上週，先是旭輝以樓面價10100元/㎡高調摘得金牛區百畝地塊，後有陽光城以2018年最高樓面價15940元/㎡過關斬將吞下主城一環“袖珍”地塊（詳情點擊：15940元/㎡ 競價91輪！陽光城吞下成都最高起拍價地塊），重新引燃成都土地市場。接下來，本年度大成都還有29宗地將陸續登上拍賣臺，包括今日登場的4宗雙流地塊與2宗大邑地塊，共計約604畝。（12月17日，成都市公共資源交易服務中心發佈公告：本次拍賣的三號宗地因故終止拍賣）

看點

1 一、二、四號宗地位於怡心湖、華府板塊，均是雙流的熱門區域，其中位於怡心湖板塊兩宗地為249畝連襟地塊，對房企有著不小的的吸引力。

2 位於協和街道的四號宗地是本次雙流區拍賣的唯一純住宅兼容商業用地，其餘兩宗為人才公寓用地，而且此次7850元/㎡的起拍樓面價是今年來雙流區最高的樓面價，最後該宗地“何去何從”也值得關注。

拍賣現場

今日拍賣席有30餘人，共14家房企參與競拍。

一號宗地，雙流區公興街道藕塘村集體、6、7組，純住宅用地，淨用地面積156.3畝，計算容積率2.499，可開發體量約26.04萬方，起始樓面價7300元/㎡。最終由199號以東莞市中天程錦實業投資有限公司成交樓面地價為7340元/㎡競得，溢價率0.55%。值得一提的是，該宗地為廣州中天和萬科合作拿地。此前萬科和中天程錦簽了戰略合作協議，合作過項目萬科璟南堂。

二號宗地，雙流區公興街道藕塘村集體、5、6組，純住宅用地，淨用地面積93畝，計算容積率2.4991，可開發體量15.5萬方，起始樓面價7300元/㎡。188號率先舉牌，28號緊隨其後，最終由188號成都瀚置乾越企業管理諮詢有限公司以成交樓面地價為7340元/㎡競得，溢價率0.55%。188號的實際控股人為香港置地，在12月11日土拍上曾出現過它的身影。

四號宗地，雙流區協和街道三江村2、3、4組，住兼商用地，淨用地面積約120畝，計算容積率1.9992，可開發體量16.02萬方，起始樓面地價約7850元/㎡。最終由108號北京北辰實業股份有限公司以成交樓面地價為7850元/㎡競得。

五號宗地，大邑縣安仁鎮集鎮區，商兼住用地，淨用地面積約119.47畝，計算容積率1.1，可開發體量約8.76萬方，起始樓面價2181.81元/㎡。最終由61號成都安仁華僑城文化旅遊開發有限公司以成交樓面地價為2181.81元/㎡競得。

六號宗地，大邑縣安仁鎮集鎮區，商業用地，淨用地面積約11.5畝，計算容積率1.0，可開發體量約0.77萬方，起始樓面價1724.99元/㎡。最終由61號成都安仁華僑城文化旅遊開發有限公司以成交樓面地價為1724.99元/㎡競得。

宗地掃描·雙流篇

銳理數據監顯示，2017年，雙流區出讓了9宗約702畝住宅用地，平均樓面價達9767元/㎡；截至12月17日，雙流區今年通過拍賣成交住宅用地5宗約296.74畝，在近郊5區域中僅略多於溫江區，最高成交樓面價為9600元/㎡，即光明地產拿下的62.8畝住兼商地塊。不過接下來7宗分佈於華府、怡心湖、航空港、東昇、牧馬山等板塊的638畝地塊將陸續登場，包括今日的3宗。

一二號宗地·怡心湖板塊內的連襟地

本次出讓的一、二號宗地為兩宗連襟地塊，均位於規劃的怡心湖板塊內，宗地以南緊臨牧華路，以西緊靠華府大道，一街之隔為已交付入住的德商華府天驕與九龍倉時代上城。另外，地塊與位於天府新區的紅星美凱龍直線距離1.1公里左右，與地鐵5號線（在建）南湖立交站直線距離約1.5公里。

