在深圳買房，動輒上百萬的首付、數百萬的總價和上萬的月供，足以過濾掉這個社會上的大多數人。勉強能買房的少數人，則會在片區的選擇上，慎之又慎。
數百萬的買賣不能選錯、也不敢選錯，能選未來三年漲幅30%的片區，就打死也不選未來三年漲幅25%的片區。但問題在於，大道理說起來簡單，操作起來卻很難。因為涉及到對未來房價的判斷，而預測房價又是這個世界上最難的事情。
今天的光明和沙井，都是剛需置業的大熱門，都是各種規劃利好加身，都被外界高度看好，未來5-10年，誰是深圳樓市最優潛力股？誰的房價能打出最強暴擊？
本文就從兩者的區位（交通）、產業、人口及規劃等維度，聊聊這個話題。
1、行政級別
光明與沙井兩者在行政級別上壓根就不在一個層次。光明是和南山、寶安同一行政級別的深圳市行政區，下轄光明、公明等6個街道，轄區總面積156.1平方公里。而沙井，則是寶安區下轄的一個街道，面積60平方公里。所以，從行政能級上看，沙井顯然要弱於光明。
我們現實的國情：行政級別越高，可調動的資源就越多。在今天不同級別的城市中，表現尤為明顯。在一座城市內部，不管是深圳還是內地其它城市，但凡區政府大樓旁邊，一定會有圖書博物館、規劃展覽館、超大音樂噴泉、綠地公園之類的市政標配。
理解了上面這點，對買沙井還是買光明的判斷，具有重要意義。那是不是可以得出結論：行政級別上，光明區＞沙井街道，所以應該優先買光明？答案當然是否定的。買房眾多考量因素中，片區行政級別只是其中一個，區位、產業、人口、規劃，對片區買房選籌的判斷，都會產生重要影響。
2、區位
從區位上看，光明和沙井均位於深圳大熱的西部，離南山距離不算太遠。具體位置上，沙井位於珠江口東岸，東鄰光明新區，南靠福永街道，西瀕珠江口，並隔茅洲河與東莞市長安鎮交界。而光明區位置則稍靠北，東至觀瀾、西接松崗、南抵石巖、北與東莞市接壤。
單從地理區位上講，雙方目前都是概念加身，背景“頗硬”：沙井以粵港澳大灣區中心位置自居，而光明則自稱“廣深港發展中軸”。但這些都不是決定要不要買房的關鍵因素，甚至可以說並不重要。別忘了，布吉還是深圳地理位置的中心，但其房價和片區現狀呢？
不管是國家級的“大灣區規劃”，還是廣東打造的“廣深科技創新走廊”，其落地成型、開花結果的時間成本，對普通購房者都太遠太長。
國家建設粵港澳大灣區這個過程很可能會持續數十年。買房當然要關注規劃，但規劃越大，就越要警惕，因為撲街的可能性也越大。所以買房更多要關注當下看得到的、和自己生活密切相關的規劃。
對光明和沙井而言，這其中最重要的就是地鐵，說的再直白點，是連接南山的快速地鐵！為什麼這麼說？
首先，今天光明、沙井之所以成為買房的熱門區域，不是因為處於“粵港澳大灣區的中心”和什麼“廣深港發展中軸”，而是因為離南山不算太遠！
深圳的市中心和就業中心，今天毫無疑問是福田和南山，而南山又有壓倒福田的趨勢，互聯網等高薪行業聚集地，幾乎全部集中在了南山。
此前，龍華為什麼能夠崛起？因為靠近福田！福田高房價導致買房需求外溢，大量剛需紛紛置業龍華，形成規模效應。資金在這裡的投入產出比高，進而帶動龍華基建的騰飛、面貌的更新。
而深圳經濟中心繼續西移，從福田轉移到南山後，這樣的一幕又在重新上演。被南山高房價擠壓出去的剛需，先是讓寶中、碧海等的房價飛漲，後者又將需求再次驅趕到更遠的沙井、光明。
在已知深圳今天經濟中心和就業中心在南山的情況下，前往沙井、光明買房的剛需，會沿著連接南山的地鐵線找房子。而在未來，沙井、光明離南山核心區距離越近、通勤時間越短的地方，房價大概率也會越貴。
3、交通
深圳的大格局基本已定，以後的核心區將長期固定在以南山為核心，往西延伸到寶中碧海，往東到福田羅湖，往北最多到龍華。
