（来源|风财讯 作者|王婷婷）
3月9日，宝龙地产(01238.HK)正式公布了2019年度业绩。
由于宝龙地产在经历了“369”高周转模式后，一度出现“收入大涨、拿地加快VS归母净利下降、负债率上升”的局面。
因而外界很关注，2019年宝龙地产交出的成绩单，能否“扬长避短”。
年报数据给出的答案则是，收入和利润双增长，但负债局面亟待优化。
数据显示，宝龙地产2019年录得营业收入260.42亿元，同比增长32.9%。宝龙地产实现合约销售额约为603.50亿元，同比增加约47.1%（合计联营公司及共同控制实体），并超出此前设定的2019年合约销售目标（500亿元）。
利润方面，2019年宝龙地产利润约为60.18亿元，同比增长65%。其中，公司拥有人应占溢利40.41亿元，同比增长42.4%。核心净利润43.90亿元，同比增长70.2%。公司拥有人核心净利润26.80亿元，同比增长45.3%。
整体而言，曾经市盈率和总市值，在港股内房股中都垫底的宝龙地产，自2019年中期开始反弹回升，股价和评级不断有利好传出。
至今年3月6日，宝龙地产被纳入港股通交易。3月9日，瑞银首次给予宝龙地产“买入”评级，目标价6.7港元，体现出资本市场对这家企业的预判。
规模分析：销售603亿元 “合伙”重仓长三角
2019年宝龙地产的营业收入中，物业销售收入比重持续加大（由85%提升至86%），贡献了224.8亿元。
宝龙地产认为，合约销售创历史新高，主要得益于操作大盘能力的提升，有6个项目单盘合约销售超过20亿元。贡献较大的主要项目是宁波、杭州、温州、绍兴、金华、南京及海口的项目。
因而在宝龙地产的土储策略中，“长三角”依然是重中之重。
2019年报告期内，宝龙地产的土地储备总建筑面积297万平方米（开发建设中物业209万平方米），其中70%的土储分布在长三角区域。
宝龙地产表示，开发中的土地储备将用于发展大型商业物业，附设电影院、大型超市、美食广场及运动休闲设施，可见，依然是大盘战略。
不过，持续开展“大盘”战略，一定程度上，使得宝龙地产会持续增加伙伴。
从宝龙地产的资产结构可见，2019年的共同控制实体的权益38.6亿，联营公司的权益为17.3亿，相较2018年均有上涨。尤其是联营公司权益，同比增长了77%。
这意味着，2019年宝龙地产销售收入的提升，更大程度得益于“合营与联营”快速扩张，产生的带动，这种方式一定程度上将削弱公司本身权益，但有助于快速做大规模。
另外就宝龙地产的收入而言，还值得一提的是，租金及物业管理服务收入28亿元，虽然绝对值不大，但同比上升25.1%，涨势远远超过普通销售的收入，给人更大的想象空间，何况这部分收入的利润率更高。
财务分析：利润大幅改善 负债仍处“消化期”
就利润而言，由于商业领域“低成本”的租金收入，将推动毛利率的表现。因而“双轮驱动”，时常被外界视为宝龙地产利润的加推器。
从商业上市的这一年宝龙地产的利润成绩可见，增幅较高。
宝龙地产整体利润约为60.18亿元，同比增长65%。
其中，股东应占溢利40.41亿元，同比增长42.4%。核心净利润43.90亿元，同比涨幅则达到70.2%。股东应占的核心净利潤26.80亿元，同比增长45.3%。
不过宝龙地产业绩结构中，非控制性权益大幅提升，如果采用权益法，考虑共同控制实体及联营公司净利润额增加，宝龙地产的核算税后利润约3.7亿元，同比增加幅度在101.1%。
但就负债而言，记得在2018年的业绩会上，宝龙曾许下军令状“负债比率今年肯定会降下来”。
不过根据年报数据显示，截止2019年底，宝龙地产总资产1624.96亿，总负债1236亿元，负债比率76%，相较2018年略涨1个百分点。
其中，主要由于总负债同比增加了24.5%，超过总资产涨幅。
从负债结构来看，宝龙地产2019年的负债中，以流动负债为主，规模超过非流动负债的1.5倍。
而768.5亿元的流动负债（同比增加31%），主要沉淀在其他应付款，说明伴随应付单位的增加，应付往来款却尚未充分结算。
