熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百二十一期（NO.121）
專欄內容：容積率一詞背後的人口聚集趨勢和城市變化發展規律
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導讀：
（本文約5150字，閱讀時間約9分鐘）
“容積率”這個話題，可以說已經是老生常談了，伴隨著全民對房產的高度關注和認知，這個房地產領域的專用名詞，在今天看來也算的上是一個“耳熟能詳”，“眾人皆知”的詞了。
筆者也曾寫過關於專門詮釋容積率的文章（有興趣和需要的朋友可以直接點擊下方藍色標題直接跳轉閱讀）：
比較基礎，比較大眾的內容，就不會在重複和贅述了，今天這篇文章，要和各位讀者朋友聊一聊的，是關於通過容積率的建築表現和變化，而揭示的一個地區，一個城市，甚至是一個國家“城鎮化”的相關趨勢和規律。
透過現象看本質，或許才能真正理解“存在即是合理”的真諦。
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換個角度看“容積率”：存在即是需求，需求即是合理。
絕大部分人，甚至是地產行業內的從業人員，一聽到“容積率”這個詞，直觀的認識應該就下面幾張圖這樣：
還有更形象的示意圖：
能達到這樣耳熟能詳，直白清晰的認知維度，還得感謝這些年大眾對於房產的高度關注，伴隨而來的“被動知識灌輸”。
但是今天我們要換個角度來看待“容積率”這個詞，大家可能就會發現這個詞和“城鎮化”有密不可分的因果關係：
一個地區和一個國家進步和等級的關鍵指標，就是城鎮化。
城市化（urbanization/urbanisation）也稱為城鎮化，是指隨著一個國家或地區社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會由以農業為主的傳統鄉村型社會向以工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。
簡單來說，就是農民進城，由農民主導的第一產業轉向第二產業和第三產業。
那這個和容積率有什麼關係？
當然有關係！衣食住行裡面的“住”，不就是和房子有關係了麼？
大量農村人口進城，不僅帶來了人口密度的改變，也讓人口輸入型城市的“容積率”，被迫加大了。
所以，人口密度和容積率，就成為了解讀“城鎮化”的兩個密碼。
這個很容易理解：人口大量開始進城，城鎮的人口聚集數量和人口密度就會快速提升，原本的居住空間就會出現缺口和需求，在城鎮的固有面積相對固定情況下，平面發展受限的情況下，只能向立體要空間。
所以樓就會越蓋越高，這樓蓋高了，容積率自然就上去了。
先從城鎮化程度和容積率的關係來看：
世界上城市化率排行前三的國家：中國香港，中國澳門，新加坡（中國就佔了兩個……）
100%的城市化率就意味著已經完成城市進化，這樣的城市的居住空間會是怎麼樣的？
我們先從香港的居住小區開始看：
香港高密度住宅區（圖片來源：環球時報）
香港百層超高層公寓（圖片來源：環球時報）
無人機航拍香港上空（圖片來源：環球時報）
大家可以清晰的看到，雖然容積率這個說法只有中國大陸使用，但是如果同樣的標準放到香港，那就是突破天際了，有非官方的測算，香港超高層公寓的容積率，能達到25甚至更高。
這裡我們就能得出第一個結論：一個城市的城鎮化越高，這個城市普通住宅的容積率就越高。
中國大陸也有一個城市也完全實現了100%的城市化，這裡先留個懸念，後面給大家做解答。
然後我們從人口密度來看：
中國人口密度分佈（圖片來源：統計局）
中國人口密度排行1-20（數據來源：統計局公佈信息）
而這些人口密度排行前幾位的城市，都是高樓林立。特別是4個一線城市和省會城市，尤為突出。
特別是北廣上深，動輒百米住宅已經是常態。
這裡我們就能得出第二個結論：一個地區和城市的人口密度越大，這個地方的普通住宅的容積率也就越高。
最後我們再來看一看中國城鎮化率的趨勢：截止2019年，中國全國的城鎮化率已經突破60%！
並根據以往走勢分析，預計在2050年將逼近80%。
