地產行業，90%的地產人都經歷過跳槽。並且，隨著時代的變化與行業的發展，地產人平均跳槽週期也越來越短。有些人十幾年工作經驗，待了三個單位，可能都被認為跳槽頻繁了，現在，大家對跳槽容忍度越來越高，三年一跳、兩年一跳都已經顯得很正常。那麼，既然都要跳槽，如何選擇企業就是個重要的話題。

對於職場人來說，每一次選擇都是對自己的一個考驗，希望能薪酬、職級上得到提升，對意向地產企業有個全面的瞭解是跳槽前要必做的功課。我們將房企的僱主價值，分為企業特徵、管理特徵、工作特徵、人才特徵四大板塊，共計16個子項。

選擇企業關注點：

今天，我們全面剖析各個地產的SWOT：

一、萬科

• 優勢

1.中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場佔有率和品牌價值排名第一。

2.萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。

3.公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

4.公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，

這將有助於公司在市場調整期的平穩增長。

5.1992-2008年公司收入和淨利潤的複合增速分別為28.7%和33.6%。 

• 劣勢

土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2-3年的發展需要，低於行業平均水平，可能會影響其增長並增加土地購置成本。

• 機會

1.中國房地產行業集中度仍較低，萬科將通過整合行業資源提高市場佔有率。

2.住宅產業化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。

• 威脅

綠城、恆大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優勢，對其未來增長構成有力

威脅。

二、保利地產

• 優勢

1.公司最大的競爭優勢在於其資源優勢。由於公司的控股股東保利集團源於總參裝備部，其

在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利於保利地產在

全國各地的擴張，而且也非常有利於控制公司的擴張風險。

2.土地儲備規模快速增長，保利地產項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性佈局。其中二、三線城市分佈集中在珠三角、環渤海和西南地區，佔總儲備的71%。其

具有剛性需求佔比高、政策緊縮風險小等優勢。

3.公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業額和淨利潤的複合增長率分別為72%

和77%，遠高於同行業其他競爭對手。

4.良好的執行力將保證公司高速發展。

• 劣勢

1.公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小。 

2.經營風格偏激進。

• 機會

1.保利地產基本完成了全國化佈局，開始進入收穫期，市場佔有率將迅速提升。 

2.二、三線城市化進程提速。威脅保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關係，對其資源獲得和市場均造成威脅。 

三、中海地產

• 優勢 

1.公司是具有央企背景的中國房地產龍頭企業，品牌優勢明顯。

2.公司憑藉母公司中國建築的強大背景跨區域發展房地產，資產規模龐大。

3.公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優勢強，經營業績良好，過去六年實現淨利40%

以上的複式增長。

4.公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發規模需要。公司獲取土地質量較高，主要佈局於主要經濟發達地區，區位優勢明顯。 

5.發展物業以中高端物業為主，毛利率水平較高。

6.資產負債表狀況良好，公司的淨現金流為正，持有現金超過300億元。

• 劣勢 

1.公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調整彈性較小。公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩健的項目儲備作風，其業務增長的穩定性可能有所波動。

• 機會

房地產行業的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業資源提升市場佔有率。

• 威脅

1.中海外與中國建築的另一家子公司中建地產存在同業競爭關係，兩者在多個地區房地產業

務出現重合。

2.政府對閒置土地的態度越發嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恆大地產

• 優勢

1.一體化、標準化和規模化的開發模式是公司的重要特徵，恆大藉助該模式在短時間內將其

業務從廣州市快速複製到全國24箇中心城市。

2.公司是中國內地擁有土地儲備最多的開發商，公司在內地30個城市擁有近6000萬平方米

土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規模優勢明顯。 

3、2009年恆大地產的銷售額達303億元，預計已鎖定2009年和2010年業績的80%和50%。恆大從2009年開始業績有爆發式增長，2008.2010年的淨利潤複合增長率有望超過200%。

