▎市場分析丨By：世聯評估
▼前言
據媒體公開報道，近日，杭州、上海、成都多地長租公寓相繼發生商家跑路事件：8月27日，杭州長租公寓“友客”曝出有人交了2萬多元房租，中介拿錢跑路；8月29日，杭州長租公寓“巢客”“爆雷”；上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空；近日，廣州一家名為城璞的長租公寓再度“爆雷”，引發公眾對長租公寓市場的熱議。
據公開報道，2019年全年，長租公寓至少有五十多家出現問題，其中資金鍊斷裂及跑路的共有四十多家。進入2020年，疫情“黑天鵝”更是讓房屋租賃市場雪上加霜。
“高收低租”、“長收短付”經營模式埋隱患
據調查，相繼“爆雷”的幾家長租公寓平臺都有一個共同的經營模式：“高收低租”“長收短付”，即支付房東租金高於租客租金、收取租客租金週期比付給房東房款的週期長。有的長租公寓以較大的優惠力度吸引租客年付，收取租金後卻按月支付給房東。前幾年長租公寓行業快速發展，很多熱錢湧進租賃行業，在租金上漲過程中，有些企業為搶房源，導致收房價格過高。另為了加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業的資金壓力和融資成本，“租金貸”作為一種金融工具，其本身目的在於緩解租客的租金支付壓力，隨著一些長租公寓平臺規模快速擴張，“租金貸”用途被逐步異化。這種模式下就出現了一些惡意“高進低出、長收短付、圈錢跑路”為目的的從業者，對租賃行業產生較大影響，拉低整個行業信譽值。
“租金貸”背後租賃企業融資困境
由於前期包租、裝修及運營的投入成本較大，很多長租公寓企業開始使用金融槓桿，形成以“租金貸”為主的週轉模式。“租金貸”佔比偏高，背後反映出長租公寓行業“缺錢”的窘況，也因此折射出行業當前面臨的融資形式單一、融資難問題。長租企業的融資難點主要體現在兩個方面。第一，該類企業普遍缺乏有價值的抵押物，無法獲取大額銀行貸款；第二，該類企業普遍淨資產規模較小，收入存在較大不確定性，無法滿足公司債券發行的基本要求。
行業如何扭轉窘境？
01 / 租賃資金監管，助推優勝劣汰
租賃資金監管即房屋租賃企業要向房東支付的租金以及向租客收繳的租金、押金和利用租金貸獲得的資金等租賃資金，均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。按照這種規定，不僅可以避免預付的租金被挪為他用，如果一旦平臺跑路，租客和房東還能通過第三方賬戶來彌補自己的損失。
隨著各地逐步推進資金監管制度，一方面會倒逼住房租賃企業去提高經營合法性和合規性，嚴禁長租短付、高進低出，以及違規使用租金貸的行為，來健全企業內部管理制度，不合規的企業也會逐步淘汰；另一方面，租金監管也提高了住房租賃企業經營的門檻，企業不再盲目進入，也加劇了優勝劣汰，行業集中度會進一步提升。“企業有門檻，進入有規則，才是一個成熟的行業。”
02 / 去槓桿化，長租公寓將回歸精細運營
前幾年，大量資本進入長租公寓行業，不少企業建了很多模型，試圖靠現金流、資金運作賺錢。實際上，靠金融邏輯來理解長租公寓行業就跑偏了，行業需要去槓桿，迴歸住房租賃行業的本質，而公寓企業具備服務和運營能力，其價值就來自於租金差及後期服務，並非來自資本運作。
近期資金監管加速，未來可能不僅要求企業整體槓桿降下來，還要求自有現金有一部分受到監管，自然會產生去槓桿的效果。去槓桿化的確有可能會對部分高槓杆企業帶來較大的挑戰，但行業長期向好的發展趨勢不會改變，未來長租行業會進入一個有序發展階段。行業去槓桿是必然的過程，長租公寓企業必須丟掉幻想，回到現實中來。因為長租公寓本身就是高投入、長週期回報、運營重，且盈利模型較為簡單的生意。“去槓桿”短期可能帶來陣痛，但長期是好事，可以提高行業門檻，清除對行業產生負面影響的企業，保障行業的信譽，此外，可校正此前較激進企業的相關做法和運營策略，將其拉回至正常軌道上，把重心迴歸到運營和服務上。
長租公寓未來是萬億市場規模，目前出問題的企業僅是從業者中很小一部分，大部分企業經營向善，只是過去在發展過程中，在制定策略、打法上有所跑偏。只有推動政策監管，才能讓行業找到更加健康的方向。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