結合我們上面得出的兩個結論來看，或許我們可以得到第三個結論就是：隨著全國城鎮化的進一步提升，普通住宅的容積率還會出現新的增長，人口數量相對穩定的情況下，就要看人口聚集的地方了。
當然這個結論是完全不可能的。就是個笑話。
中國大陸和香港相比，我們有的地大物博的平面空間，根本不需要向天空要空間。
就像前面說到的，中國內地也有城市完成了100%的城鎮化率，詳見下圖：
雖然深圳房價高，但也沒見到像香港那樣的鐺房和鳥籠房的出現。可見，城市化並不能完全決定城市容積率。
但是，商業就不是這麼回事了，從經營效率的角度來看，高密度社區的商業效率遠遠高於低密度社區。------人多自然才能保證生意旺。
也就是說，人口密集，人口密度大的城市，最有可能出現高容積率產品，是商辦物業產品（也就是我們說的商場、寫字樓和商業經營的綜合體）。
沒見北廣上深有超高容積率的房子，但是超高容積率的寫字樓高塔和商場，可謂遍地開花。
在這裡舉兩個其他城市的例子：
一個是重慶的網紅商業樓：紅鼎國際
佔地面積3萬多平米，建築面積16萬㎡，容積率5.3。
這是一幢共有48層高的樓，分佈著至少250個有名有姓的小商鋪 ，不過只有區區四部客梯。
傳說遇上高峰期，輪到你擠上電梯，可得1個小時後了。偏偏重慶的夏天最高可以有40度，但還是有大把的年輕人在沒有空調的大廳排隊等電梯，即使汗流浹背。為的，就是爬上去重慶有名的魔幻世界——紅鼎國際A座——去享盡人間歡樂。
在幾十層的聳立空間中，遍佈著民宿、菜館、酒吧、麻將館、桌遊室、美容美髮、狗咖貓吧，你能想到的商業物種，都能在其中尋到。
另一個是貴州花果園的商務樓，容積率之高一目瞭然：
花果園商務樓，一棟都是各種酒店（圖片來源：網友供圖）
這兩個項目從商業經營上來說，堪稱絕對的成功和成熟。
可見，高容積對於商業的價值意義是遠超住宅的，所以高容積率最值得的，還是蓋商辦物業。
容積率越高，能夠支撐更大的商業體量。為了賺錢盈利實現物業價值，高容積高成本也只有商業物業才有回報能力。
世界容積率之王的超高層，全都是寫字樓……當然地下也會有商業的。
反正主要用途肯定不是用來住人的。
目前世界第一高樓如果要算容積率，大概是36.21……
所以，最後需要修正一下第三條結論：隨著全國城鎮化的進一步提升，核心城市的容積率還會出現新的增長，但是主要增長的對象，從住宅轉移到了商辦物業。
北京SOHO，上海金茂，臺北101，日本東京塔……
也必須是人口聚集度高，人口密度高，並且城市化程度高的城市和地區，才會有這樣“高容積率”房子的出現。其他條件不具備的，蓋這樣的超高層高容積率的樓，很多爛尾的。
這樣高容積率的商辦物業，是需要海量的人口為之服務和經營，才能通過“高效率商業回報”實現“商業價值”的。
超高容積率的建築的存在，是一個城市經濟和人口的象徵。也是城市化的現實象徵。
發達歐美國家的容積率現象：高容積率超級都市+低容積率品質社區
因為和中國完全不同的人居生活習慣和理念，發達資本主義國家，往往是高容積率超級都市+低容積率品質社區的組合模式。
以美國為例，交通高度發達，郊區生活品質好，但是居住成本非常低。
按照中國深圳的房價，去美國大城市周邊的普通社區，買個幾套，一點問題都沒有。
但著並不是說美國發達中心城市的房價就低。
只能說發達歐美國家的城市化率太過極端：中心城市過早成熟，強大的虹吸效應，迫使周邊中小城市“城市化倒退”。
最典型的，就是大城市的很多行業對城市的依附依賴程度極度化，脫離大城市氛圍就完全沒有發展空間。就比如美國的快遞和小商品零售（也就是我們國內的便利店）。
去核心城市外圍的小城市的社區送一趟快遞能花一個月，開個便利店一週開張2次……
一個超大的購物中心+超市的商業形式，可以服務美國一個州，如果沒有直觀感受，我推薦大家一部美國的電影《百貨戰警》。
人口密度小的區域支撐不起大型商圈，生活不便。房子單價普遍偏低且不容易轉手。
一個FOR SALE（出售）的牌子插個幾年無人問津最常見。
只有坐落在人口密度大的城市核心區域的低密度小區才有價值。一般都是市中心大平層公寓，沒有出城範圍的高端別墅區和不出城的“中產社區”（開車30分鐘到達市中心）
