进入11月的西安楼市出现了一个很有意思的现象，
随之而来的是区域内的山水.拾光、山水.美树、鑫苑府等纯新盘已被购房者死死盯住，应后台粉丝要求，房小探特地前往山水·拾光项目进行了实踩，一起来看看吧！
图|山水悦庭一期小区实拍
图|山水·拾光实体楼样板间展示区
01
硬货先行
1、项目基本情况
山水•拾光踩盘之前还以为是纯新盘，踩盘之后才发现是大型国企航天实业开发的改善类住宅产品山水•悦庭二期，山水·拾光只是推广名称。
山水•拾光项目位于航天基地神州五路与飞天路十字西北角，项目总占地45亩左右，小区总共由7栋楼组成，精装交付，一期的5栋楼已经交房入住，二期2栋楼目前已备案，等待拿证，建成后合并成一个大小区来居住。
山水·拾光项目绿化率40%，容积率3.45，车位配比1:0.8，物业是开发商自持的汇航物业，也是国企，物业费1.2元/平.月，48米楼间距，目测不挡光，视野好。
据置业顾问介绍，二期的绿化需要重新做一下，房小探冒雪实拍了一期的环境图，带有雪花的图片，难得一见，各位购房者可以实际感受一下：
图|一期已竣工楼栋
图|一期小区环境实拍
2、项目销售动态：取证阶段 预计12月份登记
项目目前最后2栋楼即将开售，即山水·拾光，2020年10月20日4#、7#价格已公示，共计288套房源，精装修，4#楼备案价13800元/平，7#楼备案价13200元/平，整体备案均价13500元/平。
楼栋信息如下：
4#楼，18层精装小高层，2梯2户，纯板式结构，户型面积128平；
7#楼，24层精装高层，2梯3户，3个单元，中户是117、116平的三室，边户是141平的三室。
图|项目沙盘实拍
图|销售公告实拍
置业顾问说到，288套房子，蓄客人数约3000人左右，看来项目的关注度还是挺高的。
3、项目施工进度
项目4、7#楼已封顶，正在做外立面，实拍图如下：
图|项目工地施工公示栏实拍
图|4#楼施工进度实拍
图|7#楼施工进度实拍
02
周边与配套
项目所处的区域属于航天基地，最大的卖点在于临近地铁4号线飞天路站以及航天四小旁、产业丰富，另外周围道路有围挡施工，以下为房小探实际踩盘记录：
图|区位实拍（红色字体都是开发商自持项目）
交通方面：沿着飞天路直行约456米，即可到达地铁4号线飞天路站C口，可以说是真正地铁口盘，另外，地铁15号线已开工建设，途经长安大学城、高新、与4号线换乘站是东长安街站，距离项目只有一站的距离，目测有2趟公交。
图|地铁4号线飞天路站实拍
图|公交站实拍（步行约300米）
教育方面：项目一路之隔即公办小学航天四小，项目斜对面；步行935米可达公办中学航天一中，学区按当年教育局划分为准。另外，沿着神州五路步行约909米即可到达富力城黄河国际学校，这是一所私立学校。
图|航天四小实拍
商业方面：航天基地商业一直被人诟病，苦无商业，目前项目周边基本以周边底商为主，另外，就是航天实业开发的航天城壹街区、航天城星座广场、佰邻街（暂定名），希望这些商业的落成能缓解这一情况。
航天城壹街区，商业招商已全部完成，目前已签约海底捞、奥斯卡、徐记海鲜等，正在做室内装修。
航天城星座广场 ，主要以电影院、幼儿培训，辅导机构为主。
佰邻街，位于航天南路与航新路十字西北角，建设内容为集大型购物中心、商业步行街于一体的现代商业综合体。
图|周边底商实拍
医疗方面：距离西安市人民医院（航天城院区）约2公里，开车的话得8分钟左右，这个医院是以前的西安四院，刚搬过来的，以眼科著名，公立三甲医院，目前，正在试运营。
环境方面：周边主要有航天城中湖公园、世子公园、星河运动公园、航天城文化生态园（揽月阁），距离都不是特别近，直线距离1公里以上，驾车的话比较方便。
图|项目周边公园直线距离示意图
产业方面：项目西侧有一个北航科技园，主要做投资类型的、IT类型的，另外，项目南侧600多米处有华为云(西北)联合创新中心，项目东南角即京东大厦，主要是做物流，步行约1公里，站在山水悦庭的以前的售楼部门口可直接看到。
图|京东大厦实拍
图|航天基地外包服务产业园（三期）工地实拍
图|周边产业实拍
03
户型与样板间
山水.拾光本次推出4、7#楼，共推出A户型（141.99平）、B户型（116.99平）、C户型(141.12平)、D户型（117.43平）、E户型（128.26平），全是三室户型，并且售楼部做了户模。
另外A户型、B户型做了实体楼样板间，大阳台在实体楼跟一楼的感觉完全不一样，各位购房者可实体感受一下，另外，样板间跟售楼部不在一个地方，各位购房者要去售楼部拿到
