2019年10月15日我曾寫過文章，關注過樓面地價過高的三岸地王，不需要用過多理論，我當時就認為，三岸當時14148樓面地價的地王，短期內難以解套，因為14148的樓面地價，需要毛坯單價賣到20525元才能贏利。這簡直就是在仙葫南製造另一個東盟商務區，以三岸目前的配套，房價達到甚至超過22000左右的東盟商務區盛天華府、天昌東盟中央城，簡直是不可想象！
誰能拯救樓面價14000的三岸地王

（一）拯救地王，學區才是利器
一個片區的房價要普遍成為這個城市房價最貴的區域，學鐵商要素之中，學區和商業是重中之重，地鐵次之。簡單說，目前在三岸，想要房價上2萬，初中方面，二中、三中、十四中、天桃中學、西大附中（目前是私立）這種級別的初中至少來一個，小學方面，濱湖路小學、民主路小學、天桃路小學、秀田小學、園湖路小學這種級別的小學，至少也要來一個，這是鳳嶺南片區房價能夠追上東盟商務區的最速效方法。然而去年保利領秀前城的置業顧問有說過，要引進好初中，年底（2019年）就能有結果。結果是現在都到了2020年3月底了，依然沒有結果，有些開發商的口頭承諾，果然……
至於商業，目前鳳嶺南片區，想再造一個比東盟商務區更宏大的商業中心，一是沒有這麼大面積的土地來承載規劃，二是政府也從來沒有過要在鳳嶺東再造一個東盟商務區級別的商業中心的意思。雖然你可以說銀河龍湖天街擁有超過10萬平米的一個商業經營面積，與13萬平米商業經營面積的鳳嶺航洋城差距不大，但是，鳳嶺還有27萬平米商業經營面積的華潤萬象城、還有民族影城、還有盛天地和龍光國際……如果單憑商業部分——銀河龍湖天街，就想把鳳嶺南的這個三岸片區價格拉昇逼近東盟商務區的價格，顯然是不太現實。
當然，隨著通脹與物價上漲，終有一天也能漲到2萬一平米，這不過是紙幣發行多少的一個數字遊戲而已。因為你三岸漲到2萬的時候，東盟商務區應該不止2萬了吧？

（二）理性評估天街的價值
所以，目前喧譁天街能拯救三岸的人，顯然，我們可以質疑他的用心和人品……三岸地王能解套，學區才是最最最重要的因素！如何客觀評估天街對於三岸片區的價值，是擺在我們面前的一個重要課題：
1、天街的下限，至少是個東方廣場的升級版。這麼說開發商一定很不樂意了，怎麼能拿我跟東方廣場比？但是事實上天街和東方廣場的消費人群不是重疊的嗎？再說東方廣場也不是什麼弱雞，富寧夜市瞭解一下！東方廣場的人人樂超市，是人人樂在南寧最成功的一家店之一，週末晚上這個超市裡就像年貨市場，人頭攢動。天街做旺以後，至少是仙葫片區和三岸片區以及民族大道東延線共有的新的商業中心。
2、天街的上限，應該就是一個江南萬達或者安吉萬達。拿天街跟鳳嶺航洋比都不太正確，航洋的影響力遠遠超出鳳嶺的地域界限，天街可能連江對面的龍崗也影響不了太多，畢竟寶能城市廣場和萬達茂的體量也是不小。
3、中肯認知天街，天街會成為一個次級的商業中心，延伸青秀區的高價勢力範圍。東方廣場的富寧夜市和人人樂超市雖然成功，商場部分要麼租給了網吧，要麼租給了咖啡館。天街會是一個現代時尚的新商業中心，做旺難度不太大。
（三）理性評估三岸新盤住宅的價值
話說雖然天街拯救不了三岸樓面14148的地王，但是天街的住宅部分“江與城”是否就一文不值了呢？顯然又不是，打不過孫悟空的白龍馬，秒殺幾條小妖還是很輕鬆的。三岸的價值顯然也不是經開區、沙井、興寧、石埠之流能比的，江與城住宅的客觀價值，應該通過與多個板塊橫向對比獲得：
1、三岸板塊的居住價值大於江對面的龍崗北，龍崗北江灣山語城這片，半坡背陽向北斜坡，在居住價值上與三岸坐北朝南的濱江平地不可比；雙方發展概念目前持平，對岸是個五象新區，三岸圍繞鳳嶺+濱江概念炒作。
2、三岸與鳳嶺北二手房小區進行價值比較最為艱難，三岸的高價小區可以接近榮和大地，但是榮和系列實在太超前的好，學區又非常nice，三岸目前的高端盤價格只能說接近鳳嶺北榮和，談超越還有難度。低價小區中鐵鳳嶺國際城只賣12000—13000，跟楓林路的二手房價格也差不多。
三岸的優勢是新開發片區，所有樓盤的戶型和物業品質、開發商品牌佔有很大優勢，三岸是濱江板塊，居住也會比較舒適。鳳嶺北的劣勢是房齡較老部分開發商品牌差物業懶散，但是鳳嶺北二手房的地段又更貼近東盟商務區，部分樓盤還是地鐵房。這兩個片區對比，只能仁者見仁智者見智。
3、三岸地王的潛力。目前的政策環境，三岸雖然不能跟東盟商務區比，但是政府也不會輕易讓地王爛尾。以我的智商，我唯一能想得到的，就是實現當初保利領秀前程的口頭宣傳，引進一個厲害的初中。保利領秀前城在位置上貼近鳳嶺，但是它實際上是仙葫經濟開發區的地塊。但是，哪怕領秀前城引進不錯的初中，江與城、龍光天曜這片大概率也不能讀，因為開泰路中學在建了。
（四）江與城15000-16000貴不貴？
三岸目前在售樓盤，除了保利領秀前城，還有彰泰鳳嶺江灣、龍光天曜、新城悅雋江山（被舉報過質量醜聞）、中鐵鳳嶺國際城、還有就是現在新出的銀河龍湖江與城。片區樓盤彰泰鳳嶺江灣單價13500左右有外收綁車位、中鐵鳳嶺國際城單價11800起均價12000左右也是有外收、龍光天曜13000起步均價15000左右，但是即將推出的銀河龍湖江與城，帶精裝詢價已經達到15000-16000左右，價格對剛需並不友好，但是沒有外收，正常首付。
銀河龍湖江與城總共有7棟住宅樓，目前在預約1、2棟，最小面積是95平米三房兩衛戶型，還有一個115平小四房和一個125平米舒適四房。
江與城開發商的宣傳是3月21日售樓部就開放了，不過，別急，看一個售樓部人氣旺不旺，最好不要週末去，週一至週四最真實！
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