隨著城市快速發展，人多地少，用地矛盾日益漸增，需求不足，增量土地越來越少，存量土地改造時代已經開啟，
城市更新成為房地產開發商獲得土地的一個好方法，通過城市更新盤活低效存量用地。放眼全國土地市場，粵港澳大灣區無疑是佳的投資區域。歷經了十多年的廣東三舊改造，也已經逐漸摸索出一條相對成熟的路徑，有一定成功的舊改經驗供各地方學習借鑑。
為什麼說廣東的大灣區是最佳的投資區域，在“十三五”規劃《國家新型城鎮化規劃》、自然資源部《節約集約利用土地規定》等文件都提出了要大力節約集約土地，提高土地利用率，而廣東早在09年發佈的《關於推進三舊改造促進節約集約用地的若干意見》78號文，奠定了廣東三舊改造的優勢，簡化了土地補辦正本手續，允許現狀完善歷史用地手續，允許採用協議出讓供地，土地出售已允許返撥，支持用地者開展自主改造，農村建設用地改為國有建設用地，可簡化手續，三地的吸收處理。
農村集體建設用地轉為國有建設用地，其實有很多農村的土地也很願意通過舊改轉為國有，不但可以上市出讓，也可以不通過徵收轉為國有了。
允許採用協議出讓供地，可以讓開發商以更低的成本獲得土地，激發改造主體的動力，鼓勵社會資本參與舊改。在廣東來說，地理位置得天獨厚，廣東經濟發展也是走在前頭，廣東的成功的經驗，這舊改經驗可以輸送到其他省份。
多數參與廣東三舊改造的外來房企或者投資方，一段時間後都會感到水土不服。舉一個簡單的例子，前期與村企對接談判產生的高昂其他費用（你們懂得），拿回去卻發現沒有可以報銷的名目。
各方參與機構想要順利從舊改大蛋糕中分得一塊，
熟悉其中大小風險點是成敗的關鍵。廣州三舊改造中舊村改造的項目體量最大，今天我們來以廣州舊村改造為例子 講一下舊改的某幾個風險點，本地或者外來的開發商也可以借鑑一下，前段時間老朱也整理了個《廣州舊村改造流程解讀》，感興趣的朋友也可以去看一下，以後會把文章越寫越細的了，感謝各位支持。
舊改項目改造主體的財務風險
該風險對於房地產開發公司而言尤為突出
一方面，將資金投入舊改項目開發，短時間內難以轉入其他投資領域。若投資判斷出現偏差，其投資收益將不能彌補支出。
舉個例子：在競拍合作意向企業所繳納的保證金，拍下後續的履約金，項目是否成功返還的本息，對房企的資金流的問題。
另一方面，在一箇舊改項目中，項目週期往往很長，在改造過程中，舊改成本漲價的因素或貸款利率提高或釘子戶等因素，會直接增舊改項目的成本。
廣州的冼村，深圳的木頭龍，都是活生生的被釘子戶卡主拖了十年，血的經驗！
村民意願表決的合規風險
對於集體所有的農用地，在簽訂相關協議時，不僅要符合三舊改造所涉的相關法律法規和政府出臺的規範性文件，還需要履行村民的民主決議程序。否則，所簽署的協議可能因違反國家法律的強制性規定而被認定無效。
該地區舊改政策風險
項目是否符合政府政策，能否順利完成審批，建設指標是否可靠。項目階段越往後，風險相對越小。政策的變動，是項目能否順利推進下去的一個風向標。
該項目實施主體的風險
借款主體（融資主體）能否最終確認為項目實施主體，土地能否落到借款主體名下。實施主體確認之後無風險，確認之前出具承諾函。這是相對於前期合作意向企業轉為正式合作企業（項目實施主體）的一個論述
拆遷風險
項目拆遷是否存在很大障礙，釘子戶問題。考量簽約率，舊改項目的權屬問題，如果在前期基礎數據摸查沒做好的話，會直接影響簽約率問題，卡主項目無法推進。
與平臺公司對接的風險
這裡的點比較多，無論是前期對接、 鑑別平臺公司對村集體的把控能力，還是後面轉讓的稅務風險等等，都需要“先小人後君子”，合作框架協議等等 都需要把明細講到，出現問題了，就不好了。後續老朱會開篇文章講一下關於舊改平臺公司的文章，歡迎大家多多支持。
最後小小總結一下
開發商：做好和平臺公司，村委會等各類主體的各類法律活動
平臺公司 做好：資金監管賬戶，做好盡調，注意房企成為合作意向企業或者正式合作企業的流程與法律風險。
如何做好舊村項目，在舊改前期工作如果做好風險管控，提高項目轉化能力，縮短舊改項目週期，感興趣的朋友可以探討一下。
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