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根據《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市城市更新辦法配套文件的通知》，舊村莊全面改造主要包括徵收儲備、自主改造及合作改造三種模式；雖然實操項目中絕大部分實際採用的是“合作改造”模式，但我們還是來仔細講講三種不同模式下舊村項目的操作模式及開發商融資物業權益獲取方式。本文先來講講“徵收儲備模式”。
徵收儲備模式指的是：由政府整理土地，負責村民住宅和村集體物業復建安置補償，整理的土地納入儲備後實施公開出讓或用於市政公用設施建設，村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。
按照政策原文的意思，這類模式其實就類似政府徵地，但和過往的政府徵農用地所不同的是：過往徵收的是農用地，主要涉及土地及青苗等補償，屬於“肉多骨頭少”的優質項目；但現在徵收的是集體建設用地且絕大部分土地上還上蓋建築物，增加了建築物補償、物業回遷補償等項目，屬於“肉少骨頭多”的硬骨頭。
和另外的兩種模式（自主、合作改造）相對比政府需要長時間地承擔大量的資金、人才等資源，雖然單個項目獲利更高，但是從效率和“財富總量”的角度來說，都是另外兩種模式無法比擬的。
一、徵收儲備模式現狀
對於政府角度而言，從辦事效率、人力資源、經濟成本以及民事糾紛等角度考慮，在非必要的情況下政府都不想採取這種模式。目前有涉及徵收儲備成分的項目多數是舊城改造或涉及民生福祉的公共建設，部分舊項目也夾雜一些徵收儲備模式成分的影子。
從開發商的角度而言，前期工作由政府出資並整理土地，開發商後期在一級土地市場競價獲取土地，土地掛網之前並沒有開發商什麼事，這和我們現在的招拍掛項目其實並沒有多少區別。
從被徵收人的角度而言，徵收儲備模式下，被徵收人的整體受益是更為固定的，權益保障方式也比較單一。例如：
對於經濟平衡以外多出來的收益和徵收人無關。這就像徵收農用地，對應是按1/10或1/11核定返還留用地的，就按這個比例核定，多出來的土地都是政府的。同樣的，在舊村改造中，採取徵收儲備模式下，按政策核定返還村集體多少回遷住宅和集體物業後，剩餘的土地、建築量都是政府的，村集體不存在分享規劃結餘、競爭結餘的權利。對於後期的集體資產增值保值方面也沒辦法提出什麼保障性要求。
徵收儲備模式下，政府最多將建築物配建、裝修等條件作為部分回遷用得外的“融資地塊”出讓的競價條件，但對於增值保值則多是有心無力……如果是自主改造或者合作改造，村集體在後期通過出地合建或賣地融資的過程中就能對合作企業提出諸如集體物業收益保底總價、物業代運營等要求，以此保障改造後村集體收益能大致達到改造前的預估值。
過去一些項目在改造前畫出來未來集體收益多麼多麼美好，但由於缺乏對合作方商業運營的條件束縛，合作方賣完住宅就走了；在這種情況下，舊的企業被趕走了，但新的企業又由於租金水平、產業商業等配套環境達不到需求而不願意進駐，留下一堆看似高大上、實際上空無一人的商業物業給村集體，最終集體收益可能還下降了。
所以現在很多村集體在引資時，常規的都會對資金方/合作方提出“保障物業回遷期間每年3~5%的物業收益增值保障”、“物業整體交付村集體後，合作方承租/代運營X年，且保障每年仲收益不低於…、收益逐年遞增比例不低於…%”等條件。
位置優越或重點項目還會對商業、產業運營提出更細緻的要求，例如：“合作方承諾在雙方共同認可的評估底價前提下報名參與村集體分得復建經濟物業整體包租的競標，並在無人響應底價的情況下以不低於底價（含）的價格作出至少一次報價。”此外還可以要求想成為合作方的企業提供“集體物業收益分配方案” 或提出納稅強度要求等，以此保障村集體收益。
二、徵收儲備模式實施情況
剛剛說了目前廣州還沒有一條舊村是隻採取“徵收儲備”模式完成改造的，但過去的一些項目在批覆改造模式會有一些徵收儲備模式的成分，或在實際操作形式上，公權力的介入力度達到了徵收儲備模式的強度。
例如廣州某舊村（A村）的批覆改造模式是“自主改造”，但要求 “通過政府主導、市場運作的方式，融資地塊收儲後公開出讓”。這其實可以說是獵德改造模式給zf留下的“不好”的影響，當時獵德採用 “土地公開出讓招商融資”的模式（村集體獲得融資地塊後委託政府公開拍賣，而非政府徵地後掛網供地），其之所以能成功，除了當時亞運的社會背景以及政府大力支持外，村自身的經濟實力也是不可忽視的一點。
07年時獵德村集體的經濟收益就已經很高了，當時的情況大概是這樣的：獵德村的改造中，廣州市、天河區兩級財政都不作投入；由村集體拿出部分地塊公開出讓融資，然後村集體用所得的資金在安置地塊自主建設回遷房和集體物業，達到改造資金平衡。
7月25日，獵德經濟發展有限公司股東代表大會通過了《獵德村舊村改造村民房屋拆遷補償安置方案》，獵德村委後續與99.9%的村民簽訂拆遷補償協議；經獵德村股東代表大會同意，在土地拍賣資金未到位的情況下，先由獵德經濟發展有限公司向獵德股份合作經濟聯社借3000萬，墊付臨遷補償費用。
支付了臨遷費後，橋東、橋西區所有村民將在10月15日前全部搬遷完畢，橋西南區作為安置年老的村民、老病號和有在讀學生的家庭暫時保留，待橋東安置區建設完畢村民回遷後再拆除建設。橋西地塊實行生地熟讓的拍賣形式，由市政府指定市土地開發中心組織代徵代拍，交地時間為2010年6月。
也就是說，在這個過程中，拆遷安置費用是由獵德村集體自己先自行墊付給村民的。但這給zf造成一個錯覺，認為村集體其實是有資金實力和專業能力自行改造的，所以後面很多第一批申報舊改的56條村裡，很多本來是按“合作改造”的去申報改造的，但最後批覆的卻是自行改造或者是夾雜徵收儲備成分的自行改造。
這種情況下，項目實際推進的結果可想而知，很多村並沒有珠江新城這樣優質的區位條件，村集體一年的集體資產淨收益可能也就幾百萬甚至幾十萬，村集體再如何使勁，推到方案表決階段，你沒錢肯定就推不下去了，所以後面就只能以代付代建的形式引入企業合作，結果就是很多項目出現了三種模式或者兩種模式的成分都有的情況，導致在項目推進的過程中，各方的小算盤就更多了，項目“巋然不動”是可以預見的結果……
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