襲，所以一直提倡大家撿漏的時候，買頂樓。
提問：新人首問，最近看到有中介推香榭毛坯2.1，cs10萬，但售樓部已經2.55都快賣完了，想問是否靠譜，向置業顧問打聽並沒有毛坯，然後現在想投資二套，子彈70左右，是留武漢投資還是去深圳上車（馬上入職深圳），要是去深圳求房姐指個方向
回答：人在深圳，且有房票，建議優先入深圳，大單優先，武漢小單子，以後有子彈了可以繼續再入。
不知道你在深圳算首套還是二套呢？
70萬首付，可以買到總價300萬的房子。
首房首貸購買：因為有豪宅線，如果還需要做一些gp的話，就只能選擇福田，羅湖，南山。福田和南山這個價格的房子不多。
全款再抵押購買：如果不在乎槓槓，可以考慮寶安中心和碧海。如果希望做到低首付，可以考慮羅湖福田。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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