4月30日，克而瑞研究中心發佈了《2020年1-4月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》。榜單發佈後，克而瑞研究中心總經理林波與興業證券共同交流了4月房企業績、拿地、市場基本面等最新動態。
以下為克而瑞研究林波總核心觀點及問答內容。
01
百強房企四月份銷售情況
整個四月份，銷售比我們預期要好。我們看到最終的結果是四月份同比艱難的回正了。整個四月份的百強房企按照全口徑來算的話，共實現銷售9002.3億元，環比增長大概17.2%。比去年同期增長了0.6%。
從這個累計業績看，1-4月份，百強目前還是處於一個下滑的位置，同比下滑依然還有14.5%。從全年來看，今年整體行業的銷售規模可能難以達好的預期，規模我覺得我們還是維持年初的一個判斷，受疫情影響，預計整體銷售規模會有小幅下滑。百強入榜門檻值方面，四月份同比下滑較大，入榜門檻36億，相比於去年50億同比下滑31%。另外一個梯隊的門檻下跌幅度較大的是20強房企，去年383億，今年是273億，同比下跌28.8%，將近30%。這兩個梯隊總體來看下跌幅度比較大。其他的梯隊基本上15%左右。下降幅度最小的是前十強，下降幅度10%左右。
具體房企來看，截止到4月末，累計銷售金額，恆大超過2000億，萬科1800多億，保利超過1000億。4月單月來看，碧桂園、恆大都是超過600億。這裡邊有四十家房企，是大家日常所重點關注的。這四十家重點房企裡邊，如果看單月回正，也就是四月份實現正向同比增長，40家裡邊大概是20家左右，半數房企實現了一個正向的增長。藍光、禹洲、花樣年、建業、綠城，單一的同比增速都是在50%以上。當然這裡面也有部分房企正向增長是去年同期基數比較低有關係。大家可能更加關注一些大中型的。比如說金茂、世茂、中駿、龍湖、恆大、中海、寶龍，這些屬於同比增速排在前面的。當然也有一些企業，這裡面也不排除去年的基數比較高的原因，也有今年可能業績銷售表現比較差的因素，可以看到同比增速也有大幅下滑的，比如像金科、遠洋，首創等，四月份業績表現都不是特別理想。以上是單月情況。
1-4月份累計值，40家房企中，大概7家房企現在已經實現累計業績的同比增長。這裡面大家比較關注的，恆大、綠城、金茂、世茂，不僅四月份單月轉正，而且還是一到四月份累計全線轉正。一到四月份的業績相對還不是特別理想也有，比如華夏幸福，前四月份業績大概是同比下滑了40%以上，首創置業、越秀同比下滑30%。
總體來看，四月份略超我們的預期。整個市場來看，尤其是重點的一些熱門城市銷售逐漸恢復正常。目前來看，房企的業績在四月也達到了一個正向增長。各家房企加大推貨力度，在一些城市也加大了促銷力度。五月份的業績同比預計增速還會進一步擴大。
02
房企拿地情況
四月份的300城，整個土地成交面積大概是1.7億平米，環比增長約57%，同比下跌12%。成交均價或者說是樓板價，創2018年以來的一個新高，全國300城的成交均價達到了3000元/平方米以上。主要原因還是結構性的一個因素在裡邊。主要由於一二線城市土地佔比相對來說比較高，另外一方面就是由於疫情的影響，各個地方政府把一些優質的地塊提前釋放出來。
百強房企方面，大家可能或多或少都表示出對2020年整體投資的謹慎態度。整個二季度其實是土地市場拿地的一個窗口期，4月、5月甚至6月都會有一些小高潮出來。這裡邊最主要的原因就是，一方面就是上半年的預算還在，下半年預算就不一定足；另一方面就是上半年拿地以後，下半年可以爭取實現銷售，可以算到今年的一個經營業績目標。下半年拿地，在年內實現銷售的可能性就非常小。大家看到好像四五月份土地市場比較活躍，是不是房企對今年的商品房銷售市場感覺非常樂觀，我覺得這個可能關聯度並不是特別高。如果說大家對於未來信心十足，我們一定會看到地價要出現一個快速的上漲。目前來看，除了極個別的非常稀缺的地塊之外，多數的土地價格都還沒有出現一個很明顯的上漲。甚至說我們看到很多，即使熱門城市在四月份，很多地塊的價格是比前兩年還是更低的，要下跌的。
目前來看，整個房企的拿地力度在四月份有明顯增加。一方面之前是由於疫情的影響，另一方面可能目前的房企拿地銷售比，跟去年下半年水平基本相當，目前的一個拿地銷售比平均下來是0.35。各個梯隊，如果是相比一到三月份，均有明顯增加，不少企業開年以來拿地方面一直跑在前面。
綠城從年初開始積極拿地，目前來講，貨值超過1000億，土地投資款，也是真金白銀的投入將近五百個億。按照土地投資款，排在前五的第二就是保利，其次是華潤和碧桂園，都是在300億以上。按照貨值來看，綠城、碧桂園、保利、恆大和綠地，基本上都是在900億以上。整個一到四月份的一個新增情況。目前拿地梯隊來看的話比較積極的主要是集中在十到二十強這個梯隊，這個梯隊按照商品房銷售金額，市場佔有率17%左右，這是隻算了百強內部的一個市場佔有率範圍，今年拿地的市場佔有率接近30%，10-20強與這個前十強的差距在幾個百分點之間。前20強合計拿地貨值市佔率已經達到了60%以上，這個和之前比沒什麼變化。但是變化最大的就是十到二十強，發力比較明顯。除了綠城拿地比較積極外，中型房企中拿地比較積極的還有中梁、濱江、龍光。
