我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：智慧房姐，座標鄭州，航空港區北港14年投資剛需89平小三房，租金1500現賣價11000剛翻倍，想賣掉置換隔壁純洋房社區洋房總高8樓斜坡頂頂樓洋房118平送前後陽臺毛坯房，房東著急賣，比我現房貴1000每平，是否值得置換，另請教房姐對鄭州航空港的看法，鄭州本地人都認為將來是第二個鄭東。冷靜思考，離主城太遠，人口導入是大問題，現已通地鐵，兩個小區都在地鐵口，望房姐明示！

回答：鄭東新區是中國迄今為止，有效城市建成面積最大的新區板塊，也只有鄭州這樣的中原大省省會能夠如此的大手筆規劃並且落地。單單這一個新區建設，就能夠看出來，鄭州是真心實意的向著國家中心城市、1500萬以上城市人口前進的。當然了，鄭州的地王、高價CEO樓盤也都在鄭東新區北龍湖板塊，3萬、4萬都喊出來了。

從投資價值來講，鄭東新區，尤其是北龍湖是沒有任何價值的。鄭州的地鐵，也是大手筆，雖然起步較慢，但是進展神速，在可預見的未來幾年，鄭州地鐵都會以全國前三的速度建設。現在，相對於鄭州的突飛猛進，極速蛻變，鄭州的房價卻已經是至暗時刻。

鄭州樓市有多冷？從2016年秋冬開始到現在，3年了。如果你把視線從鄭東新區轉移開來，你很容易發現，中原、二七、龍湖、航空港、高新區等板塊1萬出頭的房子到處都是，1萬以下的房子也不少。

這個價格，對於成渝來說不便宜，但是在華北中原大地，無論是新鄉還是菏澤，或是襄陽、信陽、安陽，房價都已破萬，鄭州非鄭東新區房價與這些城市相比平淡無奇。沒有人，是遠郊新區最大的痛，痛幾年也就放棄了。

鄭州唯一令人比較討厭的是二手房交易和帝都一樣，執行20%個人所得稅。但是瑕不掩瑜，畢竟價格不貴，跌無可跌，趁著寒冬，可以好好挑選。

航空港區北港單價超過9000，都會站崗。

提問：新人首問:關注房姐很久了，你很實在，決定加入！我們夫妻兩名下有常陽永清城48平長期出租；華清園62平給母親住；日月星城105平自住；碧桂園海昌天瀾三期125平正在裝修，擬兩年自住。以上均無貸款。門面:四明路北冰洋一樓商鋪一套無貸未辦證；漢口北紅木傢俱城二樓商鋪一套無貸己辦證。另外在黃陂清涼寨自建農家樂四層樓房一棟，150平無證，年經營純收入近20萬。夫妻倆人均體制內，年收入40W，加上房租及農家樂等年入穩定在60w以上。現手上有80W，但孩子明年去澳洲讀研兩年。請問今年如果還想投資，在保證孩子出國費用的情況下，首付少回報高的樓盤？孩子有房票。對漢口比較熟悉，漢口有合適的樓盤推薦一下，盼復謝謝！

回答：你好，看了你的所有資產配置，先說說可以優化的點:
1.小戶型占房票，和剛需戶型相比，同樣的漲幅，小戶型收益少50%。永清城和華清園房齡都在13年左右，沒有槓桿，單純靠租金，未來收益有限。可以考慮出手1.2套，或者抵押融資，裂變到低價區，萬元盤上漲潛力更大。

提問：請問現在手頭有100子彈，想投資買房，主要關注漢口古田，礄口，漢陽鍾家村，四新這幾個片區。不知道怎麼投資比較好。最近打聽仁壽路這裡有私房，100多點，不知道投資劃不划算。

回答：古田礄口一般受限於先天不足，漲幅落後。
四新已初步完成了農田到城市的蝶變，最大的紅利期已過，不過後期還有一些利好慢慢兌現，可以拉昇整體價值。
漢陽核心最近兩年拆遷規劃比較多，有一定拉動，也可以關注一下。
私房沒玩過，不知道水深，不評價。

提問：以前老單位的宿舍值得買嗎？算是20年房齡的老破大吧，主要是想自住(大概住8-10年後賣掉)，朝向可以，南北通透，物業費便宜，公攤少。但停車不方便。價格朝向房型比旁邊高檔社區要好，其他都不如，不知道該買旁邊小區還是買這個老大破，好糾結。

