大家好，我是勇談。2003年非典時期為了維持經濟增長於是採取了依靠樓市來快速刺激經濟發展的方法，於是房價出現了一波上漲；有人說此次新冠疫情後我們面臨同樣的窘境，房價也會上漲。這裡可以肯定的是非典時期的SARS跟此次新冠疫情完全不同，對於經濟的帶來的影響也不盡相同。 藉此機會簡單談談我的觀察。
非典時期與如今新冠疫情時期情況完全不同，這幾點大家需要明白
- 非典時期的SARS病毒與如今的新冠病毒最大的不同在於發病率和致死率
2002-2003年的SARS病毒最大的特點就是發病時間短，致死率高。根據全球數據顯示全球因SARS死亡病例為919人，死亡率近11%；也正是因為如此，SARS病毒的傳播性沒有那麼強（畢竟從感染到死亡很快）；但是此次新冠肺炎病毒卻更加狡猾，潛伏期長、傳播能力強、致死率低（目前的穩定的致死率在1%左右，最高也不過4%）等意味著此次新冠肺炎防治比當年的SARS難得多。甚至因為本身與傳統的流感有點類似，在發病初期很多人（包括醫護人員）都當做普通的感冒來治療，這點哪怕在我國疫情已經爆發後歐美國家也沒有意識到此次新冠肺炎跟過去的流感有哪些不同。
房價持續上漲趨勢沒變
- 非典時期的SARS持續時間短，所以說因為疫情造成的經濟影響用房地產來刺激還可以，但是此次新冠疫情用房地產刺激也沒用
從非典開始發現到最後結束其時間不過6個月左右，真正對於老百姓有影響的時間其實也就1-2個月。此次新冠疫情根據張文宏教授的判斷持續時間會長達1-2年，短時間的經濟刺激靠房地產還行，但是長期的經濟靠房地產刺激是肯定不行的。再說我國房地產企業的負債率在2018年就達到了79.1%，再刺激的結果會不會導致房產泡沫破裂？這個都是需要考慮的。
2002-2018年我國商品房價格走勢圖
如上圖所示2002-2018年我國商品房價格走勢圖，可以明顯看到2002年左右我國商品房價格不過2000多元/平米，房價相對較低而且處於我國商品房處於剛開始階段需要政策鼓勵和引導，但是到2019年我國商品房均價已經達到9310元/平米。再次刺激房地產市場引發房價上漲後是不是還有大量的老百姓來“接盤”？這點是抱有深深疑問的。
非典時期房價上漲是事實，但是此次新冠肺炎後房價上漲就真的有點“逼單”的意味了
- 進入4月份後已經有不少房企開始宣佈“取消優惠或者漲價”，其主要目的還是為了“逼單”
“逼單”在銷售行業十分常見，尤其是對於房地產銷售這樣的行業。不會逼單的銷售不是好銷售，自然也很難獲得足夠的業績支撐。經歷過2個月的銷售中斷後，不少房企開始通過裁員、精簡機構等方式來縮減開支，而銷售團隊要想獲得更多的業績也只有通過“非常規”方式來實現公司目標。用“取消優惠或漲價”的方式來逼迫潛在客戶提前成交基本成為一種業內共識。
此次新冠病毒
- 區別於2003年非典時期各種鼓勵購房的舉措不同，此次新冠疫情後“房住不炒”的調控目標仍未改變
細心的朋友應該發現一個問題從2015年我國GDP增速為6.9%，首次低於7%後國家的表現就可以看出來，相比於GDP增速來說國家更加關注民生。包括高層在內更加關注經濟發展質量而不是速度，也就是說國家不會再為過去所謂的GDP增速來人為的刺激。 尤其是今年疫情後有些專家學者預測2020年我國GDP增速可能只會有2-3%，也沒能改變高層對於房地產調控的看法。這點從一些城市試圖放鬆房產調控（如河南駐馬店降低首付比例等）後被制止就看得出來，甚至近期包括央媒在內的主流媒體都在宣傳“房住不炒”的調控論調。
非典時期房價會上漲是當時的歷史侷限性和經濟發展階段決定的，但是現階段來說“穩房價”還是主流
- 房地產企業經不起半點刺激，高達79.1%的負債率確實太可怕
過去20年我國房企總資產和負債率走勢圖
圖上所示是過去20年我國房企總資產和負債率走勢圖，可以明顯看到2003年左右房企負債率在75%以下，總資產也不過33萬億左右；但是到2018年這個數字已經變成負債率79.1%，總資產超過85萬億，請問還要怎麼刺激？再次刺激後房地產行業就要真的“暴雷”了，引發系統性金融風險的概率越來越大。所以，這也是為何高層始終要進行房地產調控的原因。
- 穩定房價，通過融資端調控降低房企負債率才是當務之急，而不是再次通過金融等刺激手段來鼓吹房價上漲
我國房地產泡沫肯定存在，只不過我們採取的辦法是讓“市場自己消化”。那麼就需要我們沉住氣，讓市場擠出一些不合理的“泡沫”，我們需要做的是保證房價不出現規模性下跌，也不出現大的上漲，讓房價保持合理的上漲即可（當然也應該允許合理的下跌）。所以，此次新冠疫情後出現類似於2003年非典期間的規模房價大漲概率不大。
綜上，非典時期的房價上漲跟如今的情況完全不同。當時我們的房價相對較低有一定的成長空間，但是如今我國房價基本已經到“天花板”，再次刺激的結果很有可能出現“泡沫破裂”進而引發系統性金融風險。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
