很多人都在為國家出臺70年後土地使用權可以自動續期而歡呼，但似乎卻沒有誰會想一想自己買的那個房子70年後還能不能住這個問題。
住建部副部長仇保興曾經在第六屆國際綠色建築與建築節能大會上說過“中國的建築壽命平均只有25-30年。”而即便是那些經濟發達國家，比如：日本也不過達到了50年，美國達到了74年而已。
看看上面提到的建築物壽命數據，再想一想自己買的房屋使用壽命大約只有30年左右，聽上去是不是感覺很悲催？70年後你買的房子都不能住了，即便是給你續期了土地使用權又有毛用呢？
因為高層建築採取的是鋼筋混凝土澆築的方式，各種管線和混泥土澆築在一起。混泥土的壽命可以達到甚至超過30年沒問題，可是管線的壽命最長的年限也不會超過30年。
所以，到了一定的時間，各類管線就會出現跑冒滴漏現象，維修起來困難重重。暫且不說70年，就目前樓齡20年左右的房子都已經出現上下水管漏水、樓板牆體滲水、埋在牆裡的各種線路老化、電梯時常故障等等糟心的煩惱了，你還敢指望你的子孫能在這裡面繼續住夠70年嗎？
雖然現在深圳把超過20年房齡的住宅樓都已經列為老破舊危房開始棚改了，但是這些可都是沒有超過9層的小高層哦。
以前蓋的那些不超過9層的小高層是有“棚改”機會的，那是因為小高層拆除重建可以蓋幾十層的高樓。多蓋出來的房子可以賣掉變現，政府和開發商是有利可圖的，所以他們也願意幫你拆除重建。
但如今蓋的都已經是幾十層的高樓大廈了，容積率那麼高已經沒有重建的增值空間了，三十年後還會有誰來拆遷重建嗎？反正我不相信那個時候政府和開發商會自討腰包補貼幫你重建。
到那時，有錢的人買新房子搬走了，沒錢的人就只能繼續困守，忍受樓體和各種設備年久老化帶來的種種困擾。這樣的房子想轉手賣個好價錢估計是沒可能的事。
把房子廉價賣給沒錢的人或者改成籠屋出租給窮人蝸居也就成了僅有的選擇。最終，這些高層住宅很可能變成和貧民窟差不多的地方。
就目前來看北京、上海乃至全國各地已有的危改項目來看，拆平房區是主流，拆高樓是極小比例。比如北京天壇棚改，原地回遷的時候還要給業主們“擴大面積”，否則很難拆的動。隨著拆遷房價也會水漲船高，房價越高拆遷難度也就越大，以至於最後出現連平房都拆不動的情況。
大家可以去看看北京的五里坨，從N年前就開始拆遷，到現在還只搞定了一部分。我們在上海的辦公室原來是在黃浦區，下面就是一片徵收區域。我2015年去的時候就開始徵收，到2018年我們搬去阿里中心，那還沒拆完。平房尚且如此難拆，何況樓房呢？
今日尚且如此，以後呢？只會更難！
如果以幾十年為跨度考慮這個問題的話，人口問題可能也不支持通過提高容積率的方式來增加利潤。
所以，第一，現在已經達到容積率瓶頸，第二，現在政府不願意拆高樓，第三，未來利潤空間會進一步壓縮。總之就是並沒什麼利潤空間，等時間到了就拆遷是不太可能的。
讓開發商買單？
不可能。
我們國家住宅的建築壽命設計標準是50年，主體結構保修期和建築壽命設計標準一致，也就是超過50年主體結構問題就要業主自己負責了。希望大家搞清楚，現在是市場經濟不是計劃經濟，你買了商品房開發商不是你的“單位”，房子是你自己的當然是你自己負責養護。
我們舉個栗子，主體結構問題不光是地上這個大樓殼的問題，還有地基。50年以後如果地基出了問題就要進行加固，加固的成本是幾千萬（現在的價格）一個樓。就算這樣如果能加固可能也比拆掉重建便宜，要看具體的方案。
