去年，央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策。从今年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR！
按照通知，今年3月1日-8月31日这段时间内，存量房贷的买房人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。借款人可在2020年3月至8月之间任意时点转换，去银行重新签订合同。
不过，早前就已经按照新的“LPR机制”进行贷款办理的人，今天的新政和你无关，因为你的合同里早有明确。
今天是2月的最后一天，等待许久的多家银行关于存量房贷定价基准转换细则也出炉。那么，房贷利率将如何转换？房贷折扣还有吗？什么时间去签合同？一起看看各家银行怎么处理的。
多家银行发布公告，明起受理存量贷款定价基准转换业务
对很多拥有存量房贷的买房人来说，今天格外重要，招商银行、中国建设银行率先发布存量房贷利率“换锚”执行细则。给了大家一次改变目前房贷的机会。具体内容如下：
01
招商银行
1、转换范围
转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。
固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。
2、转换规则
（一）对于借款人名下在转换范围内的商业性个人住房贷款，将原合同浮动利率定价基准转换为LPR。
贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。
具体转换时，将保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换，并按《公告》规定以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。（二）对于借款人名下除商业性个人住房贷款外的其他在转换范围内的个人贷款（包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款等），借款人可选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。
对于转换为LPR的贷款，贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。对于转换为固定利率的贷款，贷款执行利率在合同剩余期限内不再发生变化。
具体转换时，将保持原合同最近执行利率不变进行等价转换，并以转换日前一个工作日全国银行间同业拆借中心最近发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。
（三）定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
02
中国建设银行
1、转换范围
2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。
2、转换原则
1.经借贷双方协商，可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率；
2.定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换；
3.等价转换，转换时点利率水平保持不变；
4.借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换；
5.原借款合同有两个（含）以上借款人，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。
3、转换方法
1.转换为LPR加点形成的浮动利率
（1）加点数值的计算
加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR；加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。
（2）原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。
（3）在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和。
（4）经借贷双方协商，可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。
2.转换为固定利率
转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。
继中国建设银行、招商银行发布公告后，中国工商银行、中国农业银行、中国银行等也陆续发布公告，将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。
03
中国工商银行
1、转换范围
2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（本公告所称个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款；不包括公积金个人贷款）。以下贷款可不转换：
（一）剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款。
（二）循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款。
（三）固定利率贷款。
（四）经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款。
2、转换规则
（一）定价基准。经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定，原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR；原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
（二）加点数值及利率水平。商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。
除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，参照个人住房贷款规则进行定价基准转换；其中，存在分次提款、循环情形的，对尚未提款的部分，转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。
加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
（三）重定价方式。定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。其中，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
04
中国农业银行
1、转换范围
本次存量贷款定价基准转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的存量浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。以央行基准利率定价的固定利率贷款不在本次转换范围。贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换；已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
2、转换规则
客户可将由原贷款合同约定的基于“央行基准利率”定价转换为以“贷款市场报价利率（LPR）”为定价基准加点形成（借款期限在5年及以内的主要参考1年期LPR加点形成，借款期限在5年以上的主要参考5年期以上LPR加点形成，加点可为负值），加点值在合同剩余期限内固定不变，可协商重新约定重定价周期和重定价日；也可转换为固定利率，利率水平在合同剩余期限内固定不变。利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人购房贷款外，其余贷款的加点值或利率水平可与原贷款经办行协商确定。商业性个人购房贷款转换时点加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限的LPR之间的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），转换后的执行利率水平等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。商业性个人购房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。
05
中国银行
1、转换范围
2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。
2、转换规则及渠道
自3月1日7时起，您可通过我行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款（除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外）定价基准转换。为减少人群聚集，我行将视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。
您可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，在合同剩余期限内利率值固定不变。您只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。
线上渠道默认重定价周期为12个月，您可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。其他贷款要素与原合同一致。
存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
房贷利率如何转换，房贷折扣还有吗？
结合上述多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即，除公积金贷款外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。
而我们也都知道以前的房贷利率也不是全部相同的，基准利率时代，有人拿到了9折的优惠，有人却要上浮20%。那么，现在存量房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的？
从此前央行发布的公告和今天多家银行发布的细则，我们可以确定的是：
1、客户可将由原贷款合同约定的基于“央行基准利率”定价转换为以“贷款市场报价利率（LPR）”为定价基准加点形成（借款期限在5年及以内的主要参考1年期LPR加点形成，借款期限在5年以上的主要参考5年期以上LPR加点形成，加点可为负值），
2、加点值在合同剩余期限内固定不变，可协商重新约定重定价周期和重定价日；也可转换为固定利率，利率水平在合同剩余期限内固定不变。
3、利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
也就是说存量商业性个人住房贷款在定价基准转换的时点，贷款实际执行利率保持不变，因此，对大家暂时没有影响。
但转换后的定价基准发生了变化，原合同按照人民银行公布的同期同档次基准利率浮动一定比例计算，而LPR定价方式下按照全国银行间同业拆借中心公布的相应期限LPR加减一定点差计算。
也就是说，在转换的时点，虽然贷款实际执行利率的绝对值不变，但背后的定价基准以及计算逻辑均发生了变化，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算确定，相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。
这里给大家举个例子：
假如您的商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现行执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
还有一个问题，也是大家很关心的：
假如您的房贷是10年期的，之前的利率是基准利率打7折，那转换为LPR以后，是在LPR的基础上打7折吗？
这个肯定不是。基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下，一般按比例浮动，比如基准利率上浮10%、下浮15%等；LPR定价方式下，按照加减点数来浮动，比如LPR加40个基点、减30个基点等。
这笔贷款在转换前，10年期参照的贷款基准利率是4.9%，打7折后的实际执行利率是3.43%，按照人民银行公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%。
但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%),加点数值为-137，在合同剩余期限内固定不变。
有必要科普下：对于买房人来说，此次转换，仅有一次机会，转换之后不能再次转换。买房人商业贷款转换有两种方式：固定利率、LPR+基点。其实，说白了，这次转换是央行给了拥有存量房贷的人一次改变房贷的机会。
选固定利率还是一年一变，哪个更好？
上面我们了解到，这次转换有个特点：定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
问题来了，究竟是选择重新定价还是选择固定利率？
1、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。
2、固定利率。意味着，在未来20年或30年整个房贷周期，利率都会保持不变。
这看起来是个博弈，但其实也有迹象可寻。因为从目前来看，利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，很多欧美国家已经进入负利率时代，而我国的利率相比于几年前也已经大幅下行 。
在中国，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。这种背景下，固定利率显然与时代趋势背离。
就在近日，央行副行长刘国强表示，下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
所以很明显，短期看，转换为LPR的有利于存量贷款的购房者，相当于降息。如果你之前签订的房贷利率超过了5%，建议选择浮动利率，一年一定价。
但如果你的房贷利率按照很早以前可以享受折扣的计算，在4%以下，那完全可以选择固定利率，因为本身利率就非常低了，没有必要跟着LPR的浮动来承担风险！因为如果在通胀上行等因素影响下，LPR也不排除会进入上升周期，浮动的房贷利率也可能随之走升。
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