中房報記者 李葉 北京報道
8月份，對全國其他城市樓市而言，也許並無大事可敘，但對被人冠以“通利福尼亞州”名號的北京通州，就完全不同。
這是一件有關宏旨的事情，即是通州三年購房限期將至，房票將釋放。
2015年8月14日晚間，經北京市政府批准，北京市住建委和通州區政府發佈和執行《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，要求通州不僅要執行北京市的限購政策，還要求除滿足北京市商品住房限購條件外，須同時滿足60個月中有近三年在通州連續繳納個稅或交社保，並限購一套。
有必要還原一下當天夜裡的情況。當時，通州的樓盤紛紛搶佔賣房的最後時機即8月14日晚間以及8月15日的上午。銷售人員當時說得最多的都是同樣意思的一句話：我們昨天賣房到凌晨，今天一早過來又開始銷售，到今天中午11:30前提交到住建委的購房資格算舊的，下午開始按照新政執行。
最悲傷的人是，由於購房資格被限的那些購房者，8月15日，他們面臨的情況是，急忙又遺憾地找開發商把錢退了。
三年時間過去，房票限期將滿，市場的聲音此刻正在紛紜起來。對可能出現房價異動的情況，北京市方面已經預料並做了預防。
7月23日-24日，中共北京市第十二屆委員會第五次全體會議召開，這次全會除了研究討論《北京城市副中心控制性詳細規劃（送審稿）》，還總結了上半年工作和部署下半年任務。提到土地和房價時提法是這樣的：嚴控土地、房價，避免出現圈地炒房、物價異常上漲等現象。
記者在採訪中瞭解到市場的情緒，有業界人士認為，去年12月20日通州區北京城市副中心正式啟用，北京市政府將在2018年底或2019年初前，分兩批完成搬遷工作，這將為通州帶來商業資源的匯聚、極富想象力的人口空間，不排除有人借勢刺激樓市銷售。“所以，北京市委這次會議專門提到嚴控土地、房價，避免出現圈地炒房、物價異常上漲等現象。”
對於通州樓市，除了8月份的三年房票釋放，人們還無法忘記在剛剛過去的6月底，一個偏遠樓盤因降價遭到業主圍堵售樓處。而在房價生態上，記者從諸葛找房平臺獲悉，從2017年8月至2018年6月，通州住宅均價一直處於下行，去年8月份通州新房平均單價為41032元／平方米，2018年6月，則為34822元／平方米；二手房掛牌均價2017年8月份49931元／平方米下調至34822元／平方米。
三年嚴格調控政策算下來通州一次也未能倖免。從2015年8月通州執行“雙限”到2017年北京 “3•17”史上最嚴調控出臺，到隨後一年內30餘項樓市調控措施緊跟。對此情形，思源地產首席分析師郭毅稱，“除了調控的掣肘，限競房的問世對購房者的心態也造成了一些影響。”但是根據記者走訪，發現通州樓市的現實也並非都是悲觀。
新房：一波“房票”在路上
中房報記者李葉/攝
記者來到通州區永樂店鎮某樓盤售樓處時正值工作日，所以看房人並不算多，銷售顧問卻嚴陣以待，平均兩個穿白襯衣的置業顧問服務一位看房人。一位客戶經理告訴記者，考慮到項目區位靠近燕郊，在價格上是有所調整的，（每平方米）較備案價低了數千元。不過意向客戶的詢問量明顯提高了，3個月時間項目去化達到了700餘套。
這位客戶經理敢肯定的是，購房人中90%是剛需。因為“雙限”和嚴格調控下，水分已經擠出。
“我們這個樓盤是針對剛需來設計，面積在80平方米左右的房子有2居和3居兩種戶型，首付最低至90萬餘元。客戶中‘80後’佔80%，首套房佔大多數。也有部分政府機關工作人員和拆遷戶。”客戶經理介紹稱。
客戶經理還著重告訴記者，通州限購今年8月份將滿3年，從2015年這個政策出臺起算，那年開始繳納通州社保的人馬上可以買房了。
現場看盤的呂先生就是這樣的看房者，他表示，他於2015年的11月開始在通州繳納社保，還有幾個月才滿三年。銷售人員告訴他可以先交定金，等資格到了再走程序即可。
通州一處我愛我家門店的工作人員也向記者表示，“通州等待資質的看房人明顯增多，很多人都是即將獲得通州買房資格，準備提前看房。”
貝殼找房的數據印證了我愛我家工作人員的分析，今年3月以來，通州鏈家新增客源量呈上行態勢，需求量的增長好於全市，5月全市新增客源環比增加2.4%，而通州區為7.3%。通州區新增客源佔全市比重也呈上升趨勢，5月達到6.2%，高於2017年5.3%的水平。
二手房得利：價格仍然倒掛
宏旨上，確實可以預見，8月份之後將會有一批新的購房人入市通州，很多新盤期待這波房票能帶來大好的局面。
