新京報
原標題：海南出新政：允許存量商品住宅用地轉型建設租賃住房
據海南日報消息，4月26日，海南住建、自然資源和規劃、財政、公安、稅務、金融等部門聯合印發《關於支持和規範住房租賃市場發展的通知》，從財政、金融、用地及服務管理支持住房租賃經營，推動建立符合海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港發展要求的租購併舉住房制度，進一步支持和規範租賃住房土地供給和建設管理工作，盤活閒置社會房源，提高資源使用效率。
一、鼓勵多主體參與住房租賃經營
關鍵詞：鼓勵國內外專業住房租賃平臺公司在海南開拓業務
鼓勵個人、中介機構、住房租賃企業、房地產開發企業、住房租賃平臺公司等多主體參與住房租賃經營。鼓勵個人出租閒置房源，增加市場供應量。規範中介機構行為，提供安全、高質量的住房租賃服務。扶持住房租賃企業規模化發展，延長並完善住房租賃產業鏈，提供高品質、個性化服務。積極引導房地產開發企業轉型發展，房地產開發企業可成立租賃管理部門自持商品住房租賃經營，也可與住房租賃企業、中介機構、住房租賃平臺公司合作，利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業務。鼓勵國內外專業住房租賃平臺公司，利用其平臺資源和優勢，在海南拓展住房租賃業務，特別是提供季節性短租服務。鼓勵住房租賃平臺公司在房東管理、接待租客、裝修設計、個性服務、宣傳推廣等方面提供培訓和增值服務，提高房源品質，提升客戶體驗。
支持市場主體以共享經濟的理念和模式，推動售後空置房源進入租賃市場。鼓勵發展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型居住產品。鼓勵房地產開發企業、住房租賃企業、中介機構等市場主體及個人，利用共享信息技術，通過互聯網平臺將空置房屋資源進行優化配置，提高利用效率，滿足多元化的住宿需求。
二、多渠道支持住房租賃經營
關鍵詞：
- 個人扣除所得稅 企業享受生活性服務業支持政策
- 金融機構給個人提供租房信貸 企業提供融資貸款服務
- 個人提供租房信貸 企業提供融資貸款服務
- 企業或機構可辦理住房租賃經營業務營業執照
（一）財稅支持上，符合個人所得稅專項附加扣除條件的住房租金，按規定予以扣除。中介機構、住房租賃企業、房地產開發企業、住房租賃平臺公司開展住房租賃業務，可按相關規定享受生活性服務業的各項支持政策。對利用存量商品住宅用地開發或存量商品住房轉型為租賃住房的項目，市縣政府可根據租賃經營繳納的市縣稅收留成部分，結合本地區實際制定具體補助政策，對符合一定條件的給予適當獎勵補助。
（二）金融支持上，鼓勵銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對專業化、機構化租賃住房企業的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供符合其經營特點的中長期貸款和金融解決方案。引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品，併為個人提供租房信貸等服務。
對房地產開發企業將已竣工庫存商品住房用於出租經營的，金融機構可通過經營性物業貸款等產品給予後續融資支持。鼓勵房地產開發企業和住房租賃企業發行房地產投資信託基金（REITs），吸引社會化投資，多渠道籌集資金。鼓勵保險公司創新產品服務，針對租賃人員集中的住宅小區、個人私宅，開發費用低廉、投保簡便、保障豐富的保險產品，為住房租賃企業和私宅業主提供保險風險保障。
（三） 加大用地支持，在符合規劃的前提下，允許存量商品住宅用地轉型建設租賃住房，在年度住房實施計劃中單列，同時應按照本通知關於租賃住房用地的規定，重新簽訂土地出讓合同、辦理不動產登記手續。利用存量商品住宅用地轉型建設租賃住房的，可按照新土地使用條件下土地使用權市場評估價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場評估價格的差額，補繳或退還出讓價款。在2020年底前，各市縣應當組織編制租賃住房用地基準地價，並按程序報省政府批准後實施。在租賃住房用地基準地價出臺前，租賃住房用地的基準地價可按現行商品住宅用地基準地價的60%執行，具體比例由市縣政府結合實際確定。產業園區內的產業用地可配套建設租賃住房等生活服務設施，其建築面積比例不超過總建築面積15%，按原用途使用土地，但不得分割轉讓。
（四）簡化辦理手續。貫徹落實“放管服”改革要求，簡化辦理住房租賃經營相關手續，減輕個人和企業負擔。中介機構、住房租賃企業、住房租賃平臺公司申請辦理住房租賃經營業務的營業執照，市場監督管理部門應當予以支持，統一將該業務範圍登記為“住房租賃經營”。公安部門可以為住房租賃企業開通手機APP或信息採集客戶端，為住房租賃企業登記租住人員信息提供接入相關業務系統的便利。消防部門可為住房租賃企業提供消防安全提示等相關服務，督促住房租賃相關主體落實消防安全生產責任，提高消防安全意識。物業服務企業應協助開展信息採集和租賃服務管理工作，並在保障當事人權益、維護秩序、保障安全、提供住房租賃相關信息方面，向住房租賃企業提供相應的便利。
三、提供住房租賃市場服務
關鍵詞：
- 建立政府住房租賃服務平臺提供房源核驗
- 推行統一住房租賃合同示範文本
- 居民租房也可享受社保子女入學等公共服務
（一）提供交易服務。省住房城鄉建設部門要在升級改造房地產信息管理系統（網籤系統）的基礎上，加快建立政府住房租賃服務平臺，向社會提供房源核驗、住房租賃信息發佈、住房租賃合同網上籤約、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。政府住房租賃服務平臺可鏈接銀行、房地產中介機構、住房租賃企業、行業組織、商業網站運營者等各類市場主體的租賃服務平臺，加大合作力度，不斷豐富服務功能。同時，探索與銀行、互聯網金融平臺等在支付、實名認證、信用認證、增值權益、平臺推廣等服務方面開展合作，加快探索建立房屋租賃資金監管制度，加強租金監管。
