2019年中的時候，中產張女士住著2000萬的上海豪宅，被馬桶堵塞整崩潰了。當時就有人質疑，2000萬的豪宅是什麼水平？算不算有錢？
房叔今天給大家盤點一下北京2000萬以上的豪宅，目前榜上有名的有78個！能住上這房子的人算不得鉅富，也是妥妥的高級中產了。
幾年前提到北京的頂豪，有這麼句話：“萬柳的牆、西宸的缸、霄8的頂兒、融創的湖、麓語的山、紫辰院的樹、北平府的院子住著誰？”
如今，當年的名盤大多已經售罄，現在的豪宅市場又是誰在叱吒風雲呢？
房叔按區域詳細整理78個豪宅資料！給大家盤一盤，這些豪宅分佈在哪？有多貴？背後透露了多少政策門道！
*以下按區域豪宅數量降序排列
1
朝陽區：豪宅扎堆之最
朝陽區坐擁北京最好的商業配套，最國際化的土壤，最扎堆的明星和最狠的朝陽群眾。朝陽從來不缺新鮮事，微博的熱搜就發生在身邊，最紅的主播就住在隔壁，被抓的明星就在下個街道。
所以住在朝陽的人，自帶了洋氣的標籤，這裡的高端別墅也是北京之最。
北京有九大別墅區，朝陽區自己就跨著3個：東部泛CBD別墅區、奧北別墅區、中央別墅區。
在22個豪宅裡，單價最貴的是首創天禧，以18萬/㎡的單價高居北京在售豪宅之首。本區域總價最貴的是中糧瑞府，以883㎡的大戶型，創下接近1億的總價。
挑幾個有故事的豪宅跟大家聊聊。
霄雲路8號
提起北京豪宅，霄8名聲在外。它正式的名字是“MAHA縵和北京”，從2009年開始賣期房，已經是12萬/㎡起跳，而戶型只有2種，一種400多平，一種500多平，還有一千多平的空中四合院（銷售說不對外出售），超高的總價擺出生人勿近的勁頭來。（所以，它至今都沒賣完。）
小區裡有40萬㎡的私家園林，南側就是佔地288公頃的亞洲第一大城市公園——朝陽公園。如此奢侈的自然資源，化為少數業主的高端私人配套，主打概念就是豪、奢！
有一年冬天，北京沒有下雪，霄8為了讓業主欣賞到雪景，就人工造了一場雪……
所謂要風得風，要雨得雨，要雪得雪……有錢任性，不過如此。
有人會說，即便霄8再牛，至今不也沒賣完。沒賣完是事實，但不好買也是事實，聽說有不少政界人物置業於此。叔有機會去過一次，又是查車又是查身份證的，傳言雖有誇張，但空穴不來風，真實性有多少你細品。
北京壹號院
坐落於北京最核心區域，以東三環農展館、53000㎡私家大湖、亞洲最大城市公園、三大使館區等絕對地段優勢為起點，與倫敦海德公園一號、紐約One57等並肩成為豪宅之一，因此在此居住的都是高端的成功人士，這一小區也是他們身份與地位的象徵。
范冰冰之前在朝陽區買了好幾套豪宅，北京壹號院、梵悅108都在列。只不過後來出事，大都變賣還錢了。
PS：更多明星豪宅八卦，請看房叔之前的大盤點《北京明星豪宅地圖》！
2
豐臺區：金融新貴集聚
大家認知裡的南城，是北京城裡最富有煙火氣的地方，生活配套便利。但同時拆遷難度大，基礎設施相對落後，房價比不得東西海朝，是城區的價值窪地。
而未來豐臺的定位，是首都的商務新區。豐臺處在北京的南中軸線上，連接著中心城區和更南邊的大興新城、亦莊新城、大興機場。而且，麗澤商務區和中關村豐臺園也帶來了無窮的產業新動力。
在北京，如果你想住在三環裡，豐臺是最容易上車的選擇。畢竟在我們土著眼裡，三環裡才算北京，出了三環沒內味兒！
豐臺區域滿足的大多是金融商務人士的改善需求，相對沒那麼壕。（豐臺最貴的別墅，魯能釣魚臺美高梅公館，總價接近8000萬，已經售罄了。）
葛洲壩中國府，是豐臺的單價地王，這個盤房叔特地拍了一期看房視頻，過些天推出，賣個關子，按下不表。
泰禾院子
說到泰禾的院子系，叔基本聽到的都是讚譽。說來不得不佩服，自從2014年院子系打響知名度後，榮膺三屆“亞洲十大豪宅”殊榮，泰禾集團憑藉“院子”這個超級IP，在幾年時間內迅速實現了全國佈局。
豐臺區內的金府、西府兩大泰禾院子，延續了院子系一貫的園林作風，光是再2019年上半年就分別創下了65億和48億共113億的銷售額，讓泰禾集團這個“業界負債王”尚有一息可喘。泰禾如今資金鍊好轉，這些優質項目也開始惜售，叔估計後期價格還得漲一漲。
3
昌平區：上風上水之地
