案外人房產被法院執行了，怎麼辦？
案件判決生效後，就會進入執行程序，一旦執行標的涉及房產，很多時候還會因為房產的實際歸屬等問題而產生執行分歧，引發執行異議。
為提高群眾在購房或者處置共有房產時的法律意識和風險意識，避免爭議發生，北京市第二中級人民法院近日對房產執行異議之訴案件進行了調研。北京二中院發現，七成以上執行異議之訴糾紛涉及房產，其中又有八成以上案件與房屋買賣、房產共有、離婚分割房產等因素密切相關。
執行異議之訴勝訴解除查封
為改善居住條件，2009年12月，劉某與某房地產公司簽訂了一份《內部認購書》，約定以29萬餘元的價格認購商品房一套。合同簽訂後，劉某先後4次支付房地產公司購房款共計23萬元，有幾萬元尾款未支付。
執行異議之訴案七成涉房產
據介紹，上述案件在北京二中院審結的執行異議之訴案件中頗具典型性。2018年至2020年3月，該院審結的658件執行異議之訴案件中，涉及房產的案件達484件，佔比73.6%；其餘為涉車輛、銀行存款、股權等案件。從審理結果看，法院判決駁回案外人執行異議請求的案件有288件；判決支持案外人的訴訟請求、停止執行的案件有196件，佔比近4成。
法官分析稱，案外人敗訴的主要理由是：購房人沒有簽訂合法有效的書面房屋買賣合同，或者合同簽訂時間是在人民法院查封之後；沒有在人民法院查封之前合法佔有房屋；未能證明已經支付購房款。
對於此類案件頻發的原因，法官認為，部分房地產開發企業過度融資建設、高負債運轉，或者二手房賣房人陷入債務糾紛，是導致房屋被法院強制執行的根本原因。部分案件中，甚至存在賣房人惡意將已經出賣的房屋設定抵押等情況。
此外，部分購房人購買經濟適用房等明知房屋存在限制上市交易或者無法過戶風險的房屋；採取借名買房、以房抵債等行為，導致房屋登記權利人與實際權利人不符，產生爭議；或者不注意規範交易防範風險，購房時不簽訂正式書面合同，不積極主張權利要求過戶等，均是導致爭議產生或者敗訴的原因。
“房產共有或離婚分割的情形，也可能導致執行異議之訴。”法官稱，例如夫妻共有房產的房產證上登記為夫妻一方單獨所有，當登記一方將房屋出賣、抵押或者因欠債被執行時，夫妻另一方往往提起執行異議。夫妻雙方離婚時，雖然在離婚協議中約定房產歸一方所有，但是遲遲未到房屋管理部門辦理產權轉移登記，也存在上述同類風險。
法官特別指出，法院查封房產後夫妻一方作為案外人提起執行異議之訴的，如果法院審理發現夫妻涉嫌利用離婚分割房產以達到逃避債務的目的，法院不會支持案外人的異議請求。
規範簽約規範自身同等重要
對於如何預防相關資產權屬不清的問題，北京二中院法官建議，購房者在購買商品房現房、期房時，應當儘量選擇資信情況良好、專業規範的房地產開發企業，並儘量與開發商簽訂正式、規範的商品房預售或銷售合同。在合同形式上，應當採取書面形式。在合同內容上，應當儘量約定詳細。
合同簽訂後，應積極促進合同的履行，按合同約定及時支付房款，並督促開發商及時交付房屋、辦理過戶登記。在履約過程中，注意留存交納房款的資金往來憑證。發生爭議後，應積極通過訴訟等形式維護自身權利，如開發商或出賣人遲延履行或怠於履行的，購房人應及時進行催告。
在發生繼承、離婚財產分割、房屋買賣等情況下，應儘早辦理產權轉移登記；避免共有房產僅登記在一方名下、借名買房將房屋登記在他人名下等情況，確保房屋權屬登記信息真實準確、變更及時，防止“名實不符”暗藏糾紛隱患。
法官提醒，在購買的房屋被查封時，法院保護購房人的要件之一是“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。因此，如果購房者明知是限制交易的經濟適用房而購買，或者明知房屋存在無法過戶風險，又或者故意採取借名買房等高風險的行為，將可能被法院認定為屬於自身原因導致未辦理過戶登記，因而無法得到法律的優先保護。
此外，相關糾紛進入訴訟階段時，當事人應當誠信訴訟，不得濫用訴權，採取惡意虛構、倒籤房屋買賣合同，惡意離婚逃避債務等虛假訴訟手段，或者故意利用執行異議之訴拖延執行，損害債權人的利益，擾亂法院執行活動。否則，根據民事訴訟法相關司法解釋的規定，被執行人與案外人惡意串通，通過執行異議、執行異議之訴妨害執行的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的，依法追究刑事責任。申請執行人因此受到損害的，可以提起訴訟要求被執行人、案外人賠償。
