最近的樓市有點亂象叢生，深圳等地房價漲幅明顯，引起高層高度關注，原因竟然是流入了定向低息貸款，不但攪動了樓市的正常秩序，也破壞了疫情後，拯救經濟的行動。這兩年增加的流動性全部是用於中小微企業發展，是為振興實體經濟輸血。每次都強調這種定向貸款一分錢不能流進房地產領域。
3月以來，深圳的房地產走勢似乎與經濟形勢出現了脫節，一方面，受全球疫情影響，深圳的寫字樓空置率上升，企業倒閉、停業和退租潮在蔓延；另一方面卻是深圳豪宅與新盤引千人搖號搶購，房價也開始快速上漲。
深圳在去年的時候，確定的房價指標是每年上漲不能超過5%。但是，最近這幾天的房價上漲幅度就已經超過全年指標。4月20日，央行緊急行動，要求各個銀行自查房抵經營貸違規流入房地產的情況，包括借貸人的貸前、貸中和貸後等情況。
據說，深圳除了違法使用房抵經營貸之外，還動用了‘企業紓困貸’‘三農項目’和‘小微扶持’等政策性資金。參與這類活動的多是實體經營業主，和中小公司，這種請款，我們看著並不陌生，似乎又回到了前幾年，工廠倒閉潮中，實體業主紛紛買房投資的循環。但是，歷史還能重演嗎？時間變了，政策也不一樣了，結果肯定也不一樣了。
在北京出現的情況與深圳樓市的趨向正好相反，北京的異常現象出現在土地市場，並且看起來是降價幅度很大。在北京密雲，近期有兩宗1萬元/平米的住宅用地相繼成交，最緊接著，房山也推出了1萬元的宅地，京城的土地市場悄然回到“1”開頭。1萬元的樓面價這個價格確實是太低了，這樣的樓面價已經好久沒有見過了。目前，密雲的房價也在3萬元左右，1萬元的樓面價，只佔到房價的三分之一，所以，對開發商來說還是有很大的發展空間的。
房山區的這塊地，位於良鄉鎮的南六環外，本次推出樓面價10382元/平方米。但是，如果看了這個地塊的周邊情況，就會感到，這個項目也不是一塊肥肉。地塊採用“限房價、限地價、競自持、報高標準商品住宅建設方案”方式出讓，施行90/70；出讓宗地中商品住房銷售均價不超過35344元/平方米，且最高銷售單價不得超過38878元/平方米。
這麼看來，經過招拍掛之後的樓面價將會在2萬元左右，但是，由於限制了房價不能超過38878元/平方米，並且均價不能超過35344元/平方米，這妞限制了住房的定位，還是普通住宅。
特別需要指出的是，該掛牌出讓設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。同時，本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。這個招拍掛的程序，一步一步的設定的都像是一個一個的圈套。
根據周邊的幾個項目的情況看，其樓面價基本上在1.5萬元左右，但是，房屋售價都在26000元/平方米至31782元/平方米。如果從開發商的角度看，地塊地價與房價比優勢明顯。但是，從價格上看，壓力也是很大的。3.8萬元/平米的房價，在良鄉鎮南部城區，不具備競爭優勢。還有就是企業自持商品住房面積預設比例，這對開發商來說，是個壓力很大的包袱。
現在，房子賣不出去，就是資金積壓，而未來一直都要持有，就成為一個常壓狀態。特別是，中國的房企大多數都是項目制，你要說，開發商承擔無限責任，其實就等於什麼責任都沒有。因為，這個房地產企業，在項目建成不久，就會消號了，那時，這些自持房屋就成了一個負擔，房地產開發企業都不在了，誰來代表所有人行使權力？誰有代表開發商承擔責任？怎麼保障住房人的權利，這些都是問題。【本文由“馬躍成”賬號發佈2020年4月22日】
