1992年的一天，剛剛在海南賺了100萬的潘石屹提著5斤橘子，到海口規劃部門查到了一組讓他大為吃驚的數據：
海口市整個報建面積除以該市常住人口和暫住人口，人均面積達到50多平方米，而當時北京的人均面積才不過7平方米。
意識到危機即將到來的潘石屹，帶著第一桶金及時“跑路”。
次年，海南房地產泡沫破裂，這是中國現代房地產史上第一場樓市大崩盤。一時之間，“天涯海角爛尾樓”成為海南的代名詞。
01
25年後的今天，海南再度獲得重磅政策的加持。自由貿易港與開放賽馬等政策的加持，讓海南又一次成為舉國矚目的對象。
就在房地產商雀躍不已之時，海南緊急升級樓市調控，將限購範圍擴大到整個海南島，實行全域限購。以一個省份進行限購，這在中國樓市調控史上可謂前所未有。
全域限購，堪稱一劍封喉。 對於一個島外購房佔比高達88%的旅遊地區來說，這無異於封堵了所有炒房的路徑。對於盤踞在各大海灣的一眾開發商來說，無疑最艱難的時刻已經到來。
遏制炒房，同時也讓房地產經濟陷入困境。數據顯示，2017年，海南全省房地產業銷售面積達2292.61萬平方米，銷售金額突破2713.72億元，房地產增加值佔據了海南省地區生產總值（GDP）的9.8%，仍舊是當之無愧的支柱產業。
同時，對於依賴土地財政的地方政府，也無異於晴天霹靂。根據中房智庫發佈的全國30城市房地產依賴度排名，三亞、海口位居前兩位。其中，三
亞2017年地產投資/GDP高達103.9%，較2016年增加了17個百分點，對土地財政的依賴可謂無出其右。如今，壯士斷腕，所為者何？
顯然這一切，都是為了避免海南再度重蹈25年前的覆轍。
▎2018年3月海南房價地圖。來源/中國房價行情
02
25年前，1993年，海南樓市大崩盤。
當時，大量房地產企業倒閉，無數人血本無歸。這些企業在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閒置土地和800億元積壓資金。部分爛尾樓長期得不到盤活，一度變為養豬場。
這場樓市大崩盤，幾乎無人不知無人不曉。崩盤的直接起因，是來自於宏觀調控的釜底抽薪。
1993年6月，面對樓市過熱，中央出臺宏觀調控政策，限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目，招招對準房地產市場。與此同時，國務院還宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
與日本1990年代的加息式崩盤一樣，本來就充斥著泡沫的海南樓市，靠的就是政策效應與擊鼓傳花的期待。一旦政策收緊，市場預期逆轉，房地產泡沫就無法得到支撐。
相比於直接起因，崩盤的深層次根源則要從1988年說起。
03
過去，海南只是隸屬廣東的一個行政區。直到1988年，海南從廣東脫離，獨立建省，進而成為全國最大的經濟特區。
重磅利好政策的出臺，讓人彷彿看到在國境之南另一個深圳的崛起。無數人蜂擁而至，樓市首當其衝。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為淘金者的口頭禪。
如今在資本市場叱吒風雲的地產大佬，當年都是海南淘金熱的一員。馮侖就職的“海南體制改革研究所”被撤，成為失業人士，潘石屹本想隨老闆在海口磚廠發揮光熱，不料磚廠倒閉，老闆捲款離去，潘石屹心灰意冷。兩人經人介紹，一拍即合，加上王功權、易小迪、王啟富、劉軍，海南萬通就這樣成立了，這就是後來赫赫有名的“萬通六君子”。
在政策刺激之下，眾多資金湧入海南，大到四大國有銀行，小到鄉鎮企業，都試圖從狂熱中分上一杯羹。
巔峰時期，一個佔全國總人口不過0.6%的小島，吸引了一兩萬家房地產企業，平均每300人就對應一家房地產公司，這些公司在短短几年間開發的商品房佔據全國的1/10強。顯然，沒有人在乎到底誰來住這些房子。
在情緒刺激與炒房狂熱之下，海南房價一日千里。
從1988年到1991年，海口三亞等熱門地區商品房價格基本維持在1300-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平，1993年有樓盤更是達到7500元/平的巔峰，兩年翻了三倍以上。要知道，當時海南的人均可支配收入只有2000多元，三年的純收入才買得起一平方米的房子。
與之對比，1992年全國商品房均價只有995元/平，而北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。
炒完房價之後炒地價。
所有人都在倒騰土地生意，一塊地，拿著土地紅線的圖紙，就可以被賣來賣去，無數掮客在中間接引，直到這塊地最終被高價買下，每個人都從中獲得鉅額回報。短短一年多，海南土地價格從1991年的幾十萬每畝，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。
1992年，海南全省經濟增速達到了41.5%，位居全國之首。 而海口經濟增速更是達到了令人瞠目結舌的83%，三亞的經濟增速也高達73.6%……直到現在，這兩個城市再也未能企及當初的高度。
04
每個進入擊鼓傳花遊戲的人，都相信自己不是最後一個接到花的人。
潘石屹很幸運，靠著5斤橘子摸清了房地產市場的真實行情，在災難降臨之前成功逃離，但有這種幸運的人並不多。
對於大多數炒房者來說，即便像潘石屹一樣看到了其中存在的巨大風險，也未必願意全身而退。因為全民狂熱是炒房最佳的催化劑，在狂熱中，炒房者總是容易放大利好的分量，總是過度相信自己對於局勢的把控。
直到萬劫不復之時，才悔之晚矣。
25年後的今天，海南房地產狂熱被及時剎車，這一次能否避免重蹈覆轍？
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