从3月1日起，有商业住房贷款的小伙伴们都在面临着一道重要选择题，究竟是选择将自己的房贷利率转换成LPR，还是选择固定利率锁死不变？
最近有不少粉丝都在问我这个问题，其实去年12月央妈出存量贷款政策的时候我们就做了详细解读，但是因为这道选择题太重要了：必须在今年8月31日前完成而且选择机会只有一次。所以非常有必要再为大家通俗说下“最省钱”的选择方式。
壹丨LPR究竟是咋转换的？
我们先来说下这个利率转换到底什么玩？
央行原文（第三条）：
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
原文一脸懵逼？我们用两个例子来说明下：
例子一：假如你现在有一笔30年的贷款，签合同时，利率上浮10%，那么你现在执行的利率就是4.9%*（1+10%）=5.39%。
2019年12月发布的5年期LPR是4.8%，如果你在3月1日确定转换成LPR的定价模式，并且选择了1年为定价周期，定价日为每年的1月1日，那么你在2020年3月1日-2020年12月31日，LPR的加点是0.59%（5.39%-4.8%<2012年12月5年期LPR>），这期间所执行的利率还是4.8%+0.59%=5.39%，跟以往执行的利率并无差距，这期间你是省不了钱的。
但是，如果到了第一个定价周期与定价日，也就是2021年1月1日，你的利率、还款额就会发生变化。假设今年还要降息，2020年12月的5年期LPR降到了4.7%，那么明年，你的利率就会变成4.7%+0.59%=5.29%（因为LPR的下降导致），还款额对应有所减少。
房贷100万，等额本息30年还清，签订合同时，利率上浮10%，你在2020年3月1日-2020年12月31日期间，你的月供是5609.7元；2021年1月1日-2021年12月31日，你的月供就会变成5546.84元，减少62.86元/月。
例子二：如果买房时，利率有所打折，按照最低7折来举例，你目前执行的利率就是4.9%*0.7=3.43%。
定价周期与定价日与上个例子保持一致，你的LPR加点是-1.37%（现在执行的利率<3.43%>-2019年12月的5年期LPR<4.8%>=-1.37%），在2020年3月1日-2020年12月31日，你执行的利率仍是3.43%。
到了2021年1月1日，迎来了第一个定价日，假设当时的5年期LPR降到了4.7%，那么相对应的，你在2021年1月1日-2021年12月31日所执行的利率就会变成3.33%（4.7%-1.37%）。
也就是说，第一无论原先你的房贷利率上浮还是打折都会转变成加点，上浮就是“ 正加点”，打折就是“负加点”，而这个加点数是合同期内不变的；
第二如果选择LPR,那么就是市场利率，今年按照去年12月的LPR执行，而定价日后按最近一个月的LPR执行。
贰丨固定利率和LPR，究竟选谁？
央妈这次给了两种选择：第一，选择固定利率，如果你此前利率是5.39%，选择了固定利率后，未来的还款期内，不管LPR变不变，都将执行5.39%的利率；第二，选择以LPR为基础的浮动利率，从上一段的转换方式中，我们也清楚获悉：LPR降低，我们房贷利率随之走低。
弄清这个问题前，
看清未来加息或降息的趋势才是关键。
以上两图为美国、日本的银行贷款利率走势图，回顾美日两国的利率变化情况，虽然中途降息、加息反复，但在整体40年的大周期内，降息的力度十分明显。
中国的利率走势也是如此，贷款利率在1996年达到峰值，年利率为12.24%，此后利率逐渐下行，中间有过几次回调，但到2020年3月2日，根据央行给出的数据，目前的一年利率仅为4.35%，是历史上的最低值。众所周知疫情与经济影响，目前的降息通道已经打开，更重要的是，从发达国家看后续仍有降息空间。
所以S姐更推荐房贷族们选择灵活的LPR，固定利率已经与时代趋势所背离。当然如果你的房贷今年就能还清，选什么其实都无所谓啦。
叁丨定价周期与定价日的选择
关于定价周期，先说结论，建议选择一年一变。这跟你买定投一样，周期越短越灵活，把控度越高，可以跟贴近市场变化利率。何况已经从过往趋势中得知，降息是未来的主旋律，哪怕中间有反复，一年一变的定价周期还是会为你省更多的钱。
在就是定价日的选择，从1991年-2015年央行40次的利息调整来看，其中18次降息有13次出现在下半年，这也很好理解，如果上半年经济数据不好看，下半年肯定要放放水、降降息，对于后半年甚至明年的经济都会起到提升作用，所以S姐更推荐将定价日选在下半年。
总结一下，建议转换时选择一年一变的LPR定价规则，定价日选在下半年。
最后，再简要回答大家关注度较高的两个问题：
①公积金贷款不受本次存量贷款转换的影响，合同约定的利率是多少就是多少，合同期的利率、还款额都不会发生；
②最好打消提前还款的念头，不管是在固定利率还是LPR的时代，S姐都不建议你去提前还款，因为房贷，尤其是首套房贷是每个人最优质实惠的贷款，非常时期，腾出充裕的现金流，才是王道。
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