從現場情況來看，目前宗地尚未打圍，內部有雜草、農作物、水塘等需要進行整理。兩宗地形狀都較為方正，且地處華府大道與牧華路交界處，為後期打造提供了便利。

目前整個大怡心湖板塊商未有成熟的大型商業配套，不過因保利葉語、南湖逸家、德商華府天驕等早一批項目陸續交房入住，生活氛圍逐漸濃厚，底商、社區商業足以保障業主日常生活所需。此外，銳理君在實地走訪中也發現在宗地對面、德商華府天驕旁邊有一案名為洲際·華府廣場的項目正在施工中，建築形態為商業+辦公，或可以成為區域重要的商業配套支撐。

宗地本身條件較為優越，但出讓文件中顯示的附加要求則一定程度上拉高了拿地成本與難度。

一號宗地配建要求：

（1）須配建用地面積不小於8050平方米的幼兒園，班數為15個班，建築滿級不低於6133平方米，單方造價不低於5000元/㎡；

（2）配建用地面積不小於1600平方米的全民健身活動場所；

（3）競得人須在宗地範圍內配建並無償移交配套住房數150套（其中建築面積120平方米的配套住房75套；建築面積140平方米的配套住房75套）及地下停車位。

二號宗地配建要求：

（1）須配建用地面積不小於800平方米的全民健身活動場所；

（2）競得人須在宗地範圍內配建並無償移交配套住房數100套（其中建築面積120平方米的配套住房50套；建築面積140平方米的配套住房50套）及地下停車位。

雖含有移交人才住房的要求，但由於兩宗地本身用地面積較大，因此有足夠的空間進行商品住宅開發。實際上，在規劃的8.3平方公里的怡心湖板塊範圍內，出讓住宅用地並不多，最近一次為10月23日一宗67畝的產業配套住房用地，被成都雙流產業新城投資發展有限公司以樓面價2250元/㎡拿下。

2015年至今，大怡心湖板塊（華府板塊）共計成交住宅用地（含純住宅、住兼商、商兼住）7宗，已呈現項目分別為中國鐵建西派國樾、中海雲麓世家、城投綠城誠園、金地悅瀾道，清一色高改項目，且先後於近兩個多月開盤。但除蓄客期超長的西派國樾外，整體去化效果並不理想。

除了限購政策外，銷售遇阻與價格高於市場預期也有著直接關係。據統計，這四大項目的均價基本在18000-21000元/㎡之間，對購買力要求極高。不過面對最低8500元/㎡，甚至動則上萬的樓面價，高改高價項目似乎也是唯一出路。關於高價地，銳理數據此前在《高價地：自信2017 傷心2018 彷徨2019》一文中也做過分析，讀者點擊標題就可查看。

與今日拍賣宗地相比，同樣需要配建並無償移交人才住房100套數的金地悅瀾道地塊，其起始樓面價為8400元/㎡，彼時最終溢價1.19%成交。相較而言，今日出讓的宗地位於怡心湖規劃內部，離湖更近，面積更大，起始樓面價為7300元/㎡，相比之下對房企依然有不小的吸引力。

三號宗地 軌道交通是優勢

本宗地位於雙流區黃水鎮，以西臨大件路與成綿樂高鐵，以南為鳳凰苑項目，與在建地鐵10線黃水站直線距離約1.5公里，軌道交通無疑是未來開發的優勢之一。宗地地處黃水鎮與新津花源鎮交界區域，距離鎮中心仍有一段距離，目前各項生活配套較為欠缺。

根據銳理數據監控，本宗地兩公里範圍內，近一年取得預售證的項目僅宗地附近的別墅項目三盛翡儷山以及位於新津的置信牧山麗景。同樣在宗地兩公里範圍內，上一次土地成交要追溯到2013年，彼時成交樓面價為1550元/㎡。

