近两年来，全国房地产传统开发总体走势下滑，而“地产+”模式却持续升温，方兴未艾。“地产+养老”、“地产+文创”、“地产+旅游”等等新型房地产开发模式席卷全国，也是在这样的时机下，越来越多的大盘，似乎扛着“健康养老”、“度假休闲”的大旗，却干着“只卖房子”的生意，毫无配套，昆明市场亦是如此。
在昆明，真正做成功的大盘，试问又有几个？
“大健康城”昆明 哪有成功大健康产业？
近日，云南省人民政府办公厅发布了关于《云南省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》，《实施意见》指出，云南将进一步放开养老服务市场，放宽准入条件，取消养老机构设立许可；充分利用云南得天独厚的生态、气候、民族文化、旅游及生物资源等优势,大力发展休闲养生健康养老产业、“候鸟式”旅游养老业、老年健康管理服务业、老年文化创意产业等，推动形成具有云南特色和影响力的养老产业集聚区；同时，鼓励社会资本参与云南省康养小镇、老年住宅、老年公寓等老年生活设施建设，扶持康养小镇和老年地产建设，鼓励吸引外省老人来云南养老。
不光如此，从2017年开始，昆明大健康产业开始逐渐发力，而今年则是昆明大健康产业自大力推进以来最为蓬勃的一年。昆明逐步加大了大健康产业的落地，绿地滇池国际健康城、康美昆明健康城、孔雀镇、恒大西翥桃园国际健康养生城一一落子昆明，而就在近期，昆明各个区域更是快马加鞭的引进康养项目，包括刚签约的“绿水青荷”石林清香湖国际康养项目、阿诗玛旅游小镇医养项目等等。
随着昆明大健康产业遍地开花，有人形象的将昆明比作“大健康城”。然而，这座“大健康城”真的能如众人所期待的那样成功建成众多大健康项目吗？至少目前的答案是：不能。这就要从昆明的大健康产业现状说起。
先来看看昆明较早打出“康养”牌的项目智者山丘，作为昆明最蹉跎的项目，13年前就已亮相昆明，不过在2016年才重新做了规划，从别墅住宅改为康养地产。然而，该项目一直以来并没有实质进展。到2017年，项目易主了昆明交投，就算到了今年这样的“大健康”热潮下，项目仍然没有明显进展。
再者，被称为“万亩湿地养老养生度假小镇”的中信嘉丽泽，同样算是较早的康养地产，命运也同样坎坷，不仅多次遭遇易主、多次更名，开发多年仍配套不足、人烟稀少、非常冷清。不仅如此，黄龙箐综合养老社区项目、枫桥尚院等项目，也是主打“大健康”，但是不是销声匿迹，就是不温不火。
而在2017年集中签约的绿地滇池国际健康城、康美昆明健康城、恒大西翥桃园国际健康养生城、太平健康综合小镇等项目则仍然在建设中，未来到底如何暂不可知。
可能细细盘点下来，目前昆明也仅有真正落地的七彩云南·古滇名城滇池国际养生养老度假区活力小镇还做得突出一些，但是相比全国成功的优秀案例来说，仍然相差甚远。
动辄千亩 配套并未先行仅是“圈地卖房”
其实，昆明并不是仅有上述所提到的“大健康”产业存在这样的问题，而是这些颇多的“地产+”模式下的大盘们存在的通病。
就如同前段时间炒得火热的千亩大盘昆明玉器城，规划得多么光鲜美好，也吸引得杨丽萍艺术团青睐，然而，目前却沦落到办理产权证困难重重、办理产权遥遥无期、多次交涉却无果的境地，项目现场一派荒芜，人影绝迹。
或者如同曾经的“高科技产大城”联想科技城，自2012年6月开工以来，就背负着调整云南产业结构的大任，然而，因开发建设不善，项目存在颇多问题，经过业主拉横幅维权，后续开发部分于2016年9月被融创中国接手，更名融创春风十里，换作开发住宅和商业为主。
如此来看，众多的千亩大盘，不论是“地产+养老”，还是“地产+文创”，亦或是“地产+旅游”的模式，在开发难度上已不是普通房地产项目可以比拟的。虽然这些千亩大盘为昆明楼市催生着无限的可能与遐想，但是，有的虽已经建成，但人气不足甚至徘徊在“死亡”边缘；有的还未建成，就已悄悄断气。
而这样的结果，造就的原因不难窥伺一二。首先，大多数的大盘，均定位十分“高大上”，连同规划图纸也做得“花里胡哨”，任何人都会在前期抱有幻想，然而，如果细细推敲，不难发现，项目由众多的洋房、公寓、别墅物业组成，而配套的所谓“康养设施”、“旅游公园”、“文化产业”却少之又少，于是，总有明白人不禁直呼：这分明还是房地产开发嘛！
再来，有的项目，位置偏远，前期建起了售楼部、建起了高层小公寓就开始开盘销售，拿着规划图给购房者画大饼：未来这个地方是一个人工湖，旁边配套有商业街，而这个地方是大型主题公园，满足未来您的衣食住行所有需求。然而，项目开发多年，商场、步行街仍为建起来，就连人工湖都是浑浊一片，这样的项目不在少数。
难道，这样的行为不是扛着“健康养老”、“文化旅游”的大旗，却干着“只卖房子”的生意吗？而这般基本无配套可言的大盘，真的会有人买账么？真的能够快速去化么？只能大大的画一个问号了。
业内人士认为，众多的“地产+”大盘，其价值并不仅仅是房子本身，而更多的是配套，是配套带来的资源和便利！不论是旅游资源、文化资源，还是大健康资源均是如此。于是，滋生出了“配套先行”的说法。
大多数的项目，在前期基本算是一张“白纸”，只有在前期大量投入配套，同时需要开发商精细化的招商运营能力，经过一个细水长流的漫长过程，才能开出“花朵”。而在前期，是很可能出现极大亏损的。这样投入大、周期长、收益慢的大盘，是集聚难度的。
正如国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长冯奎所说，做一个房地产大盘或是特色小镇产品，从它的规划、建设、运营到功能相对完善、功能进一步升级优化，需要10年甚至更长的时间。在这样一个过程中，如果没有长远眼光，没有稳定规划，贸然开发，必然会出现一系列问题。
昆明的千亩大盘，面临的难题要比大多数城市多得多，并且目前昆明正处于文旅地产、康养地产集中爆发期，众多“在途”大盘能否成功仍然是未知数。不过，存在的“通病”会像毒瘤一样，需要各家开发商和市场去思考。
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