土地價格突破3000元/平米有一個結構性因素。一到四月份百強房企在一二線投資佔比超過50%，那麼二線城市裡面主要是集中在中西部，佔比大概24%左右，其次是環渤海和長三角，均在7%-8%的範圍。三四線佔比50%，但是三四線當中20%是長三角的三四線。一二線城市和長三角的三四線合計佔百強房企拿地的70%左右。那麼廣大的中西部、大灣區、環渤海的三四線，加起來佔比大概有30%，這個是目前的房企拿地結構性的一個分佈。分城市來看，百強房企集中在西安、重慶、溫州，成都，杭州等城市。
03
近期市場基本面情況
從三月份開始，整個市場就在逐漸復甦，包括土地市場，商品房市場的供應、成交層面及二手房市場層面。有些城市已經恢復到了疫情前段時間甚至說相對於去年同期還有很大幅度的一個增長。但是很多城市目前來看的話，依然還是有略有不足。但總體來看，疫情對房地產市場的短期衝擊和干擾基本上已經過去了。房地產市場各個城市，重新回到原來的一個軌道，這個原來的軌道就是去年下半年市場整體的發展情況，各個城市自身的發展情況。去年下半年最典型的就是在於城市分化，多數城市在走下行通道。撇除掉疫情影響，多數城市還是處於調整當中，並不是特別能夠樂觀預期整個市場的基本情況。
總體數據，四月份的供應出現全面回升，一線城市回升環比50%左右，同比24%左右下滑；二三線城市總體供應量環比上升63%，同比下滑5%左右。整體來看，一二線城市基本恢復到去年同期水平。成交量來看，一二線平均下來同比下降5%左右，因為這裡面主要還是因為我們所監控的城市，尤其在月初能夠看到數據的城市主要集中在一二線，相比於整個行業來看，這些城市恢復最快。如果把三四線納入進來，恢復程度還達不到這個水平。成交來看，一線下滑10%，北京、上海20%以上降幅，深圳同比增長25%左右；二三線，同比小幅下滑4%左右，三四線城市中，徐州同比環比70%以上，鄭州環比200%多，同比30%以上，有些城市前期受影響基數比較小，所以環比比較大。一二線基本恢復到正常情況，5、6月份可以不用考慮疫情的因素，更多看市場基本面情況。
庫存來說，多數城市和去年同期有小幅增加，成交量下降比較明顯，部分城市消化週期出現異常高的情況。北京，過去3個月的消化週期是54個月，大連、武漢、廈門消化週期均較長。由於疫情影響，成交比較異常，所以目前來看，消化週期指標參考意義不大。
04
提問交流
Q1
各梯隊房企表現差異比較大，尤其是前20銷售門檻也有明顯下降，什麼原因？
A：1-4月份全年佔比不高，相對淡季，各家企業業績比較容易出現較大差距。一是上市貨量是否充足；二是佈局城市，如果在深圳、杭州、南京等比較好；三是促銷力度，目前還是有比較大的讓步，也對銷售有推動作用。
Q2
20-30強房企，之前衝規模訴求強，拿地積極，4月情況如何呢？
A：依然是這樣，從拿地銷售比來看，10-20和20-30梯隊房企，都比較積極。
Q3
土地市場情況？隨著三四線土地供應增多，溢價率和流拍率情況？
A：4月溢價率15%左右，比去年下半年抬升，一方面地方政府降低起拍價，二是融資有改善，三是土地出讓條件改善，比如施工週期，土地出讓金繳納週期，自持要求等等。
流拍率居高不下，10%以上。主要集中在三四線和二線遠郊。從熱銷產品來看，主要是中高端改善，遠郊剛需地塊流拍率高。並且房企整體拿地還是偏謹慎。
Q4
一線城市，之前深圳領跑，目前北京和上海情況如何？
A：北京快速回升，供應層面和成交層面回升很快，北京雙限房為主，價格拼殺等，市場在恢復，但是去化率等指標還是以降價打折為前提，市場完全恢復或者價格上漲可能到下半年。
上海新房、二手房三四月份走高，表現活躍，但分化明顯。2000萬左右產品成交火熱，剛需盤遠郊產品去化率很低，10%多，20%多。二手房有學區有區位優勢成交活躍，沒有明顯優勢的房源出手比較難。分化很明顯。
Q5
二線城市成都、南京、杭州、蘇州復甦好，長三角城市佔比比較高，是不是分區域來看，差別也是比較大？
A：長三角是恢復最快的，粵港澳中深圳一枝獨秀，其他不溫不火。環渤海里北京剛有起色，其他城市還沒有。中西部主要成都，西南昆明等可能也比較快。西安土地市場恢復也比較快。
Q6
復甦動能在減慢，目前還是這種判斷嗎？
A：復甦進入正常情況，市場目前主要受供應量影響。除了一線和強二線，其他三四線城市到後面會出現很明顯需求不足的問題，即便供應量大幅增加，也比較難。
克而瑞地產研究|cricyjzx
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