一說起棚改拆遷戶，坊間流傳著不少的段子，除了少數讓人痛心疾首的“強取豪奪”外，大多數還是以“身價備漲”、“一夜暴富”的喜劇為結局。當我們還在茶餘飯後談論著這些拆遷大戶購房“揮金如土”的同時，自己或是還在努力攢著首付款，或是躋身在人山人海的認籌、搖號中……
無可置疑，棚改貨幣化安置對於拉動三四線城市和中西部某些城市的房地產需求有著不可磨滅的影響，在商品住宅去庫存時代，棚改貨幣化安置是一劑良藥，但當某些城市因此導致房價過快上漲、庫存消化殆盡的背景下，或許，貨幣化安置就該因城施策、因地制宜了！先來看下近5年棚改貨幣化安置的一組相關數據：
數據來源：0731房產網整理。2008年棚改全面啟動之初，實物化安置是主流。此後，一系列促進政策出臺，各地採用貨幣化安置的比例也逐漸提升。從表中可知，2017年貨幣化安置比率已高達50%以上，在多數城市，伴隨著不斷增長的貨幣化安置比率而來的是高漲的房價和“告危”的商品住宅庫存。對此，政府其實早有先見之明，並非聽之任之。
早在2017年8月，住建部、發改委等六部委明確，商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；同年11月，住建部等部門再次明確，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的，2018年新開工棚改項目不予支持專項貸款。今年，住建部方面再次強調，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。就在幾天前，湖南發佈“湘十一條”也明確，商品住宅庫存去化週期低於15個月的地區更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量大、市場房源供應充足的地區可繼續推進棚改貨幣化安置。
先來說說此前貨幣化安置的完美閉環：棚改資金以前主要依靠抵押補充貸款PSL，簡單說就是政府搞棚改需要資金，但通過商業銀行或者傳統金融方式融資成本過高，這對於推進大體量的棚改不划算。於是，央行通過PSL向國開行等發放低息貸款，國開行等再把錢專項放給地方政府（仍然低息）。地方政府拿到資金後，補償給拆遷戶，並迅速完成土地平整或開發成熟地，然後在一級市場賣出去把錢還給國開行。當然，現在出現了一種叫做“棚改專項債券”的產品，實際算是PSL收緊之後的部分補充，好處在於可以遏制地方政府隱性債務增量，讓地方債務公開、透明。而且相對於PSL3-5年的貸款期限，棚改專項債券15年起步，地方政府可以更加從容。
再來看看長沙，為什麼擁有著“完美閉環”的貨幣化安置難以為繼？
目前遏制住宅炒作勢頭、平穩房價外是其主要考量，而且浩浩蕩蕩的去庫存時代早已結束，目前市場面臨而是商品住宅低庫存，由於棚改拆遷戶在市場上的購買力不容小覷，實物安置補償確實可以“一石多鳥”。
另外一個現實的考慮是：當前“限房價競地價”的雙限地層出不窮，在控制地價的壓力下，拆了土地開發出來也不讓賣太高。畢竟誰還不想賣個好價錢呢？但政策規定限價地競價過程中溢價達到150%即觸發熔斷搖號，中心城區的棚改拆遷對於政府財政而言是成本未減但收入大減，而周邊的土地呢，售價自然更低，採用貨幣安置費用本來就很高，用實物安置補償豈不更合算？不得不說，這是政府出於財政平衡所必須會考慮到的問題。
可以預期，對長沙而言，為了積極響應“房住不炒”方針政策，未來棚改貨幣化對地產銷售的拉動將減弱，棚改貨幣化安置面積將見頂回落。那麼，住宅上漲勢頭將得到抑制，普通商品住宅的庫存問題將逐步解決，搖號中籤率將有所提高，這都符合當前房地產調控基調。
最後，一項措施的實施必然伴隨著利益的微調，對於需要降低貨幣化安置比率的地區也是，對各主體影響簡要概括如下：
對於政府而言，降低了棚改拆遷成本，緩解了地方債壓力，而且對於維持一個平穩健康的房地產市場有積極促進作用。
對於廣大購房者而言，目前庫存週期較低的城市普遍存在限購、認籌、搖號等限制，大部分手握重金的棚改拆遷戶也躋身其中，造成認籌人數過多，中籤率降低的現象。如果對於大部分的棚改拆遷戶採用實物安置，至少能減去一部分購房需求，提高中籤率，給房地產市場降溫。
對於拆遷戶而言，一部分或許早已厭煩了多次的認籌搖號，已經疲憊不堪，如果直接以實物安置的話可能更省事兒些，但實物安置的週期會相對更長。同時也會有些矛盾，畢竟，被拆遷的地段價值與安置的地段價值不可同日而語，是增加補償面積還是補償貨幣差價？怎麼個計價法？還有其他補償怎麼算？畢竟，不是隻有房地，還有其他個人財產需要補償。這些都關係到拆遷戶的切身利益，需要進一步協調利益關係。
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