這個問題很有意思，投資的房子，我們從收益和成本兩個層面來分析，看要漲到多少才能不虧吧。

1、持有房子的收益

最大的收益就是出租的收益，出租產生現金流流入，這個就是你投資的收益，現在一線城市的租金收益率一般是1.5%左右，二線城市的一般是2%-2.5%，300萬的房子一般是在二線城市算中上的房子了，或者是一線城市較差的房子。

我們按照2%的租金收益率，300萬的房子，一年的租金收益大概是6萬元，其實在深圳月租金5000元是可以租到一個價值300萬甚至更高的房子的。

5年的租金收益就是：6萬*5年=30萬。

2、持有房子的成本

交易成本我們就按照總價的2%計算吧，因為你第一次要買，第二次要賣，總有一次的成本是需要自己承擔的，那麼算下來大概也是6萬的成本。

第一、按揭購房的持有成本是81.5萬

持有房子的成本是資金的成本，如果是按揭購房的話，比如首付比例是20%，240萬是貸款的，資金成本就是房貸的利息。當前的首套房的房貸利率的平均利率5.5%，我們就按照上浮10%來計算吧，那麼5年下來的利息是這樣的。大概是62萬。

那麼還有首付的60萬資金的機會成本，如果60萬不買房，可以用來做投資理財，放在銀行理財也能獲得4.5%左右的收益率吧，那麼5年時間就是：4.5%*5*60萬=13.5萬。

那麼總的持有成本就是：62萬+13.5萬=75.5萬。這是用按揭的方式。再加上交易成本就是81.5萬；

如果是300萬都是全款，那麼持有成本就是：300萬*4.5%*5=67.5萬。再加上交易成本就是73.5萬；

那麼資金成本加交易成本，大概是：73.5萬-81.5萬的區間。

3、房價漲多少才合適？

上面我們已經知道了，5時間的總的租金收益大概是30萬，而持有的成本大概是73.5萬-81.5萬之間，那麼持有成本減去持有的收益，得到的總的收益大概是負的43.5萬到負的51.5萬之間。那麼房價需要上漲43.5萬到51.5萬，漲幅是14.5%-17.2%。

上面是在出租的情況之下，如果是不出租的情況下，那麼總的收益就是持有的成本，大概是負的73.5萬-81.5萬元之間，那麼房價需要上漲73.5萬-81.5萬，房價漲幅就是24.5%-27.2%。

總結：在出租的情況下，那麼房價需要漲幅14.5%-17.2%才能保障不虧損；如果是在不出租的情況下，那麼需要漲幅24.5%-27.2%才能保障部虧損。

從這個過程也可以看出，如果房價保持穩定幾年，炒房客自然就少了，因為持有成本太高了，300萬的房子一年虧十幾萬。所以現在大家應該明白為什麼國家要穩定房價了嗎？穩地價、穩房價、穩預期，房價穩定，自然就是對炒房者最好的打擊。

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