今天及未來在沙井、光明買房的人，大概率還會聚集在南山上班。而上班族最在意什麼？答案是通勤時間！地鐵因速度快、不受天氣及堵車影響、且通勤時間可控，毫無疑問會成為上班族通勤首選。
在此背景下，沙井和光明，誰能距離南山高薪崗位聚集區距離最近、地鐵通勤時間最短，誰的房價未來就能漲幅最高。
當然，除了地鐵，人口、產業、規劃也會對兩者未來片區的房價產生重大影響。簡而言之，光明PK沙井，這是一個綜合實力的較量。那麼在具體的地鐵規劃、人口質量、產業結構和片區規劃上，光明、沙井孰優孰劣？
目前來看，沙井有連接南山、福田的11號線（時速120km/h快線），採用8節編組A型車。（8節A組啥意思呢？簡單做下科普：地鐵車廂有A、B、C三種，車廂內空間大小A＞B＞C，車廂數一般有8節、6節之分，少數也有4節。）
11號線是8A線路，意味著該條線路已經達到了軌道交通的最大客運標準，從一個側面反映該線路周圍人口稠密。由於是快線，11號線從沙井站到南山站的通勤時間只需35分鐘。
而光明這邊，目前已開通的地鐵線則為0。不過根據目前已確定的地鐵規劃看，光明有6號線、13號線。6號線定位快線，採用6節編組A型車（待確定），最高時速100km/h，連接起松崗、公明、光明、石巖、龍華、福田等片區。其中，一期起於深圳北站，向北終於松崗站；二期起自深圳北站，向南終於科學館站，全線預計於2020年通車。
△6號線一期路線圖
13號線同樣定位快線，採用運力最強的8節A型車，最高時速100km/h，鏈接深圳灣口岸和公明。其中，一期南起深圳灣口岸站，終至寶安區上屋北站，預計通車時間2023年5月；二期從上屋站向北延伸，止於公明北站，目前尚無動工計劃。
△13號線一期+二期總路線圖
綜上可知，光明的6號線並不直接到南山，直達南山要等13號線全線開通。而13號線光一期開通就要等到三年後，真正串聯起光明和南山的二期，動工計劃尚未確定。
至於13號線對光明的意義，怎麼形容都不為過。13號線由南至北串聯起了深圳灣口岸、後海總部基地、南山科技園、西麗高鐵站、留仙洞總部基地等人員上班密集區。
未來，沿線一定會有大量上班族，搬到石巖、光明居住，光明將承載大量南山科技園上班的碼農。屆時，13號線每天的人流也會相當恐怖，該線路採用最強運力的8A車型。經過百度地圖測量，屆時乘坐13號線，從光明觀光路站到深大站，最快大約需要35分鐘。
而沙井方面，除了已有的地鐵11號線，在建連接南山的地鐵還有12號線。
△12號線路線圖
12號線為6A線路，最高時速80km/h，起自南山蛇口左炮臺，終到海上田園東站，串聯南山、寶安兩個行政區，預計2022年試運營。該線在沙井街道設有3個站：會展北站、科技館站、海上田園東站，從科技館站到桃源站，最快大約也要35分鐘。
綜上對比看來，目前以及未來幾年，沙井的地鐵明顯佔優勢。雖然光明的13號線在時速、運力上的指標和11號線一樣，在串聯區域的質量上，對光明的直接利好，比沙井的12號線要強。但無奈，13號線全線開通至少要到6年以後。
4、人口及產業
沙井戶籍人口3.3萬人，外來常住人口130萬人。而光明區總人口約62.5萬。光明一個行政區的人口，還不到沙井一個街道人口的一半 。一個城市繁榮成功的最核心因素，不在於富麗堂皇的建築，也不在於耗資多少億的規劃，而在於人。真正決定一個片區，未來能否騰飛的因素也是人。
這裡的人，可分為兩個維度：數量和質量。
其中質量是核心，但數量太低那也不行，珠海就吃了人口太少的虧。