這個錢該誰出呢？如果我是開發商，50年以後突然你改法律政策讓我埋單，我保證提前10年就收到消息把一家老小都搬到國外去。
國內的開發商最近這幾年是個什麼策略？
他們一邊高週轉玩命賣房子給被人，一面把錢投到海外去。房子這麼好現在為什麼開發商自己不買房，一批批的跑到國外看房。國內的房子這麼好，這麼有升值空間，為什麼要去國外買那些需要交房產稅的房子呢？
最後，各位覺得你們買房的開發商能有多大的概率，或者說社會責任感，在50年以後，插上翅膀飛回來拯救小業主？
業主維權讓政府重視？
不可能。
有人說，政府不會容忍城市裡有很多老樓年久失修。我想說，建個東西把他們擋住看不到不就行了？南京夫子廟拆遷的時候，為了不讓遊客注意到正在拆遷的樓，拆遷方找了幾個大車把路口封死。從世界範圍來看，面子工程可不是中國獨創的。畢竟花很少的錢，辦很大的事。
現在政府拆遷是有好處的，土地財政。其實有部分所謂“危房”其實並不是危房，只是為了地皮才安一個危房或者棚戶區的頭銜。因為2011年徵補條例限制了拆遷的類別（詳見國有土地上房屋徵收與補償條例第八條）。
而現在真正的危房大多在保修期內，政府可以用各種手段逼開發商、施工方解決，少部分自建房屋確實存在安全隱患政府可以兜底。
前面已經提到了，現在拆遷已經有了拆不動的趨勢，而未來大量最近三十年集中建設的商品房小區集中出現問題的時候不是一個兩個小區的事情，再怎麼維權財政也沒有能力全部兜底。按照法律規定和預判未來政策趨勢，讓業主自己修才更和國際接軌。
業主自己出錢修？
並不是不可能。難。
聽說中國人是一盤散沙這句話嗎？因為目前我國的物業制度存在缺陷，85%的小區沒有業委會，有業委會的也難以正常運轉。中國的小區規模很大，超出了集體行動的合理邊界，合作成本大於個體收益，集體傾向於原地觀望。沒有特殊因素，高概率是無法有效組織的。
大部分小區的空置率都比較高，還有一個不可忽視的就是出租率極高。北京地段好的小區，出租率都可以上20%、30%。也就是說不考慮空置問題，有1/3的業主不在本小區居住。
你到山東威海這類海邊城市去旅遊，可以用民宿app找當地小區居住，看看那裡幾乎沒有業主居住的小區是什麼樣子。那都是北京、東北的業主頭腦發熱買的房子，這樣的小區現在電梯壞了都沒人管，以後地基出問題怎麼可能大夥掏錢呢？
業主集資的問題還不是單個業主是否出錢的問題，而是肯定有人不出錢或者乾脆就聯繫不上。這就是不患寡而患不均，不可能30個人出100人的錢，所以指望業主每年自己掏錢“養護”房子並不現實。
雖然買房的時候都有公共維修基金，但是由於普遍沒有業委會，這個維修基金存在建委賬戶無人監管，物業公司可以幾乎不受限制地支配這筆錢。這問題在幾十年你真正要“大修”的時候很可能是一筆爛賬。這還有通貨膨脹的因素。
還有人說房產稅中拿一部分修房子，這也不現實，政府拿了70年土地出讓金也沒用來修房子，為什麼房產稅要用來修房子？
政府解決的是公共部位，現在財政負擔這麼重，全指著業主來救了。業主掏錢給政府修路還債還還不完，政府怎麼掏錢給業主修房子？
房子壽命幾百年？
在這一點上，我特別相信“中國製造”。
因為現在業主都精明瞭，收房的時候都帶驗房師，樓板空鼓這種敲一敲就知道的小毛病懵不了人，所以問題都出在“看不見”的地方。
看見的地方沒有問題，另一面就是看不見的地方或多或少存在問題。
