鄭州的房貸利率有多高？
2017年以來，鄭州的利率一度高居全國第一，首套房上浮20%到30%成為常態。如此高的利率，讓一大片剛需叫苦不迭。
下圖是去年2月的數據：
可以看到，相比全國各大城市，鄭州的房貸利率的確遙遙領先。而上海、廈門、昆明、北京、廣州等城市，首套房平均利率上浮僅在5-15%之間，比鄭州低了很多。
現在，鄭州雖然排不到第一了（第一讓給了武漢），但也仍然是名列前茅。
而上海這個魔都，即使在實行LPR利率之後（央行規定只許加點不許減點的情況下），仍然要“搞特殊”減點，利率要比其他二線低得多，羨煞旁人。
究竟是什麼原因，讓不同城市之間的利率有如此大的差異？
01
資金供應與購房需求
筆者在查證相關數據之後發現，鄭州的銀行體系沒錢了！
鄭州的資金供應，對於貸款需求來講已經不夠了。
大家知道，利率是資金的價格，而所有價格都由供需決定。當供應不足或者需求太大時，價格就會升高。
在展開講之前，各位要先了解一下銀行的規則。
對銀行來講，各地分行、分行和總行之間都是獨立核算的。也就是說，各行拉來的存款和放出去的貸款，各是各的，互不相通。對地級市分行來講，貸款額是由存款額來決定的，也就是量入為出。
當然，如果實在拉不來存款，也可以通過其他渠道獲得資金，比如向央行借錢，向總行借錢，發行債券等等，但是這樣的融資成本就高了。
總之，如果鄭州的各大分行吸收的存款少，那麼可以貸出去的額度就低，供應就不足了。
那麼，鄭州總共有多少存款呢？
看一個城市的存款量，主要是看該市的金融機構本外幣存款餘額。據鄭州市統計局公佈的數據，截至今年8月末，鄭州的存款餘額為23112.2億元，在全國主要城市中排名第11位。
上圖中的北京和上海比較特殊，各位不必為它們如此高的存款額而感到驚訝。
因為這兩個城市地位特殊，它們存款雖高，但有一大部分並不能轉化為貸款、形成供應。因為有的存款是體系內流轉，有的是國企總部暫時集中、隨即調往各地子公司的資金，有的則是財政備款。總之就是暫時沉澱在這裡，無法貸出去的錢。
所以這兩個城市另當別論，它們實際的資金量應當砍掉三分之一。
鄭州看起來似乎還不錯，資金總量和經濟實力基本是相稱的。
似乎鄭州資金的供應端沒有太大問題。那麼就應該是貸款需求量太大了。前些年，銀行貸款的大頭是企業，自2015年以來，居民中長期貸款（約等於房貸）佔比越來越高，成了影響貸款餘額的一大因素。
數據顯示，商業銀行房貸佔總貸款的比重已經由2009年的9%提升到2018年的28.39%。 而到今年上半年，根據上市銀行半年報披露的貸款投向數據，涉房貸款佔比達到了31.7%，創了歷史新高。
那麼，鄭州的房貸需求量到底有多大？
橫向對比一下去年（2018）各大城市的新房成交量，鄭州的成交量果然是非常之高，位列全國第四。
根據當前鄭州的經濟體量，排到第四位算是非常高的了。可見，鄭州的房貸需求量確實非常大。
我們再縱向對比，鄭州自2006年到2018年的商品房成交面積，也是在近兩年出現了井噴：
一邊是暮氣沉沉的存款水平，另一邊是踴躍擴張的貸款需求。如此一來，詭異的一幕出現了：
鄭州的貸款餘額竟然超過了存款餘額。——銀行裡的錢不夠用了。
（藍線為貸款，橙線為存款）
貸款曲線上穿存款曲線，貸款超過存款。從上圖中可以看到，在2017年之前，鄭州存款都是大幅高於貸款的。從2017年開始，貸款餘額的上升變得陡峭，而存款餘額卻走平了，兩條線逐漸逼近。
下圖是逐月的數據，這歷史性的一刻就發生在今年3月：
所以現在的情況就是，鄭州沒錢了！資金供應嚴重不足。
02
其它城市怎麼樣