在人口的數量上，今天的光明顯然落後沙井幾個身位，而在人口的質量上，光明則有較強的後發優勢。但是這個優勢也要靠光明自身規劃的科學城相關產業概念的真正落地，以及串聯起南山高科技企業聚集區的地鐵13號線開通，才能得以體現。
而具體到雙方的產業，沙井未來依託的是空港新城核心腹地、臨空經濟、會展經濟。臨空經濟圍繞機場做文章，會展經濟圍繞會展中心做文章，這些產業並不高端。
雖然沙井片區的內生性購買力和基礎是有的，但片區未來的房價，更多的要靠南山、寶中外溢購買力去支撐。
和產業有點low的沙井相比，光明走的是高大上的科技路線。光明自北往南，中大、科學城、雲谷、大片儲備地全是文教、科研用地，幾乎都是圍繞前沿科技和產業轉化。光明的口號是打造綜合性國家科技中心和世界一流科學城。
在今天國家層面全力拼科技的背景下，深圳科技立市的決心，一定不要質疑。所以單從產業上看，沙井要弱於光明，光明不但自身規劃大量高科技產業，也會受到南山高科技發展的外溢。
但光明的產業也不是沒有問題。和六七年之後才開通的13號線一樣，高科技產業從規劃、落地、成規模、看到收益、帶動片區騰飛，同樣需要漫長的時間。
在片區面貌規劃上，沙井也明顯不如光明。沙井空地淨地少，小產權房遍地，片區更新靠舊改，而舊改因各種利益糾葛，推動起來可能同樣遙遙無期，雖然房價也去到了四萬多，但整體面貌依舊是城鄉結合部的感覺。
相比之下，光明的情況相對就要好許多，有空地、有規劃、有政策。一片空地，好比現在的前海，可以隨便建，規劃建設也絕對高效。但光明片區目前新房不多，居住生活氛圍不濃，大型商業體嚴重缺乏，要想補齊這些短板，同樣需要較長時間。
總結：地鐵通勤上，目前是沙井＞光明，六七年後13號線全線開通後，光明≥沙井；
片區人口上，目前是沙井＞光明，數年後產業逐漸落地、13號線全線開通後，光明可能≈沙井；
產業結構上，光明＞沙井，但高科技產業落地成規模、對片區產生效益，至少需要數年的時間；
片區規劃上，光明＞沙井，這個沒有什麼異議，但規劃的落地，整個片區更新，同樣需要數年時間。
寫到這裡，貌似要比沙井更有潛力，投資肯定要找潛力股嘛。光明的問題，時間可以慢慢解決，時間可以解決的問題，就不是問題。
但我更傾向於沙井，主要原因是光明要發展成熟至少需要五到十年甚至以上時間，而現在房價卻已漲起來了。
從某種意義上說，時間成本才是我們每個人最大的成本。光明的利好實現至少需要五到十年時間，而這麼長的時間投資的話可以在南山福田滾動兩三次了。
而對於自住來說，目前光明一無地鐵、二來生活配套並不齊全，生活上的不便或許你可以忍一忍，但如果是在南山上班，交通就是很大一個問題。沙井與光明到南山直線距離都是24公里，通地鐵後，到南山核心區的通勤時間也一樣。而沙井的地鐵（11號線）是現成的，新房賣四萬多；光明直達南山的地鐵（13號線），開通至少要等6年後，新房就已經飆到了五萬多。
不管是聊樓盤，還是談片區，不講具體的房價，說的再多也毫無意義。目前沙井新房四萬多，光明已經早就破五，而且基本上開盤即秒光。13號線沒來，高質量的人口沒來，看得見摸得著的高科技產業還沒來，光明的房價卻先漲上來了，遭遇提前透支。
△光明新區全景
光明單價5萬多已經接近福田關內的很多二手房價格了。有這個錢，真不如買福田關內二手。幾年後開通的13號線和科學城的規劃，到底能不能支撐起光明這麼高的房價，還是個未知數，人生苦短，活在當下。
對於光明我在我頭條 中有詳細介紹。
當然以上只是個人見解，歡迎大家留言討論。不管是買沙井還是買光明，也沒有誰絕對強於誰。買房這件事，每個人的情況千差萬別，最適合自己的就是最好的。
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