这侧面呈现出，宝龙地产2019年依然处在前期快速拿地的“消化期”，而这将一定程度上影响资金的周转能力。
从应付款项的结构就能看出，其中收购土地使用权的应付款，2019年快速增加至9040万元、其他应付税项也增至5亿元。
值得一提的是，宝龙地产2019年4674万非流动负债中，借贷占了85%。
而宝龙地产的借贷成本一直控制较好，借贷主要依靠银行（260亿），平均借贷利率在5.95%左右。
在2019年宝龙地产的融资成本净额也能看出，一年节省了4.86亿。
与此同时，宝龙的公司债券的占比有所缩减，目前国内存量债只有1只，规模5.9亿，相对而言，海外债占比较大（约27.7亿）。
宝龙商业解读：2019年收入增长35% 含金量几何？
在上市的第十个年头，宝龙地产成功将宝龙商业分拆推上港交所。
宝龙地产总裁许华芳曾表示，分拆商业上市是想锻炼团队，让业务能独立成长，重点不在于向市场集资。
那么上市的2019年，宝龙商业展现出的能力水平如何？
在商业板块备受疫情影响的2020年，宝龙在商业板块是否有了足够的抗风险能量？风财讯进行了分析。
（1）收入增长35% 含金量有多少？
宝龙商业3月9日发布业绩报显示，截至2019年12月31日止年度，公司收入约为16.21亿元，同比增长约35.0%。
值得一提的是，和去年相似，宝龙商业的收入中，82.4%来源于商业运营管理服务贡献，这部分收入约13.35亿元，同比增加36.3%。
相较而言，住宅物业管理服务方面仅贡献了2.85亿元的收入（同比增加29.2%）。
虽然贡献力度差距悬殊，但宝龙商业的住宅服务在管面积，1150万平方米，规模上明显领先商业在管面积（700百万平方米）。
这再一次体现出，商业项目管理服务的溢价和利润率，明显高于住宅服务。
从具体利润数据也能看出，2019年宝龙商业毛利约为4.28亿元，同比增长31.5%；利润约为1.79亿元，同比增长34.0%。
因而在2020年，宝龙商业选择了战略性加持商管，透过战略收购及投资扩展集团商业运营服务分部，强化“主肋”。
实际上从2019年的成绩看，宝龙在管理服务的业务能力上，的确有较明显的成长。
回顾未拆分时，2016年-2018年宝龙地产租金及物业管理服务收入，同比涨幅分别为26.3%、29.7%、25%，拆分上市第一年，宝龙商业的收入涨幅即突破了30%。尤其商管服务，业绩拉升了接近40个百分点，体现出管理坪效和人效上的成长。
（2）出租率需拉升 2020疫情负面待对冲
但有待观察的是，2019年宝龙商业的商业运营管理服务，在管项目数51个（同比新增6个），合约建筑面积890万平方米（同比增加200万平方米），并未披露出租率。
根据宝龙商业招股书披露的数据，主力产品线宝龙广场旗下36处商业物业平均出租率是84.3%。
相较而言，中指院数据显示，2018年商业地产百强企业的重点项目，平均出租率达到93.8%。期内龙湖天街的平均出租率在97.8%，新城吾悦广场2018平均出租率也在98%以上。
宝龙商业的物业出租率和相应的租金收入，仍有待提高。
这也意味着，借助上市的能量，若能对冲疫情的影响，2020年宝龙商业在业绩上，或有较大的拉升空间。
而未来的“空间”，宝龙商业重仓押注在“长三角”。
年报显示，宝龙商业计划继续在长三角投放大量资源，尤其是在上海、杭州、宁波及南京等经济枢纽。
此外，计划与全国及地方的领先物业开发商建立战略合作，并预期透过该等合作获得新的零售商业物业委聘工作。
公告指出，董事会认为，业绩增长，主要就是源自集团近几年于长三角已开业的项目现已逐步进入成熟期。
于2019年，集团新增在管项目数量及项目管理合约面积显着增加，项目筹备阶段管理服务收入预期增长。
总体而言，在上市的第一年，宝龙商业给出的成绩体现出良好的业务能力，但发展前景还需受到“尖锐行情”的检验。
【风财讯“年报解读”、业绩直播等，可前往公众号风财讯fengcaixun查看】
爆料资讯/进群热议，可联系微信WY_163_SC
閱讀更多 風財訊深度 的文章