施工都層層轉包。
良心這種東西有一半的行業內人士說有，還有一半說沒有，你覺得到底有沒有？如果一線城市很正規，那三四線呢？西部某市某大地產商某樓盤，地基是黃土需要加固，加固工程包給附近村裡的施工隊，施工隊就地取材，把當地盛產的黃土灌下去做加固。現在19#樓最大傾斜30公分，就這樣的房子在當地賣的火爆，房價還翻番了。
這樣的中國製造，達到50年都成問題。如果50年內出問題還是好事，至少沒超過保修期，但是到時候開發商早跑路了。如果超過保修期，那跑都不用跑了。
高層是不是未來的貧民窟？
我覺得說的對！說這個話的人大多是站在全球視野，反對這個話的人大多是站在中國房價上漲的環境裡說這話。政府的政策問題是這個話題中最大的不確定因素。可是看看這幾年的政策趨勢，我認為對政府抱有很高期待是不切實際的。
我們現在搞這麼多商品房樓盤，主要的好處不是什麼節省農用地，而是可以給政府帶來大量的土地出讓收入。
2017年土地財政收入最高的北京，出讓的土地面積只有重慶的一半，但是財政收入高一倍。成都挨著重慶，賣地比重慶少，收入持平，可見不是地賣得多就划算。
開發商為了賺取更大的利益，自然就會在容積率上做文章，偷面積、蓋違建，都是頂著格蓋房子，沒有有容積率不蓋的，那會給未來“留空間”。
政府、開發商這樣操作，在商言商其實沒毛病。50年以後，政府不管、開發商也不管，更符合他們的利益訴求。並沒有法律規定政策的債政策還，並不是所有的歷史遺留問題都要解決，或者都能解決。
買房人存在大量的非理性人群，在房價上漲的時候，人們只看到面積乘以房價，從來沒想過這東西需要你持續不斷的投資養護。越是高樓，意味著個體的力量有限，合作的成本提高，組織的難度加大。
組織不起來 = 集體不作為
最終的結果必然是樓盤無法維持他的高價。隨著市場逐步過渡到以二手房為主的時候，哪批業主率先組織起來開始“投資”在本小區樓盤的養護上，才能在未來的市場上真正得到高價。光是把眼光侷限在依賴土地財政的短期效應的氛圍下，就容易忽視未來這些樓盤的核心競爭力或者說核心“貧困力”。
買的時候越盲目，對於這個房子的居住屬性也就越低，更別提什麼投資動力了。你旅個遊就去黃金海岸買個樓，都是為了旅遊的時候順便住住，讓你隔三差五回去開會你去不去？
房產稅的本質，就是告訴業主用房子來對城市公共部位進行投資。
物業費的本質，就是告訴業主用房子對小區公共部位進行投資。
這些東西短期內非理性人群是學不會的。所以他們會用不交的方式來抵制，導致公共區域的養護越來越跟不上計劃。房子作為一個居住屬性，本來不僅不是什麼投資工具，相反，他其實是一個需要不斷投資的對象，而且流通性會越來越差。買一套房子，多了不買，甚至常年租房，本來這才是常理。
我買了房我房子就一定升值是現在中國人買房的最大動力，這並不是常識而是短期的幻覺，現在很多樓盤房價才剛剛下跌，業主們就覺悟了。
我們現在每天都在接到這樣的電話：你好律師，我們小區綠化率不達標，我們要退房！你好律師，我們小區附近有個變電站，我們要維權？
一旦他的房子不能升值了，他的第一想法不是“養”而是把它退了，退不掉那就是賣了。我買房已經花了那麼多錢，房價跌了我虧了，你還讓我往裡面投錢？
理解中國業主的本性，你就能理解為什麼以後高層住宅小區大概率變成貧民窟，並不是專家們的空口白話、杞人憂天。
閱讀更多 萌山鋼構 的文章