另外，根據銳理數據監控，宗地所在的牧馬山板塊近5年裡僅成交三宗住宅用地，樓面價分別為5683元/㎡、5000元/㎡、5715元/㎡，但其全部位於新津花源鎮。

出讓文件顯示，競得人須在地塊東側配建淨用地面積5979.33平方米的幼兒園，班級規模為12個班，建築面積不低於4907平方米，單方造價不低於5000元/平方米；同時還須在地塊東北側配建淨用地面積13492.67平方米的包括農貿市場、文化活動中心等服務設施。

四號宗地 周邊商業短板在補齊

本次拍賣起始樓面價最高的雙流區協和街道三江村2、3、4組地塊，以南為警校路二段，與東側的江安河直線距離約400米，距離華府大道三段約900米。宗地旁邊為安置小區三江悅府，北側雙流區公交首末站——三江首末站提升改造工程正在施工中；三江公交站就位於宗地外，有多路公交通行。

從實地走訪情況看，宗地已打圍，內部無土方建渣，地勢平整，但大面積農作物覆蓋需要後期清理。雖然宗地被劃入華府板塊，但其實靠近板塊邊緣位置，目前區域界面發展較為滯後，生活配套缺乏。

不過，宗地對面的棠湖華府公園項目已修至地面幾層，根據現場工作人員介紹，目前修建的正是商業部分。銳理數據監控顯示，2010年宏達置成拿下298畝商業兼容住宅用地，其中146.12畝已被開發為住宅，即宏達世紀麗景；剩下的152.11畝商業地塊則於2014年被棠湖華府房地產收購，打造為“棠湖華府公園”項目。

在成都市雙流區規劃建設局關於“棠湖·華府公園”方案調整公示中顯示，項目規劃打造13棟臨街高層辦公（含2層臨街商業）、23棟低層辦公以及3棟多層集中商業。建成後，該項目商業部分將成為片區內重要的商業支撐，可極大改善片區配套短板問題。

另外，在棠湖華府公園西側為規劃的三江公園，建成後對提升區域居住環境可發揮重要作用。按照規劃，今年年底公園建設竣工，但從實地走訪情況看，在靠近警校路一側，仍是一片空地。

宗地附近今年在售項目僅棠湖泊林城，備案均價13182元/㎡，其當年成交樓面地價為666.67元/㎡；宗地兩公里範圍內土地成交最近一次要追溯到2013年，呈現項目為格林城，彼時成交樓面價為2978.7元/㎡，今年兩次拿預售證，備案均價為13084元/㎡。

宗地掃描·大邑

五、六號宗地均位於大邑縣安仁鎮集鎮區，以東以北為大新路，向西靠近安仁古鎮。宗地一用地性質為商業兼容住宅，佔地面積119.47畝，體量較大，宗地已平整常，具備開發建設條件，出讓文件顯示：

（1）宗地自持計容商業物業比例須不低於50%，在出讓年限內不得分割轉讓；

（2）項目須建設藝術家村落5000㎡，引入不少於10名國內外知名藝術家；

（3）項目須建設民間非遺大師工作室1000㎡，並引入不少於10名省級以上大師作品展覽館1000㎡；

（4）須按照國家5A級旅遊景區標準相關要求，在迎賓大道北側配套建設不低於300㎡的遊客中心和不低於3000㎡生態停車場。

宗地六用地性質為純商業，淨用地面積僅11.5畝，且須自持計容商業物業比例不低於70%，自持年限不低於15年。

銳理數據監控顯示，截至12月17日，2018年大邑共成交9宗地，4宗位於晉原街道，5宗位於安仁鎮。除安仁鎮的三宗商業地塊有微溢價外，其餘全部為底價成交，最高樓面價為3225元/㎡。

