文/劉曉博
今天（4月30日）傍晚，證監會、發改委發佈了“關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知”。
這意味著，給“大基建”加槓桿的特別通道，被貫通了！資金，將從資本市場滾滾而來。
五一之後的股市，大基建板塊有望再度活躍。
估計有不少讀者對於REITs（不動產投資信託基金，中文讀作“瑞次”）一頭霧水，不知道這是個什麼東西。
其實，證監會和發改委說的REITs，有其特定含義。它採用的是“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構。
比如一個收費公路項目，從“甲地”到“乙地”投資了100億元，公路長度是300公里。投資方是一個城市的企業“丙公司”。
丙公司把這個收費公路項目及其收益打包，做成一個“基礎設施資產支持證券（ABS）”。然後委託一家符合資格的券商或者基金公司，通過公開募集的方式，發行主要針對這個收費公路的投資基金。
基金募集完成後，全額購買這個收費公路的ABS，也就等於把這個項目100%股權、特許經營權都裝入了公募的REITs。這個公募REITs持有人，可以享受這個收費公路項目的收益，其REITs份額在交易所交易。
所以，這裡說的REITs是一種公募的不動產投資信託基金，主要投資單一的大基建項目。
按照證監會、發改委的徵求意見稿，每個公募REITs “80%以上基金資產，須持有單一基礎設施資產支持證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權”。
而且——REITs “採取封閉式運作，收益分配比例不低於基金年度可供分配利潤的90%。”
通過發行REITs和購買大基建項目的ABS（資產支持證券），丙公司把自己沉澱在收費公路里的100億固定資產就盤活了，套現出80億現金（它必須認購公募REITs至少20%的份額），可以繼續投資新的收費公路。而原來的項目，仍然在自己手裡，只是要給基金持有人分紅。
可以看出：每發行一個REITs，就等於給一個大基建項目加了80%的槓桿。
證監會和發改委說得非常明白：
公募REITs優先支持的大基建項目包括：倉儲物流、收費公路、水電氣熱、城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等傳統大基建，也支持信息網絡等“新基建”。
項目權屬清晰、具有成熟的經營模式及市場化運營能力、發起人（原始權益人）及基礎設施運營企業信用穩健的企業優先。
此外，公募REITs還有重點支持地區。文件要求：
聚焦重點區域。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
這段表述非常重要。這意味著，在發改委心目裡，目前納入國家戰略的地區很多，京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲是最為重要的
這裡面沒有提及“黃河流域經濟帶”（正式名稱為“黃河流域生態保護和高質量發展”）和“成渝雙城經濟圈”，他們被省略到了“等重點地區”裡。
公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信託基金），於20 世紀60 年代在美國出現，目前已有40多個國家（地區）發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。
截至2020年3月底，上交所私募REITs產品已經覆蓋高速公路、倉儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業等多種不動產類型，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經驗。
國家之所以要推出公募REITs，主要還是想為大基建“加槓桿”。
注意，我這裡說的、以及文章標題上用的“加槓桿”，都是指通過公募REITs的渠道，把資金引入大基建領域。而對於大基建項目和具體的企業，公募REITs的出現有利於它們“降槓桿”。因為這種融資方式不同於銀行貸款，不會提升企業的債務率。
而且這相當於把“呆滯”的固定資產投資金融化、證券化了，增加了其流動性。投資者可以坐等分紅，也可以通過交易所賣出賺取差價，因此是共贏的局面。
所以，公募REITs是一個巧妙的金融設計，而且從試點方案看，監管層有意讓產品變得單純、透明。一個公募REITs對應一個大基建項目，不會產生資金池的弊端。
之前，每當提到大基建，大家就想到地方債、地方政府融資平臺。通過這兩種方式投資大基建，會給地方政府造成沉重壓力。而走社會化融資的渠道（比如公募REITs），可以大大拓展資金來源。
但這也帶來一個重要的影響：有效益的大基建項目，才能拿到市場化的融資。而有效益的大基建，往往在經濟發達地區，有人口競爭力的地區，市場化程度高的地區。
所以，公募REITs一定會加劇地區之間的差距。讓經濟發達地區的基礎設施越來越好，讓他們更能吸引增量人口，最後帶來強烈的馬太效應。
所以還是那句話：你如果投資不動產，一定要去“有顯著人口增量的、高級別城市，及其都市圈”。
而公募REITs的出現，也印證了我之前的說法：新基建無法單獨支撐中國的經濟增長，傳統基建範圍更廣、拉動力更強。 所以，公募REITs毫不避諱地把傳統基建放在首要地位。
當然，公募REITs發行量最大的地區，基礎設施更新就最快，其城市價值提升也最快，房價上漲也最快。
所以，大基建不僅是房地產的“好基友”，還是房地產的先頭部隊。
如今，撬動經濟的槓桿已經準備好了（資產證券化），支點也已經找到（中心城市+大基建），就等著大幹快上吧！