以前的昌平我們知道有十三陵、居庸關，只有外地人才往那跑，去長城的北京人就如同去東方明珠的上海人，都得被開除戶籍。
在最新的北京市規劃裡，首推“三城一區”（懷柔科學城、中關村科學城、未來科學城、亦莊經濟開發區），作為北京的科技創新中心，這三城裡有兩城都在昌平。
今時不同往日，隨著中關村科學城和未來科學城的發展，大量碼農為這片區域帶來了生生不息的人才流入，加上沙河大學城這一科教園地，未來的昌平可謂“宜業宜居”。
昌平雖然是郊區，也有8個數得上的豪宅盤，橫跨昌平八達嶺別墅區、奧北別墅區。
在老北京眼裡，奧北別墅區上風上水，但是地廣人稀，配套落後了點。但有錢人不看這個，綠化好，工業少，特別適合建別墅。比如溫哥華森林，王珞丹給爸媽在這買了一套獨棟。
而昌平八達嶺別墅區也是近幾年火爆的版塊，比如沙河版塊的麗春湖院子 。這是昌平規格最高的別墅，最大戶型800平，售價4千多萬。其打造的示範區，很有拙政園的味道。
而小湯山版塊主打的是御湯山熙園，這裡的賣點是溫泉入戶，上了年紀的爸媽最不能拒絕的亮點之一。
此外，金隅上城郡雖然不到2000萬的門檻，它其中的門道也值得一說。主打英式莊園的風格，整體建築都採用了特殊的紅磚建造，相比其他豪宅，倒是頗有一番滋味。
4
亦莊：有潛力的綜合新城
自古“東富西貴南窮北賤”，南城在建國以前住的都是小商販等窮苦老百姓，屬於下九流。亦莊原來只是大興區的一部分，有很多工業廠房，環境較差。自從亦莊單獨設區，考慮到它的人口和未來的產業規模，房叔對這一片區十分看好。
相對於其他別墅區，亦莊和內城的距離是最近的，性價比很高。亦莊北鄰中心城區，東接通州區副中心，又是北京重點發展科創功能的承載地，未來發展極具張力。亦莊的規劃面積，原來不到60平方公里，現在是255平方公里。亦莊的目標，是世界一流的產業綜合新城。
亦莊區域橫跨亦莊別墅區、城南別墅區，不過這裡的別墅還都相對平價，一般是暴發戶或者奮鬥一輩子的中老年企業中層，不是北京頂豪的那種old money。
咱們簡單說說在售的紫禁壹號院。
紫禁壹號院
叔對它的印象頗深，因為它採用了一種特殊的中西結合方式，以法式宮殿建築圍閤中國四合院的院落佈局，以“庭院”為中心，形成一個安定舒適的生活環境。當時紫禁壹號院打的就是“京城內唯一的法式合院”的牌子，產品本身創新與復興兼容，整個形制倒是新穎異常。
5
順義：中央別墅區明星最愛
順義中央別墅區是北京的近年最火爆的別墅區了，孫河版塊尤其熱鬧。早年的麗高王府、財富公館都是這裡的經典項目，也吸引到王菲、那英、趙薇等一眾明星在此置業。
一條溫榆河四季不凍，流出一片綠色宜人的高端富人區。這裡號稱容積率最低，配套最頂尖，貧富差距最小——頂級富豪匯聚於此卻從不相見，普通人怕是連門都摸不到。
這裡區位絕佳，配套相對齊全。一邊距離市區近，一邊距離機場近，開車去望京也就20分鐘。
北京總價最高，面積最大的別墅——恆大麗宮就在這裡，總價接近2億，面積高達1600㎡。
恆大麗宮
2019年年中，恆大麗宮的銷售額就遠遠領先於第二名，甚至翻番。有媒體評價，是28位業主把恆大麗宮抬上別墅銷冠寶座的。這就是頂級獨棟別墅市場的玩法，只需要征服28位業主，就可以拿下王座。
說到征服業主，恆大麗宮倒是真有這麼一件事。就今年推出的那棟樣板間，在1500平米的面積內採用了三層挑空，挑高高達11米。更不怕死的是，設計師還大膽使用西方油畫裝飾牆面和天花吊頂，倒是真真符合了“麗宮”這個名兒。
就是這麼一棟號稱“億元級獨棟別墅”，亮相短短期間，就被一位業主買下了。聽說整個過程中客戶都沒有談及價格問題，就因為這套別墅完全符合他的審美，契合他的置業需求，是他的心儀之作。
6
通州區：主要行政辦公用
作為城市的副中心，通州未來的定位是，行政辦公、商務服務、文化旅遊，你們看，沒有居住的事。
這裡跨著潮白河別墅區，但是也快出北京了，和咱們這期豪宅的命題不符。
7
海淀區：一房難求
提到海淀，最知名的還是它金牌的教育資源，昔日的萬柳已經買不到了。
四環以內已經沒有地了，海淀區雖然盤點得上的豪宅有3個，正在在售的只有世茂西山龍胤，說它是絕版珍藏也不為過。
