近期，朝陽區2020年度擬供應項目推介會召開，朝陽區擬供應11宗地塊，包含普通商品房地塊及共有產權房地塊，分兩批次供應，上半年6宗，下半年5宗，吸引了各大品牌房企參加。
如今受疫情影響，出行不便，該如何快速識別一個地塊的優劣？
以金盞鄉萊茵花園北側2宗地為例，從土地現狀、空間擴張、市場結構、區縣週期四個維度秒GET地塊價值。
金盞鄉萊茵花園北側2宗地位於朝陽區西北部
東臨順義區和通州區兩個遠郊區
- PART 1 -土地現狀價值
面對如此多的評價指標，禾略通過熵值法打分，反映城市各板塊土地現狀價值，再根據自然分段法得分劃分為5個等級，由紅至綠土地成熟度依次遞減。
從區縣顆粒度來看：地塊所在的朝陽區成熟度屬於第二等級。
從街道辦顆粒度來看：地塊所在的金盞鎮成熟度屬於第五等級。
從1km網格顆粒度來看：萊茵花園北側2宗地屬於第三等級，周邊網格也以第三等級和第四等級為主。
總體來說，這是一個遠郊成熟度比較不錯的地塊。
土地現狀與交通通達性、生活配套和綜合產業就業息息相關，在對地塊現狀有個基本瞭解後，禾略依然可以從區縣、街道辦和網格三個顆粒度進一步看項目地塊周邊的配套。
下面我們主要從網格顆粒度來看——
交通通達性：對路口數量、自駕和公交便利性的綜合衡量指標，可得該地塊交通通達性為第四等級。
生活配套：根據住宅氛圍與生活服務資源、工作氛圍與就業資源、商業及餐飲服務、公園及休閒服務、醫療服務資源及教育服務資源的情況進行熵值法打分，反映城市各板塊生活配套齊全度的指標，可以看出地塊生活配套是
第三等級，相對周邊網格為高地。
產業就業：根據二產、三產的個數進行熵值法打分，反映城市各板塊產業吸引力是否足夠強的指標，可以看出地塊產業發展同樣為第三等級。
- PART 2 -空間擴張
從土地擴張量化城市骨架，判斷城市發展方向；
從人口密度研判擴容需求，發現城市熱點區位。
土地擴張
地塊在2014-2020年期間擴張速度比較快，位於第三等級，2020-2025年位於第四等級，可知該地塊的土地空間擴張速度明顯慢於相鄰的東邊區域，
人口擴張
從網格人口分佈來看，2019-2022年為持續窪地，周邊人口聚集也相對較少。
- PART 3 -市場結構
觀察近4年朝陽區價格走勢，綜合價格從16年3月開始價格同比快速增長，至17年8月達到增速頂峰，之後一年增速快速下降，價格趨於穩定，18年8月至今價格略降甚至成為常態。
一手房價走勢跟綜合價格類似，二手房則更早，自17年4月就開始趨於穩定。
近期，儘管受疫情影響，二手房供需依然保持相對穩定，維持住疫情爆發前的供需走勢。
地塊周邊二手房房價為8萬元/㎡左右，假設新房價格比二手房高出10%，則為8.8萬元/㎡，樓面價按入市底價63.63億溢價40%，除以面積12.47萬方，則樓面價為7.14萬元/㎡，故地塊房地價格比為1.23。
- PART 4 -區縣週期
朝陽區目前處於市場信心的底部回升期，隨後5月即將進入向上衝高期，市場信心高漲，買賣雙方都很活躍，市場流通性強，成交量大，價格上漲有一定的支撐，應積極漲價出貨去庫存。