• 劣勢

1.儘管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務安全性。

2.公司的產品線過於豐富，分別涵蓋中檔物業、中高端物業、旅遊地產、酒店和商用物業，

這可能導致其核心產品的競爭力被削弱，以及對個別領域的控制力不夠。

3.位於江蘇南通的約1200萬平方米土地能否正常開發尚存在較大的不確定性。

• 機會

橫向整合行業資源，擴大市場份額。

• 威脅

政府對閒置土地的態度日趨強硬，恆大地產的閒置土地可能面臨被徵收出讓金20%的閒置費或土地被政府強制收回。

五、中糧地產

• 優勢

1.公司是中糧集團旗下唯一的房地產上市公司。中糧集團對公司持續的資產注入以及資金支

持，是公司增長的重要動力。

 2.“工業地產住宅地產”的雙業務架構，兼具穩定性和成長性。工業地產穩定的贏利和現金獲取能力有利於支撐目前公司住宅地產的大規模開發，使公司業務運營兼具穩定性和成長

性。

3.住宅地產在中糧集團入主後獲得了長足發展，項目儲備規模和佈局均取得重大突破。

4.房地產資產質量高、贏利能力強。

5.財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。

• 劣勢

1.住宅地產業務經營規模較小，在開發項目數量、土地儲備等方面較國內排名前列的房地產開發企業有較大差距。

2.資產規模及淨資產規模均較小，資金實力有限，限制了公司的發展速度。機會中糧集團正整合其業務，中糧地產將直接受益於其母公司對其核心業務（食品和房地產）的整合。

• 威脅

1.中糧地產和中糧置業部分業務重合，存在同業競爭的情況。

2.中糧地產的住宅業務現金流能否支撐其商業地產的快速擴張，存在不確定性。

六、招商地產

• 優勢

1.公司是招商局集團直屬企業，是國資委重點支持的5家央屬地產企業之一，綜合實力強，

並實現快速增長。

2.公司在深圳擁有強大的競爭優勢和品牌知名度，深圳市場佔有率達5%。本地購房者的品

牌忠誠度較高，消費黏性強。

3.大股東蛇口工業區將持續注入土地等優質資產，外延式的增長是招商地產重要的競爭優

勢。

4.公司實施開發經營的業務架構，較高的毛利率水平和穩定現金流的運營模式使得公司抵禦

市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。

5.土地質量較高，公司的土地儲備超過50%位於一線城市，土地成本較低。

• 劣勢

1.公司超過50%的土地儲備項目集中於珠江三角洲，其他地區的土地儲備量較小。

2.在全國的品牌影響力有待提高，招商地產在深圳以外地區知名度有限。

• 機會

1.隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業區的地塊未來可能有較大的升值空間。

2.擁有龐大的潛在市場和顧客群。

• 威脅

公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環渤海地區

的市場空間受到擠壓。

七、金地集團

• 優勢

1.深圳國資背景，項目運作能力和產品開發能力是金地集團的核心競爭力。其在戰略協調能

力、產品定位能力、品牌管理能力、團隊協同能力以及團隊管理能力等方面優勢明顯。

2.嘗試通過平安信託進行項目融資，融資渠道多元化。

3.土地儲備總量和結構合理，珠三角、長三角和環渤海地區的項目分佈穩定。新增項目儲備

毛利率水平高於存量。

4.成功開發多個“金地”品牌的住宅社區，在一線城市知名度較高。

5.公司面對市場調整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務安全。

• 劣勢

1.公司典型順週期運作項目，決策調整往往滯後於市場變化，長期回報率偏低。

2.藉助信託模式發展上海項目，儘管降低經營風險，但也將降低公司在項目的報酬率。

• 機會

1.公司產品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業績有較強支撐。

2.深圳舊城區改造提速，為公司業務增長提供新的機遇。

• 威脅

公司在一線城市業務比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司

在未來的增長形成隱患。

八、北辰實業

• 優勢

1.唯一一家同時在滬、港兩地上市的內地房地產公司，融資渠道豐富。

2.資產質量高。公司在北京的住宅開發項目及所有的持有物業項目，基本集中在亞奧區域核

心位置及周邊地區。

3.物業發展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來

5年公司主要的贏利增長點。

4.投資並經營的物業面積達120萬平方米，投資物業和酒店收入佔比超過15%，有效平滑公

司現金流。

5.公司現金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發展空間。

• 劣勢

1.長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。

2.長沙項目投入資金巨大，開發週期相對較長。

3.長沙項目是公司開發的首個北京以外的項目，跨區域開發能力不確定。

• 機會

1.北辰實業的投資物業和商業物業主要集中在亞奧商圈。奧運的建設和發展將進一步促進該

區域的商業繁榮，從而提高公司資產的增值潛力。

2.政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲項目，降低其發展風險。

• 威脅

1.奧運會後，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現疲軟，投資物業收入增長放緩。

2.由於寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應入市，商業地產仍面臨壓力。

九、華潤置地

• 優勢

1.母公司華潤集團是國資委直屬企業，同時也是萬科地產的大股東，實力雄厚。

2.華潤置地全面轉型為綜合物業發展商，住宅開發與投資物業出租互補成為其主要的運營模

式。

3.2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業的比例不斷上升，預計未來投資物業對總贏利的貢獻可達到20%.30%，能有效增強公司

抗週期波動能力。

4.母公司持續資產注入成為華潤置地獨特的競爭優勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置

地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權作為對價，成功融資超過100

億元。

5.拓展住宅增值服務，有助於挖掘華潤集團內部資源的整合潛力，增強差異化競爭優勢。

• 劣勢

1.目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續。

2.地產業務過度多元化，使資源整合難度加大，並可能影響核心業務增速。

• 機會

直接受益於母公司的房地產資產整合。

威脅萬達集團、寶龍地產等一批專業的商用物業發展商逐步發展壯大，對公司的投資性物業的發展空間構成威脅。

十、遠洋地產

• 優勢

1.中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。

2.公司在環渤海灣地區具有很強的競爭優勢。其連續六年在北京住宅市場佔有率第一，目前

市場佔有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。專家稱因為外商限購令影響，

大量實體資金開始關注純寫字樓市場。2012年十二月下旬重慶南岸區寫字樓出售市場氣氛

低迷，租金3個點，據現在行情來看,這種形勢將在本月月底終止。1月廣州樓市成交同比大

跌六成專家稱假漲真跌天津寫字樓

3.土地儲備定位精準，堅持以“環渤海”為核心，逐步進入長三角、珠三角等地區。土地儲

備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位於環渤海灣地區。

4、2009年遠洋地產的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2008.2011年贏利複合增長預計達32%。

5、公司增發新股和發行債券，穩固資產負債表，為增長提供保證。劣勢公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業績影響較大。此外，公司正處在區域級地產商向全國擴張的轉型階段，較其他跨區域發展的大型地產商，公司的資源配置、運營效率和產品線的控制力不具備優勢。

• 機會

北京私人住宅存貨量處於歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對於公司

在北京地區業務有著積極意義。

• 威脅

2009年北京地區的房價上漲過快，客觀上對需求產生抑制作用。北京的房地產市場高位盤

整，公司在2009年的銷售額增長難以持續。

從以上分析看出，顯然每個地產都有自己的優勢和不足，所以我們結合自己的實際情況，看重薪酬、前景、機會等等條件，選擇不同的平臺。

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