難題1：企業資金要求高
對於一箇舊改項目，尤其是城中村改造項目來說，企業沒有足夠的資金實力，想參與是不太可能的。即便是在2007年的獵德村，富力、合景泰富及新鴻基三家企業組成的聯合體，以46億元總價拍得。這一價格在當時來說，單個房地產企業是難以承受的。而保利獲得冼村改造資格也付出了10.24億元的“敲門磚”，而後再注入25.9億元的改造資金。
發展至今，目前廣州市中心的城中村改造所需要的成本更高。越秀地產簽約番禺里仁洞村，預計總投資約210億元；富力簽約陳田村，總投資105億元；升龍集團參與湯村村舊村改造，投資總額約260億元……近期簽約的城中村項目，如果企業沒有一定的資金實力，顯然難以介入進來。
在資金門檻不斷提升的今天，一些中小型的房地產企業，如果要介入城中村改造領域，只能採取聯合體的方式。但當中的利益分配問題，又為後期的改造帶來隱患，對於被改造的村民來說，也不希望出現這種情況。
難題2：拆遷補償成本大
有拆遷，就有補償。曾經作為天河最窮的獵德村，村民通過拆遷獲得很大的利益。有了先例，後來者的胃口自然被吊高不少。由此可見，以往企業即便是通過村民投票，成功拿下了一個城中村項目，也並非意味著萬事大吉了。萬一遇上談不妥補償費用的案例，就有得頭痛了，而與村民的不斷拉鋸談判，不僅耗時耗力，也對項目的開發進度造成嚴重影響。
業界曾有一個傳言，前幾年某企業改造位於市中心的一個城中村項目，遲遲不能完成拆遷進而影響施工進度。每拖一天的時間，企業就要付出超過100萬元的資金成本，結果最後拖了足足兩年多的時間。
難題3：回報週期不可控
與一般的房地產項目的“拿地-設計-報批-開建-銷售”流程不同的是，以往做一個城中村改造項目，所經歷的流程相當複雜。前期需要做好村民的工作，等一定比例的村民同意改造之後，形成方案上報相關部門，然後再排隊輪候上年度計劃。僅排隊輪候這一過程，以前往往都需要耗費兩三年的時間。而後還需要歷經基礎數據調查、片區策劃方案編制等環節，再進行拆遷補償談判。這些都確定了，還要上報政府審批，才能與村完成協議的簽訂，才能開始進行後期的拆除及建設工作。
可以說，相對於一般的購買淨地做項目來說，城中村改造的項目中不可控的因素太多，比如輪候時間，比如拆遷談判等等，如果某一環節出現問題，三五年都搞不下來一個項目的動工，更別說銷售回籠資金了。這對於任何一個企業來說，都是極具風險的。
難題4：利益關係太複雜
如果是舊村改造，那麼每個村民都是“股東”，都有自己的小算盤，而且喜好都不一樣，要形成共識，企業需要做大量的工作、花大量的精力。這一種相對還好處理，無非就是現金或者面積的補償問題。但如果是一些舊廠房，情況更復雜，比如某一廠房原先有多位股東，這些人並不缺錢，需求點也不一樣，比如翻倍要價，比如希望入股項目等，企業不一定能夠做到完全滿足。甚至，當中如果出現股權已經轉讓，或者當中存在三角債務問題，就更加不好處理。
甚至，有一些廠房的股東聯合起來，同時談判多家企業，並且要求有興趣的企業都先交納數千萬乃至過億的“誠意金”，然後做事就一拖再拖，遲遲不確定到底和誰合作。“幾個股東找來幾家開發商，拖一下，光每年吃誠意金的利息都不少。”蘇先生表示，這種情況幾乎所有的企業都怕。
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
2019年中央經濟工作會議，首次強調了“城市更新”這一概念。會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
城市更新被認為是城市發展到一定階段的必然產物，隨著城鎮化的進展，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發展的新增長點。
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