經過這次風波，住房空置的話題又重回大家視線。說起緣由來，每個人都是頭頭是道，無非是這段時間所有人大門不出，二門不邁，不管你有幾套房，都得待在一個住所裡，空置的房子自然“現出原形”。歸根結底，大家列出的表象都帶著強烈的主觀色彩，加上大量復工人員還沒完全迴歸到工作地，跟平時還有很大差異。事實上，在長達22年的房市發展史中，空置的數字一直保持著“神秘感”，林林總總的數據和看法，讓這個話題始終沒有結局，就連學術界也依然爭論不休。
一方面，2018年由西南財大披露的數據顯示，住房空置率為21.4%。而早前社科院發佈的藍皮書指出，我國有17個城市空置比例超過20%。另一方面，恆大研究院夏磊曾發文預測，未來10年，全國自住房需求年均高達11.7億平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億人，而城鎮常住人口增長需求中，99.8%都來自快速城鎮化階段下大量農村人口進城。這樣一來，未來十年的銷量將近120億平米，以一套房100平米計算，等於會賣掉1.2億套房。要知道，我們的人均居住面積早已突破40平米，房子已經過剩了，未來還有誰來買？
不過，據經濟學家李迅雷所說，每年進城人口約有2000萬左右，且流動人口的規模也進入“存量時代”。每年2000萬的市場需求，10年就是2億人，按4口之家1套房來計算，這部分人只需要5000萬套房子就夠了。也就是說，剩下的7000萬套房子是多餘的不止，從今年開始，房子大概率會“爛大街”。這對普通人來說也很迷茫，一邊是史無前例的“打折潮”，另一邊土拍和銷量又異常燥熱，買房反而沒有了年前的篤定。這樣的時刻，不要再對房子漲多少抱有太大預期，房價回落也好，放棄買房也罷，4月起，3類房子不要再碰了，請心裡有數，畢竟未來有一億多套房子等著我們去買，何必著急忙慌這一時半會？
高週轉開發商的工抵房
據中指院數據，今年第一季度百強房企銷售規模下降近兩成，排名後30位的房企，銷售總額還不及前3名的總和。與此同時，房企的鉅債也是節節攀升，數據顯示，今年地產業的到期債務約在1.46萬億，7月將是債務的高峰期，當月應還1490億。而人民法院公告網顯示，截至2月23日已有98家房企宣佈破產公告。房說君認為，在賣不出房和資金鍊的壓力面前，那些規模小、負債高，同時經營不善的開發商會加速兼併和倒閉，而風波過後，很多房企為了追求現金流，保持項目的後續開發，會將項目未出售的房屋的全部或是部分產權抵押給其他公司，“工抵房”也就應運而生。
“工抵房”能不能買？表面上，工抵房普遍低於市價，實際上，這類房源的出現，要麼是資金有問題，要麼是企業有問題。說得難聽點，開發商所遭遇的財務壓力，大概率會成為樓市發展進程中的一個分水嶺，那些不堪重負的房企，因為債務壓力只能選擇把房子抵押出去。如果買下來手續完備的還好，一旦市場不景氣，一套房子可能周旋於外包公司、供貨商等不同的企業，經歷兩次、三次甚至多次的轉手，這種難以理清的關係，對普通購房者而言，實在沒必要為了省個幾萬塊，賭上所有的風險。
三四線城市的“老破小”
這些年老舊小區很受歡迎，因為成熟的教育、醫療和商業配套，不少人買入老破小的動機也變得複雜起來。尤其在一二線城市，只要老房子沾上“學區”、“拆遷”的概念，價格必然會“扶搖而上”成為搶手貨。舉個例子，去年，廣州一套老破小學區房就曾現場加價36萬，以292萬的價格賣出。在房說君看來，同樣的房子放到小城市，就意味著髒亂差的街道、不協調的區域發展，至於學區房的說法更是難見蹤影。歸根結底，在開發商日益“凋零”的同時，也印證了一個事實：城市分化。
要知道，一場黑天鵝事件讓市場完全停頓下來，困局之下，各地紛紛出臺樓市紓困，僅2月就有超70城出臺涉房政策，可為什麼二線城市遭遇“一日遊”，而三四線新政卻“暢通無阻”？房說君認為，說到底，三四線只有自住屬性，沒有“賺差價”屬性，在成交和房價大概率下跌的前提下，對於上千個教育醫療交通區位各方面都平平無奇、開車十來分鐘就能轉個遍的城市來說，新房都不好賣了，誰會願意守在又老又舊的低矮樓房裡。因此，小城市的老破小區已經行不通了。要麼從小長在三四線，人脈、工作、家庭都在那裡，一套房已經足夠，假如還想在三四線沉澱財富，一旦持有，5年內或打7折，甚至“賣不動”，根本不適合增持。
無法確定流通的安置房。
作為房子最重要的證件，房產證是除房價外購房者最惦記的東西了，小小的紅本，是房屋長期居住、出租、交換、贈予的憑證。但是，大量沒有房本的安置房、回遷房，以及小產權，決不允許我們忽視。比如，以前拆遷不給現金給房子，拆遷戶拿到的大量安置房，並不是所有都允許流通的，需要在擁有房產證的情況才允許交易轉讓，否則就屬於非法行為，此外，還需注意房子是否處於限制期內。房說君認為，作為保障性住房，大多地處偏僻，升值空間也較小，更別提繁雜的手續了。
房說君認為，總之，無論是安置房、老舊小區，或是工抵房，大部分存在於三四線，正因為這些城市常年人口流出，未來“接盤者”會越來越少，持有房產的“貶值率”才更高，打7折也只是保守估計。隨著近日國家電網、中國航空集團下決心退出房地產業務，10年以來， 78家不以房地產為主業的央企“退房”，這對市場來說還是第一次，足以見得，樓市一家獨大的腳步也走得越來越慢，整個行業的體量和規模必然有穩中有降的趨勢。
房說君有話說，之所以大型央企逐步“退房”，這與高層2大政策離不開關係，一方面在房住不炒理念在近年來多次提及，不管是LPR下行，還是多次寬鬆政策撤回，高層給出的底線已經很明確：不刺激、不給幻想；另一方面，穗滬杭等五地先後發佈住房租賃扶持計劃，目前上海已有55個租賃在建項目全面復工。可見，在多地大手筆“入市”的拉動下，租賃市場出現復甦跡象，同時，去年7月開啟的舊改大幕，從試點城市到普及，投資額已經逼近萬億級別。所以，這也給購房者指出明路，還指望著買房“存”幾年等升值的，已經不可能出現了。
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