（二）保障租賃權益。省住房城鄉建設部門要會同市場監督管理部門制定並推行統一的住房租賃合同示範文本，全面推進住房租賃合同網上籤約備案。優化住房租賃交易流程，建立健全住房租賃企業和房地產中介機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。加強住房租賃市場監測，為政府決策提供基礎數據。
（三） 通過政府住房租賃服務平臺，將住房租賃合同網籤備案信息與稅務、金融、住房公積金、市場監督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關主管部門根據住房租賃合同網籤備案等信息，落實租賃主體相關稅收、信貸優惠政策，並依法依規提供居住證、子女入學、社保、住房保障等公共服務。
四、規範用地供應管理
關鍵詞：
- 商務聚集區、產業園區新增商品住宅用地租賃住房配建不低於15%
- 租賃住房用地可先租後讓
- 租賃住房用地最高出讓年限不超過70年
- 租賃用地和房屋不動產權證不分證辦理
（一）加強供地方案審核。對確需新增供應租賃住房用地的，在土地供應前，市縣人民政府應當組織自然資源規劃、住房建設、生態環境、財政、商務、水務等部門，對擬供應租賃住房用地的房屋性質、開發建設要求、轉讓管理要求、租賃管理要求等相關限定條件進行審定，並作為土地出讓條件載入土地出讓公告，同時列為土地出讓合同的必要條款，並按照“誰提出、誰監管”的要求做好相關供後管理工作。
在商務聚集區、產業園區周邊的新增商品住宅用地，相關市縣政府應在出讓條件中明確商品住房應當配建不低於15%的租賃住房。
（二）完善用地供應方式。根據租賃住房項目的實際需要，分類採取以下方式供應土地：
1、招標拍賣掛牌出讓。在公平、公正、不排除多個潛在市場競爭主體的前提下，可就競買人業績、開發資質、開發建設要求、企業誠信等設定競買條件，採取招掛結合（先招標後掛牌或拍賣）或者招標拍賣掛牌出讓方式供地。
2、協議出讓。政府平臺公司建設租賃住房的，可採取協議出讓方式供地。
3、先租後讓。以招標拍賣掛牌方式將5-10年內的土地出租給土地使用人，由土地使用人按照合同約定支付租金並進行開發利用，租賃期滿達到合同約定的繼續履約條件的，按照協議出讓方式辦理剩餘年期的土地出讓手續。
（三）合理確定出讓底價。市縣自然資源規劃主管部門供應租賃住房用地時，應當委託有資質的土地評估機構根據租賃住房用地基準地價，並充分結合本地區租賃住房市場情況、租賃住房管理要求等情況進行評估，經市縣政府集體決策，綜合確定租賃住房用地出讓底價。
（四）明確土地出讓年限。租賃住房用地最高出讓年限不超過70年。
（五）嚴格出讓合同和土地登記管理。土地供應後，土地出讓合同應當明確約定租賃住房用地轉讓條件、受讓人的出資比例、股權結構、禁止分割轉讓等內容，並同時記載於不動產權證和不動產登記簿上。對土地出讓合同約定整體持有的租賃用地和房屋，應當核發一本不動產權證，不得分證辦理，並在不動產登記簿上和不動產權證書上註明“整體持有，不得分證辦理”。
不動產權利人的出資比例和股權結構發生改變的，應事先經出讓人同意。
五、建立健全行業監管機制
關鍵詞：
- 租賃住房用地使用要整體持有不得分割出讓土地
- 人均住房使用面積不宜低於6平方米
- 禁止住房租賃企業自行開展“租金貸”業務
（一）嚴格轉讓管理。租賃住房用地應當由土地使用權人整體持有，不得分割轉讓土地，也不得對外分割銷售建成的租賃住房。對因破產、重組等各種特殊情形，原土地使用權人確無法繼續持有的，經市縣人民政府批准後，可以整體打包方式依法轉讓，有關約定權利義務隨之轉移。
整體轉讓或出資比例、股權結構、實際控制人等改變後，租賃住房規劃用途和實際使用性質不得改變，必須繼續用於租賃，並按租賃使用合同保持原租賃關係。
上述轉讓管理要求應納入土地出讓合同，同時約定相關違約責任。
（二）強化抵押監管。土地出讓合同中應當明確，租賃住房用地和房屋抵押的，抵押權實現時，抵押物買受人資格須經市縣人民政府認定，符合租賃住房運營管理要求。
（三）規範租賃行為。租賃住房及其附屬設施應當符合消防、治安、衛生等方面的標準和要求。出租住房以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，且人均租住使用面積不宜低於6平方米。出租人（包括個人、企業）對租賃住房的結構、消防、空氣質量等承擔主體責任。住房租賃合同最長期限一般不得超過5年。
（四）規範“租金貸”業務。住房租賃企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務，不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務，不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議，不得為承租人提供擔保等增信措施。金融機構開展“租金貸”業務時，應確保承租人作為金融消費者的知情權。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的住房租賃企業、中介機構合作提供金融服務。
（五）加強行業自律。充分發揮省房地產估價與經紀業協會、省物業協會等行業協會的作用，引導社會力量參與房屋租賃日常管理，制定、完善房屋租賃行業執業規範和行為準則，強化行業自律，督促指導中介機構、住房租賃企業及時採集租賃房屋、租住人員等信息，並上報住房租賃管理部門。
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