但在記者的走訪中，有房產中介機構工作人員稱，不能太樂觀，畢竟有些人在雙限前就在通州區繳納了的社保，其實每年都有滿足3年通州社保條件的人群出現，而二手房和商住項目，則不受三年通州社保的約束。
上述人士還說到一個房價信息，實際上，現在滿五年的二手住宅的價格比調控之前還略有上漲。一套房源總價普遍漲了5萬元到10萬元。降價的也有，但多是著急出手的房源，可遇不可求。
根據諸葛找房平臺的數據顯示，從2017年8月至2018年6月，通州二手房和新房價格出現明顯倒掛。對此，業內人士認為，這種現象正是政策調控所致，政策往往對新房影響更直接，二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的價位，受政策影響相對小。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，北京新房與二手房價格倒掛，一方面是由於新房在拿地環節採取了限價，從拿地到上市有一個生產週期，在這個階段，二手房價格又上漲了；另一方面新房的土地供應越來越遠離市中心，越遠價格也就越便宜。
商住項目：任何時候都能打擦邊球
在嚴厲政策壓制態勢面前，新房認慫的三年時間裡，商住項目在通州則是吃香的產品。
2016年5月，北京市住建委和通州區政府對商務型公寓和商業、辦公項目限購政策發佈後，通州成為全國首個同時對住宅和商業用房進行限購的區域。政策明確，居民想要購買通州區商務型公寓，應滿足北京市住宅限購條件，商業、辦公項目銷售對象也限定為企事業單位和社會組織，不再對居民銷售。
然而，在記者的採訪中，某不知名品牌的中介人士表示，現在購買商辦類型的房子，以公司名義、個人名義都可以實現購買。
記者撥通了通州臺湖的某商辦項目銷售處電話再次進行核實，對方告訴記者，可以通過註冊公司的形式購買商辦項目的房子。商住房不會佔用普通住宅購房名額，在滿足北京市限購的前提下，購房者再次購買普通住宅仍然算作首套房。因此，通州的商住項目一直走得很好。
“我們這個項目2020年會開通3條地鐵、3條高速，現在是買到就賺到。”他還透露，同樣的房源上個月價格是3.7萬元/平方米，這個月已經報3.8萬元/平方米了。
一位於2015年購買了該項目公寓的購房者對於這筆投資也顯得滿意，“我買的時候價格不到2萬元/平方米。”
通州房價繼續下探可能性不大
回到開頭被當作通州房價將暴跌證據的那個降價被圍攻的樓盤，記者實地探訪後發現，該樓盤挨在廊坊的南營路口，屬於北京遠郊地帶。正是因為區位因素，這個樓盤調整了銷售策略。這種情況在整個通州樓市裡屬於個案，並不具備普遍性。
房天下數據顯示，進入7月通州住宅均價環比6月上漲了0.94%。
關於通州房價未來漲幅，一家房企的營銷總監在接受記者採訪時表示，日前，北京市規土委與發改委印發的《北京市2018年度建設用地供應計劃》顯示，2018年較之其他區域80公頃的商品住宅供應量，通州區僅供應35公頃，其中更有11公頃為共有產權用地。在2017年，通州區域整年普通商品住宅地塊更是零供應。通州作為城市副中心，未來需求必定會增加。在存量不多，供地較少，而需求增加的狀況下，房價繼續下探的可能性不大。
面對嚴格的樓市調控、限競房的挑戰、供地緊縮等難題，眼前的干擾項顯然不少。但又有城市副中心利好及“雙限”後新一批拿到購房資格的剛需人群，通州的新盤都在滿懷期待，卻又忐忑不安。
對於開發商這種心理，華遠地產前董事長任志強認為，不必要，雖然政府在控制一些市場的情況，但開發商並非沒有生存的餘地。房地產行業依然有利可圖，主要是如何解決資金和盈利問題，這取決於企業自身的能力和對市場的把握以及對政府政策的應用。任志強舉例給出答案，“開發商要應對的實際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調控之下的政策變化，你是不是能適應——
比如說在融資問題上遇到困難時，如何保證現金流的穩定；
比如說你拿地的地區是不是面臨著限購或者其他一些行政措施；
比如說你所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當地的居民需求；
再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不願意低價銷售。
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