看房卡才可以参观样板间。一、A户型141.99㎡、C户型141.12㎡实踩
图|A户型模型
图|C户型模型
A户型主要分布在7#楼1、3单元边户，C户型主要分布在7#楼2单元的边户，都是3室2厅2卫户型， 8.8米面宽阳台打通主卧跟客厅，
唯一想不通的是这么大的户型，居然做了北向2个次卧，个人觉得有点不合理，不过要看购房者自己的选择，房小探也实地感受了一下实体楼样板间，大阳台，视野不错，很舒服。不同点主要表现在以下3个方面：
1、厨房餐厅和次卧，A、C两个户型对调了，导致C户型出现了“餐客厅拐角”的现象。
2、公用卫生间也挪了位置，A户型干湿分离，C户型没有，个人更喜欢干湿分离。
3、A户型客厅开间4.5米，C户型客厅开间5.05米。
购房者选房的时候要注意这个差别，面积差别不大，布局差很大，个人更喜欢A户型。
A户型（141.99平）样板间及精装交付标准展示如下：
二、B户型（116.99平）实踩
图|B户型模型
3室2厅2卫，主要分布在7#楼的1、3单元的中户 ，这个可以说是房小探最喜欢的一个户型，只有46套房源，户型亮点突出，三个卧室都朝南，真正的“纯南”户型，在市面上也很少见到这样的户型，客厅开间3.6米，带有6.7米的大面宽贯通式阳台，实体楼样板间感受了一下，视野是真的好。
要说唯一有点不满意的地方就是，走进主卧，感觉像进了次卧的感觉，窗户比较小，整体感觉不够大气，但是这么小的面积要做出“纯南”户型，也是不容易。
B户型（116.99平）样板间及精装交付标准展示如下：
三、D户型（117.43平)实踩
3室2厅1卫，主要分布在7#楼2单元的中户，跟116平虽然面积差别不大，但是户型布局差别很大，这个户型做了一个北向的次卧，卫生间也只有一个，选房的时候要注意了。
四、E户型（128.26平）
图|E户型模型
3室2厅2卫，分布在4#楼，据置业介绍，如果不是刚需客户，基本摇不上，客卫干湿分离，南向阳台达到7.4米，半赠送，客厅开间4.2米。
另外，还有一个看点就是3个卧室分布在室内三个角，南向2个卧室，生活互不干扰，采光也好，这个户型比较中规中矩。
04
踩盘心得
就区域地段来说，项目地处航天基地，关于航天基地，房小探之前在《探航天城板块|放风价1.6万元/平的绿城紫薇公馆抢先踩！》一文已作了详细阐述，不过，此次踩盘对这个区域又有了新的感受，主要表现在以下三个方面：
其一：踩盘第一感受“人气不足”，可能是下雪天的缘故，也可能是周末的缘故，总之“道路修建、行人少、车也少”。
其二：航天基地房源供应“老断档”，每次新盘推出，总会聚焦目光无数，老盘加推诞生“千人摇”。
其三：航天基地产业类似于高新，产业很“硬核”，譬如北航科技园、京东大厦、开泰动漫产业园、西安航天基地外包产业园等产业。
就项目开发商来说，航天实业，航天管委会旗下的一个大型国企，最早期的时候给国企公司盖团购房、还有承建一些安置房为主，后期自己逐渐发展起来，从大型住宅的开发，再到建设商业街区，写字楼，洋房等，其中住宅项目都以“山水”开头，专攻航天，置业顾问自己称他们公司是“航天”的建设者，目前已开发的项目如下图所示：
图|开发商航天开发项目实拍
就项目本身来说，最明显的优势就是双地铁：4号线和在建的15号线，一路之隔公办学校航天四小、站在项目工地即可看到京东大厦、西侧有一个北航科技园，不足之处也很多，项目东侧在建的安置房小区，以及步行约490米可到达位于航天中路的加油站和航天热力公司，走在路上，就看大烟囱在冒浓烟，据置业顾问介绍，航天热力公司前几年烧煤，现在使用的是清洁能源，主要以天然气为主，也算是项目的一大不利因素，介意的购房者可慎重考虑。
图|实拍正在冒烟的热力公司以及旁边的加油站
从新房价格来看，周边山水美树（放风价1.5-1.9万元/平，纯洋房社区），昨日又开始登记的大华锦绣前城（1.29元/平），英郡年华国际社区 （毛坯1.3元/平），山水·拾光项目均价13500元/平，首开没有优惠，跟大华一样，10年前拿地，地价便宜。
来自贝壳数据显示，同小区的二手房山水悦庭目前挂牌出售10套，均价1.45万元/平，这样看来，一二期倒挂大约1000元/平，个人觉得山水·拾光性价比很高，能上车就上车。
据置业顾问介绍，大华、英郡年华、山水·拾光3个新房卖完后，航天基地整体的房价会上升到1.6万以上，因为管委会旁边的鑫苑府放风价1.8-2.3万元/平，绿城紫薇公馆放风价1.6-2万元/平，再来看新拿地的融创、招商、蓝光拿地楼面价都上万 ，据此判断，这3个项目卖完后，航天基地就没有低于1.6万的房子。
对此，你怎么看？欢迎留言区发表你的看法。
