摘要：真相到底如何
撰文|張銀銀
最近無論是對於剛需者還是投資買房者、以及地產商來說，都有些不太好的消息。一方面部分銀行暫停開發貸；
銀行對剛需也不太友好，“廣州房貸利息四連跳，百萬每月多還667元”的消息造就迅速在網絡上鋪開。
與此同時，有記者調研深圳、北京、杭州、南昌等地獲悉，開年以來個人房貸利率持續上漲，並且銀行對貸款投放較為審慎。這意味著剛需買房不僅要付更多的首付，月供也更多。
另一方面，根據甘犁統計，中國家庭資產中房地產佔比已經達到68%，北京和上海則高達85%。不少觀點和研究認為，我國居民房貸佔家庭存款比重過高，非常危險。
不過也有機構稱，中國家庭的負債率遠低於全球其他地方。目前中國人均負債為2萬美元，美國的人均負債高達14.53萬美元，日本是13.4萬美元。中國的家庭負債佔GDP比例只有44%，美國的佔比高達80%，世界發達經濟體的平均水平是74%。
真相到底如何，房子還能買嗎？今天槓桿遊戲也來做個分析。
先來看看房貸利率的情況。就在廣州房貸利息四連跳消息出來的差不多時間，有記者從多家銀行了解到，2018年銀行內部資金轉移價格（FTP）普遍上漲，受訪銀行中，最高的一年期貸款FTP高達5.1%，較同期央行基準利率上浮17%。但比貸款成本升高更讓人頭疼的是，銀行無錢可貸。據一名銀行分析師透露，目前銀行業新增貸款規模在1萬億元左右，僅為去年同期的一半。
這一消息，在年初，彷彿又印證了萬億居民存款消失的新聞。當時媒體的報道是，2017年1-11月，居民儲蓄較去年同期，少增超7000億元。銀行業界人士則普遍認為，居民存款今年少增的額度，起碼萬億起。
再加上此前中央經濟工作會議強調“管住貨幣供給總閥門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長”，在這樣的政策總基調下，未來更多資金流向樓市的會越來越少。房貸利率上升今年是難以避免的了，房貸成本會增加。
而家庭負債呢？
就在不久前，我國央行發佈了《2017年四季度金融機構貸款投向統計報告》。
根據該報告的披露，2017年末，金融機構人民幣各項貸款餘額120.1萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末低0.8個百分點；全年增加13.5萬億元，同比多增8782億元。
其中，槓桿遊戲發現，2017年末，個人住房貸款餘額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。
這組數據很有趣吧，個人房貸餘額增速比2016年降低幅度不可謂不大。但是，增速依舊超過20%，比同期各項貸款餘額增速快近10點。
這說明什麼，不言而喻。
接下來，槓桿遊戲再來統計和計算一下，近些年，我國家庭房貸槓桿率和住戶貸款佔住戶存款比的變化情況。
見下圖
圖.2012-2017年末，我國家庭房貸槓桿率及住戶貸款佔住戶存款比 數據來源|央行，製圖|槓桿遊戲·張銀銀
通過上圖我們可以發現，2012年末時，我國家庭房貸槓桿率大約只有19.75%，而到了2017年末上升到33.59%；同期，我國住戶貸款佔住戶存款比從2012年末的不到40%，上升到2017年末的62.14%。
不得不感嘆，這幾年，我國居民加槓桿真的太快了。當然，伴隨這個過程的關鍵是M2持續較快增長，2012年我國M2為97萬億，到了2017年這個數字為168萬億。
放這麼多出來，怎麼蓄水？房地產唄。
除了正規金融機構外，還有大量民間途徑比如親友間的接待、消費貸等等。這部分往往也是央行無法統計的。據我所知，通過這部分途徑融資買房的也不少。何況就官方數據計算的住戶貸款佔住戶存款，2017年末已經達到62.14%。也已經不低了。
高層已經再三喊話要穩房價，降槓桿，那房子還能買嗎？槓桿遊戲的觀點是，剛需還是要趁早買，而且要在自己的能力範圍內加槓桿。
現階段雖然利率長得飛快，但目前貸款基準利率還在4.9%的歷史低位，房貸利率會以基準利率為準繩，如果基準利率不上調，會制約房貸利率上升的高度。儘管2018年月供成本會增加，但壓力還不算太大，等到以後就不好說了。
槓桿遊戲一位武漢朋友，可以算是買房的剛需族，談到2017年在武漢看房的經歷，更是槽點滿滿。手裡攥著幾十萬，開始是對“茶水費”、“樓外價”還有變相漲價的“裝修房”不屑一顧，最後看房的半徑從武昌的中心區一路到了葛店，首套房貸利率不停漲，可依舊是買不著房。
最令他難忘的大約在10月左右，早就看中的某品牌地產的房子開盤，天還沒亮他就拉著朋友一塊等著，售樓部門前人擠人的火爆就不說了，一開門，“瞬間沒了”的感覺，讓他覺得，彷彿經歷了一場春運搶票。“這可是買房子啊，幾十萬的錢，怎麼就像買白菜一樣？！”他很不解。
在主要一二線城市買房，靠搶已經不是什麼新鮮事，人口不斷流入，供給又跟不上，你叫他怎麼不火爆？
不過需要注意的是，房地產（負債）佔家庭資產比重較高，主要原因是我國房價上漲過快。反過來說，如果房價不漲，或者緩漲，那麼家庭資產負債率可能壓力就會變大，甚至惡化。
因為分子不變，還是那麼大，而分母變小的話，就恐怖了。
如今高層的態度已經很明確，要穩定房價，說直接一點，是穩中有小漲。調整的窗口也是剛需出手的最佳時機。畢竟遲早你都要買。
對投資者而言，現在的房價已經太高，而進入後要離場門檻也變高，凍結幾年算常態。砸這麼多錢幾年去賭再來一波上漲新週期？實在沒太大必要。
如果貸款炒房，實質上做的事就是持有低迴報的資產加槓桿，也是投資中風險最大的一類。想想十年前的金融危機怎麼來的吧。
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