世茂西山龍胤
單從選址上，世茂西山龍胤緊挨著故宮北院，位置的風水好自然不用多說了。比較難得的是，再低密度下，西山龍胤還能保證最高建築不超過兩層、整棟別墅擁有五個院子，市場上極為少見。
8
門頭溝區：幾乎沒有地
門頭溝有北京最老牌的西山別墅區，是皇家版塊！這裡與中央別墅區、奧北別墅區並稱為北京三大傳統別墅區。
地方是個好地方，住的也都是非富即貴的人物。無奈西山地形所限，實在是沒有地，在售的樓盤只有長安壹號和華潤西山墅。
長安壹號，1.6億的總價，1480平的超大面積，在北京排名第二，僅次於恆大麗宮。不過一個在東一個在西，氣質迥然。
9
大興區：城南少豪宅
大興的情況和亦莊差不多，區域內有城南別墅區。
大興的政策定位叫京津冀協調發展示範區，如果有天津跟河北的業務，這是個不錯的選擇。
10
石景山&房山&懷柔：罕見豪宅
在北京市六區的房價排名中，石景山是最後一位，格外低調。石景山的平均房價是5萬1，比5萬8的豐臺還低不少。
石景山的上榜豪宅僅有遠洋天著春秋的住宅和別墅項目，而且還都售罄了！
這個盤，當年房叔是實地踩過的。倆字評價：稀缺。
遠洋天著春秋
石景山稍微好一點的項目大部分出自遠洋之手，之前他們有個廣告語叫“一座遠洋，半個石景山”。
天著春秋是遠洋在這操刀的第一個豪宅盤，二期平層204平，方方正正，幾乎是18年新房裡最好的戶型（僅僅性價比略低於寰宇天下170戶型）。
16年開始賣的一期240平的平墅更不錯，一個單元每層2戶，有3層，總共6戶，每戶都有自己的電梯、自己的花園，是貨真價實的平墅。
這片地西邊、北邊、東偏北都是山，南邊是永定河引水渠，這在風水上是個小的太師椅地形。三面有護繞，一面通氣，這是風水上最理想最合理的佈局！
此外這是個巨安靜和安全的地方，以前就是軍區門口的村落，連小孩打架都要找遠一點的地方去打。
懷柔區和房山區各擁有一處2000萬以上豪宅，都還在售。
懷柔區的天恆半山世家，最大的一個戶型，是825平米的大獨棟別墅，7室2廳4衛，方向感不好的在屋裡能迷路！按照2500萬的總價，算下來一平3萬。
房山區唯一勉強上榜的是觀山源墅，最大的一個戶型以437平的面積、47500元的單價入列。這個項目挨著良鄉大學城，周邊的盤都5-6萬，妥妥的價值窪地。
據說原因是緊鄰烈士陵園，掃墓格外方便，生意人相對忌諱些。
11
這些區沒有豪宅
我不配嗎？
這裡沒有2000萬以上的豪宅
東西城：全面禁住
東西城現在還叫東西城，等正式的城市規劃下發，就要改名首都核心功能區了。
根據最新規劃，核心區是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區，是歷史文化名城保護的重點地區，是展示國家首都形象的重要窗口地區。
這規劃裡沒有住宅，沒有商業，也不可能用來建豪宅。
可見，現在和未來，東西城會逐漸驅散居住空間，改造為文化和政治空間。當年富豪通過購買的方式在故宮邊上實現豪宅夢的神話，一去不復返。
平谷、密雲、延慶為什麼沒有豪宅？
數據源：中國房價行情網
這三個區是北京房價的最低點，2萬多一平的價格，比起市區動輒10萬的單價，相當平易近人。也不是說這三個區沒有好項目，但如果把豪宅的總價門檻定在2000萬，需要1000平米才能達標，因而無緣上榜。
從地圖上看，此三區分屬北京遠郊的東北部和西北部，距離市中心路途遙遠，難以享受中心地帶利好，未來發展掣肘。
從北京市未來城市規劃上看，此三區的關鍵詞無外乎“生態”、“綠色”、“旅遊”，是都市中產週末郊遊和買度假房的不錯（平價）選擇。
今日份互動
你最心儀哪個區的豪宅呢？
1.貝殼找房
https://bj.ke.com/
2.北京新地圖，東西城合併
http://house.china.com.cn/topic/home/index/2357?timestamp=1548998376000/
3.中國房價行情網
https://www.creprice.cn/
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