截至今年8月，在可以拿到數據的主要城市中，共有8個城市貸款餘額高於存款餘額，分別是：太原、寧波、鄭州、南昌、昆明、南寧、天津、武漢。
我專門統計了各大城市的存貸款差額，即：貸款餘額-存款餘額=存貸款差額。因為光看存款還不行，只有存款與貸款的差額才能反映出一個城市的資金是否緊張。
排在青島後面的8個城市，差額都是負值。看來鄭州並不孤獨。
上面我們解釋了，北京上海是有特殊情況。而緊隨其後的深圳和廣州，則是市場化的代表了。它們彙集的天量資金屬於市場自發流過去的，與它們發達的金融市場形成了供需的良性循環。
加之嚴格的限購政策，減少了貸款需求，這一增一減之間，導致它們的資金非常充裕。所以深圳、廣州、上海的利率都不高。
從下面的圖中可以看到，存貸款差額和房貸利率存在明顯的負相關。
武漢現在資金非常緊張，利率全國第一。
03
鄭州為什麼沒錢了
鄭州沒錢了，主要有三個原因。
一是因為鄭州的直接融資比例太低，也就是上市公司少。IPO上市、增發股票都是吸引全國的錢到上市公司所在地。這樣一來，哪個城市上市公司多，哪個城市吸引的錢就多。
鄭州目前的上市公司數量排在全國第29位，很靠後了。
以我們目前的國情，間接融資仍然是佔大頭。尤其內陸城市，相比北上深廣，就更加依賴銀行貸款這種傳統方式。這樣，一方面企業無法吸引全國資金來鄭州，另一方面反而還要找銀行要錢。這一減一增之間，就加劇了銀行體系的緊張程度。
第二個原因，是因為鄭州是河南的單核城市，中心性非常高，各地市人民都踴躍前來買房。加上限購併不如一線城市嚴苛，地市來的購房者未必在此有工作、有存款。所以，他們在鄭州只貸款，沒存款，也是造成整個鄭州的貸款餘額超過存款餘額的一大因素 。
而魔都上海，一方面彙集的資金量非常巨大，另一方面又有嚴苛的限購政策，使得貸款需求非常之少。這樣一來，它的資金供應就遠比其它城市充沛了，低利率也就自然而然。
第三個原因，則是鄭州的工業薄弱。鄭州的服務業增加值佔GDP比重已經達到54.4%，這不是服務業太強，而是工業太弱。工業和服務業，對一個城市的意義是不一樣的。服務業有很強的地域性，打個誇張的比喻，服務業就是一個城市之內的人互相服務，這個服務的價值很難擴散到外地去。這樣就不會有外部資金過來交易，形成了「貿易逆差」。
而工業就不一樣了，它的地域性很弱。浙江工廠製造的小商品，賣到鄭州暢通無阻。資金自然就流到浙江了。
從各大城市工業增加值的數據上看，也佐證了這一點，鄭州排名比較靠後：
上市公司少、外地人只貸不存、工業薄弱，這三個原因共同造成了鄭州缺錢的現狀。
04
未來怎麼樣
對單個城市來說，存款決定貸款是沒錯。但是，貸出去的錢很快又會回到銀行「存起來」。
你貸款買房，銀行把錢劃給了房企，就變成了房企賬戶上的一筆存款。而房企拿著錢支付給建築公司，又變成了建築公司的一筆存款。
在銀行學中，一個基礎理論是貸款決定存款，而不是反過來。社會上流通的幾乎所有現金，都是從央行貸出來的，這是現代紙幣體系的運作模式，這點一定要清楚。
鄭州現在的貸款，將來都會轉化為存款 ，然後資金總量再上一個臺階。歷史上，北京、上海、廣州等一線城市也出現過貸款餘額大於存款餘額的現象。總體不必太過悲觀。
就全國範圍來看，利率下行是大趨勢。具體到鄭州，也會跟隨全國趨勢，但是很難短時間內就低於其它城市。要知道，即便在2016年，鄭州和武漢的利率也高於一線城市。
目前，其實銀行已經用利率告訴了我們，鑑於對整體槓桿率的考慮，他們對該市的房地產市場——暫時調高了風險定價。
只有在工業增加值、高科技企業上來之後，利率的事情才會有根本性轉折。
閱讀更多 地產熱搜 的文章