當然這類小區一般都是天價了。
但是美國的發達中產社區，最多有個社區教堂，絕對不會有社區商店的，最常見的便利店，就是加油站的（生意還不錯）。
這就是歐美中小城市“城市化倒退”
大城市虹吸效應下超級大都市既然這麼便利繁華，那為什麼還有那麼多人住到郊區去？
繁華便利的市中心，為何白天精英薈萃，到了晚上就成了貧民窟？
形成這種局面其實有一個重要原因：
資源肯定是傾向於高價值回報的物業，所以市中心居住用途的房子，非常的少，就算有部分用於居住的房子，隨著人口的中心化聚集，很快就會被改造成商業用途。
這樣聚集中心工作謀生的人，只能逐步被往城市邊緣遷移。
而依附於城市生存的貧民階層，也必須要依賴人多的地方才有更多的機會。
更厲害的，還有歐洲的一些發達國家甚至已經出現“一城即是一國”的現象：
也就是全國30%的人，創造接近50%全國GDP，聚集在國土面積5%以核心城市為核心的“首都都市圈”的情況：
比如：法國巴黎
歐洲各國人口都以首都為核心的“大都市圈”聚集，非常明顯。
歐洲這些個小國的人口聚集趨勢，可能代表了城市化進程的一種終極狀態可能：中心城市容積率受到外來人口聚集的需求不斷被推高，“大城市進化成城市圈，超級城市化”，而中小城市，隨著人口的流失，反而“城市化倒退”，最終的結果，就是“一國即一城。
中小城市的土地和房子變的毫無價值。沒有人，容積率再低，居住舒適度再好，還是沒有價值。
中心化，聚集化，是推動城市容積率的核心動能。
這樣的規律，放到美國上，也是行的通的：東海岸發達城市（以紐約為代表），集中了美國60%的人口。
中國城市容積率的變化：一線城市，發達城市為核心的“城市群”，“經濟圈”概念開始出現
中國城市容積率，也隨著“城市群”和經濟圈的概念，而開始逐漸發生變化。
經濟圈，就是傳統一線城市為核心的三大核心經濟圈：
而“都市圈”，是個新概念：
2019年，國家發展改革委在《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》中提出了都市圈的概念。
中國是大國，對應上面發達歐美國家的城市化規律，對應看過來就是一省即一城：
省會城市，中心城市超級城市化，城市群化，不在擴張延伸範圍內的中小城市將面臨痛苦的城市化倒退。（目前是在全國基建大發展的勢頭下把各地容積率拉的相對持平，但是這個趨勢是不會改變的）
所以有句話很殘酷，這一輩的終點，就是下一輩的起點：如果這一輩不能在中心城市紮根，或者靠近中心，甚至不能處於超級城市群或者經濟圈範圍內，那麼下一輩，就要在逐步倒退的三四線城市開啟自己的人生。
所以中心城市的住房資源，就成為搶手貨，要麼像香港那樣向天空要空間，要麼像歐美國家一樣發展成為“北京首都都市圈”，“上海經濟都市圈”。
目前看來，我們正在走的，是第二條路。
當然有這個意識和眼光的人肯定不少，甚至還有開發商特別會折騰這樣的“大城市邊緣機遇”。
諸如天津和北京中間的“京津新城”，北京旁邊的燕郊新城，深圳旁邊的大亞灣，上海外圍的崑山……
但是往往讓投資客鎩羽而歸，虧的一塌糊塗。
這是因為他們雖然看到了趨勢，但是沒有看到本質的一個問題：
這些核心大城市可還是還有很多土地可以蓋房子的。不是不蓋，時間不到。
就像2019年，我問過一個北京朋友：如果北京2環內，容積率20的高密度住宅，50㎡一套，一套100萬，你會考慮買嗎？
我得到的回答是：借高利貸，能買多少買多少。
何況，現在中國大城市容積率（非商辦類型）控制的還是很不錯的，至少沒有超過10的項目在大城市出現。
所以，未來大城市，容積率放一點點，背後就是幾百萬上千萬為單位的居住空間被提供。
還是那句話，不是不蓋，時間不到。
這也是一種理性設想，城市的發達程度，和平均容積率，是成正比的，而支持這個高容積率的，就是人口密度產生的需求。
言簡意賅。
省會城市、中心城市和一線城市勢不可擋的“超級城市化”，
三線城市面臨“城市化倒退”的痛苦和沒落。
或許，這是我們所有人都無法抗拒和避免的未來。
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