競拍結果一覽

第一宗

土地位置：雙流區公興街道藕塘村集體、6、7組

交易方式:拍賣

用地面積(平米): 104201.66

用地面積(畝): 156.3025

土地用途: 純住宅

容積率: 地塊一：不小於57900平方米且不大於144600平方米，地塊二：不小於46400平方米且不大於115800平方米。

起拍價(萬元/畝): 1216.1802

成交單價（萬元/畝）: 1222.8442

成交總價（萬元）: 191133.6

樓面價（元/平米）: 7340

競得者: 199號

溢價率: 0.5479%

計算容積率: 2.499

建設要求： 1、須在地塊內側配建公共服務設施：（1）、用地面積不小於8050平方米的幼兒園，班數為15個班，建築滿級不低於6133平方米，單方造價不低於5000元/平方米；（2）、用地面積不小於1600平方米的全民健身活動場所；2、配建人才住房要求：競得人須在宗地範圍內配建並無償移交配套住房數150套（其中建築面積120平方米的配套住房75套；建築面積140平方米的配套住房75套）及地下停車位；3、住宅建築不得設置底層商業，須集中獨立佈置。

第二宗

土地位置：雙流區公興街道藕塘村集體、5、6組

交易方式:拍賣

用地面積(平米): 62021.45

用地面積(畝): 93.0322

土地用途: 純住宅

容積率: 不小於62100平方米且不大於155000平方米

起拍價(萬元/畝): 1216.2456

成交單價（萬元/畝）: 1222.9099

成交總價（萬元）: 113770

樓面價（元/平米）: 7340

競得者: 188號

溢價率: 0.5479%

計算容積率: 2.4991

建設要求：1、須在地塊內側配建公共服務設施：（1）、用地面積不小於800平方米的全民健身活動場所；2、配建人才住房要求：競得人須在宗地範圍內配建並無償移交配套住房數100套（其中建築面積120平方米的配套住房50套；建築面積140平方米的配套住房50套）及地下停車位；3、住宅建築不得設置底層商業，須集中獨立佈置。

第四宗

土地位置：雙流區協和街道三江村2、3、4組

交易方式:拍賣

用地面積(平米): 80132.54

用地面積(畝): 120.1988

土地用途: 住宅兼容商業

容積率: 不小於80200平方米且不大於160200平方米，其中可兼容計入容積率的商業面積不大於16020平方米

起拍價(萬元/畝): 1046.2417

成交單價（萬元/畝）: 1046.2417

成交總價（萬元）: 125757

樓面價（元/平米）: 7850

競得者: 108號

溢價率: 0%

計算容積率: 1.9992

建設要求：1、須在地塊內側配建公共服務設施：須配建用地面積不小於1000平方米的全民健身活動場所；2、住宅建築不得設置底層商業，須集中獨立佈置。

第五宗

土地位置：大邑縣安仁鎮集鎮區

交易方式:拍賣

用地面積(平米): 79644.09

用地面積(畝): 119.4661

土地用途: 商業兼容住宅

容積率: 容積率大於1.0且不大於1.1，計入容積率總建築面積不大於87608.50平方米

起拍價(萬元/畝): 160

成交單價（萬元/畝）: 160

成交總價（萬元）: 19114.5760

樓面價（元/平米）: 2181.8175

競得者: 61號

溢價率: 0%

計算容積率: 1.1

建設要求：1、建設藝術家村落5000㎡，引入不少於10名國內外知名藝術家；2、建設民間非遺大師工作室1000㎡，並引入不少於10名省級以上大師作品展覽館1000㎡；3、按照國家5A級旅遊景區標準相關要求，在迎賓大道北側配套建設不低於300㎡的遊客中心和不低於3000㎡生態停車場；4、宗地自持計容商業物業比例不低於50%。

第六宗

土地位置：大邑縣安仁鎮集鎮區

交易方式:拍賣

用地面積(平米): 7665.68

用地面積(畝): 11.4985

土地用途: 商業

容積率: 容積率不大於1.0，計入容積率總建築面積不大於7665.68平方米

起拍價(萬元/畝): 115

成交單價（萬元/畝）: 115

成交總價（萬元）: 1322.3275

樓面價（元/平米）: 1724.9970

競得者: 61號

溢價率: 0%

計算容積率: 1

建設要求：宗地自持計容商業物業比例不低於70%，且自持年限不低於15年。