文丨西部菌
川渝房企老二金科，又有新動作。
4月29日，金科股份發佈公告，公司董事會通過了關於公司擬分拆所屬金科物業服務集團有限公司到境外上市的相關議案。
金科股份稱，金科服務擬發行境外上市外資股（H股）股票並申請在香港聯合交易所上市。
年報顯示，狂飆突進的金科，2019年銷售額達到1860億元，在衝擊兩千億的關口，將物業服務板塊拆分上市，擴張野心盡顯無疑。
只是，在物業服務的新賽道上，金科還能有地產主業那樣的勢頭嗎？
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將物業板塊拆分上市，在房企中已經算是常規操作了。
不過相較於前些年零零星星的申請，近兩年來，房企物業公司上市的案例明顯增多，已經形成了一股上市潮。
比如在金科宣佈的同時，正榮服務、星盛商業同樣已提交招股書。而去年濱江服務、奧園健康生活、藍光嘉寶、保利物業等，也都陸續登陸資本市場。
房企旗下的物業公司上市潮來臨，很重要背景在於，當前的房地產市場，已從增量時代進入存量時代——2019年全國商品房銷售面積171558萬平米，出現負增長，同比下降0.1%。
增量時代，拿地蓋房，再把房子賣出去，可以說是躺著掙錢。但存量時代，增長空間壓縮，房子不那麼好賣了，反倒是過去作為附庸的物業板塊，體現出了增長價值。
尤其在疫情期間，封閉式的管理下，讓越來越多的人意識到，相對於買哪家企業的房子，優質的物業服務，可以說更加影響居住品質。
物業重要性的提升，促使各房企將產業向下延伸。而且，相對於建房賣房的一錘子買賣，物業服務不僅有著輕資產特徵，還是一種可以持續產生效益的模式。
因此，同樣的規模和營收水平，物業服務的市盈率和估值，一般要比地產更高。在地產增長放緩的前提下，它無疑是一個不容忽視的增長點。
來源：中指研究院
另一方面，這些房企之所以選擇上市，除了物業本身的價值外，也是因為在調控從嚴、融資收緊的前提下，上市能夠提供新的融資渠道，在必要的時候還可以反哺母公司。
年報顯示，去年金科的營收和銷售增長都在50%以上。對這種狂飆突進的房企而言，多一個增長點，多一條融資管道，衝擊兩千億的道路才能走得更穩。
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面對下行壓力，只做地產的單一業務模式，瓶頸越來越明顯，所以各大房企在文旅、物業、金融等領域的佈局越來越頻繁。
2016年開啟全國擴張時，金科就將自己的定位，從“地產開發商”改為“美好生活服務商”，進行業務多元化嘗試。
官網顯示，地產業務分佈在三圈一帶、八大城市群的金科，其物業服務也是多點開花，它已經進入了北京、重慶、四川、江蘇、湖南、陝西等24個省市，共135個城市。
來源：財華社
而根據年報，金科的生活服務板塊2019年實現營收23.09億元，同比增加33.21%；毛利率25.83%，同比增加7.07個百分點。
和絕大多數房企一樣，在金科的總盤子中，物業板塊的佔比相當低。2019年，金科的營收是678億元，23.09億元只佔3.4%左右。
不過，物業服務本身是輕資產、持續收益。而且據金科透露，近兩年整個生活服務集團的業績，都有50%以上的增長。增長勢頭良好，在資本市場上才可能被認可。
對金科而言，還有個優勢在於，物業服務對母公司的依賴性不是特別高，其一半左右的在管面積，是完全通過外拓獲得的。
這也意味著，在上市之後，金科服務可以在集團提供的開發物業之外，謀求更多的市場資源和增長空間。
03
但話說回來，物業板塊拆分上市這條路，真的那麼容易走嗎？當然未必。
金科方面表示，金科股份與金科服務有獨立的業務板塊劃分，物業板塊上市後，“不影響公司獨立上市地位”。
只是放在當前的生存環境下，於各個房企而言，物業板塊恐怕很難改變配角的地位。
尤其是金科，它和龍湖的穩健截然不同，走的是激進擴張路線。快速地規模化，不可避免地對應著高週轉和債務壓力。
在糧草充足的時候，母公司向物業板塊輸血是常態，但隨著融資渠道收緊，房企們的上市潮背後，是否有從物業板塊融資抽血為母公司解困的考慮？
那麼，金科如何保證在擴張過程中，讓物業服務成為有獨立動力的持續增長點，而不是僅僅服務於地產板塊的附庸？
金科面臨的挑戰還不止於此。因為，當前的物業服務領域，競爭已經異常激烈。
上市潮的來臨，說明房企都看中了這個領域。金科的物業服務板塊雖然超過二十年，在全國的實力也相當不錯，但和頭部品牌相比，依然有不小差距。
以2019年的數據為例，24家披露業績的上市物業服務企業中，有8家營收超過20億，其中碧桂園服務、綠城服務、保利物業、雅生活服務都在50億以上，是金科服務的接近兩倍。
來源：克而瑞
而未單獨上市的萬科物業等，也會對金科服務的擴張，形成巨大的競爭壓力。
另一方面，物業服務的收益，要遠遠低於賣房，它能夠滿足狂飆突進的金科的胃口嗎？
而且，和文旅項目一樣，物業服務的持續收益，還是建立在精細化運營的基礎上的。這恰恰是那些在資本市場上廝殺的房企們，不怎麼擅長的技能。
更何況，將物業板塊拆分上市，就得面臨資本市場更嚴格的審視，這意味著金科服務必須做得更好，才能夠收穫投資人的信賴。
再者，對狂飆突進的金科來說，就算是多了一個增長點，它接下來要面臨的擴張瓶頸、債務問題，依舊會揮之不去。
這是房地產存量時代，任何房企都面臨的生存挑戰。某種程度上，增長速度越快，勢頭越強勁，壓力便會越大。
作為川渝頭部品牌的金科，分拆物業板塊上市，能幫助自己找到新天地嗎？我們拭目以待。