回答：自住實在喜歡的話，就入吧，但是別指望10年後能賣什麼好價錢了，房齡超過30年就不能貸款了。老破大要特別筍才能買，然後鳳變冰一下，住幾年賣掉

提問：房姐南京這個城市怎麼看？現在房價已經蠻高了後期呢？

回答：南京這座城市長期是看好的，短期來說，上一輪漲幅還沒消化完，估計還要橫盤半年到一年。

提問：問幾個信用卡的問題～月薪4k有五險一金～現在只有一個交行卡3.6w額度～武漢辦卡都是網點櫃檯申請嗎？能一週去申請五六家行的卡嗎？是辦免費的普卡還是有免費的卡？

回答：信用卡申請頻率1個月1-2張最好，多核申請，把讓爸媽，哥哥姐姐都申請。最有效的方法是參加公司團辦，搬磚。

提問:房姐好，我名下一套房，華僑城3期低樓層複式大戶型，月供4萬，老婆名下一套房，萬科翡翠雲臺，130平3居，目前正在居住，我們感覺華僑城大戶型不適合我們小家庭終極置業，也不清楚後期升值空間如何，請問是否應該賣掉大戶型置換一套呢，置換後的首付壓力有沒有辦法減少呢，麻煩房姐指點

回答:華僑城是CEO，現在出手不合適，賣不出到理想價位。如果是觀景不錯的複式可以先保留，自住還是不錯的。等到市場火的時候才能溢價賣出，先持有吧

提問：你好房姐，本人名下一套保利茉莉公館71平（全款，在租），父親名下一套保利花園84平（貸款還剩3年還完，現住），另有左嶺新城還建房3套（100平2套，130平1套，在地鐵11號線終點，房票已拿，但3-5年才有可能入住），現存款約30W。工作在南湖（事業單位在職）。目前二胎，想改善兼投資，朋友推薦琨瑜府說是毛坯房，行嗎？但首付不夠，如何選擇？資源如何最佳優化？目前投資還有沒其它地方，還是再等等，望解惑，謝謝！

回答：1.琨瑜府投資加自住都合適，光谷核心增長動力強。
2.首付不夠建議把2套房做抵押，父親年紀大抵押年限較短。另外3套還建房，有房產證嗎？如果有房產證持有幾年也可以貸款。
3.投資目前白沙洲，四新和花山是優選，但是自住都沒有光谷合適。總結下，目前主要從2個方向入手:
1.挖掘其他房票，用首套名義買，首付低；
2.用自己的二套買，把房子的金融價值利用起來，增加首付。感謝付費！

提問：小姐姐你好，關注你很久了，發現你對漢口後湖的首地雲夢臺這個樓盤非常推崇，認為性價比高。昨天跟一個朋友吃飯提到這個樓盤，他說六月份開盤幫我找人弄一套110平米左右的，chaqian20個！想請為你，划得來麼？如划不來，多少合適？謝謝！

回答：茶水20，這是什麼朋友…加上茶水根本沒性價比了
可以看看附近的福星也還不錯

提問：老師您好，新人首問。廣州本市戶口，因為家庭原因，一直在省外工作，工資收入一般吧。手頭能湊的首付八十多萬，現在想回廣州工作並買房，因多年在外地，對廣州房市不瞭解，天河荔灣越秀等等老小區是不會妄想了，地鐵能通到的地方就可以接受，面積八十多平住一家四口，不知道有沒有希望。也不知道現在是不是入手的好時機，還是應該再等等看，房價能不能回調一些？還請老師指點迷津

回答：你好，子彈80多，槓桿利用合理，可以做到首付2成買350總價的房，配合gpgd
車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔重點關注，這幾個區域也是廣州最有價值的區域，350萬總價上車的盤不少。

提問：房姐你好，我現在公積金貸款只能貸30w左右，一共需要貸款80w。那麼我是選擇組合貸還是商貸兩年後轉公積金貸款啊？

回答：確定貸款銀行可以商轉公的情況下，先商貸，然後轉公積金貸款。

提問：我在西安有套房武漢保利新武昌有套房，如何才能租金最大化？

回答：在武漢西安這樣的城市，除了極個別特殊的房子（例如老洋房改造高端民宿），基本沒有租金能抵消月供的。改造高端民宿，運營，本身也是巨大成本。成交結合部低單價房產＋群租房，勉強租售比到3%-4%房產的租售比。西安如果靠近景區學校商圈或者醫院，可以嘗試改造民宿。新武昌建議分割出租，客廳打斷N+1模式。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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