coco賈鴻超

一鍵代償觀點：無論房價怎樣，把房屋丟給銀行的損失都要比還房貸大得多。

說實話，就按照現在的情況來看，房價出現大幅度的下跌幾乎是不可能的，而對於已經買過房並且不是炒房的人來說，其實，房價漲和跌已經跟你沒什麼關係了。

首先，咱們假設你10年前用了50萬付了首付，然後還有100萬的貸款需要30年還清，那麼，接下來這30年無論房價是漲還是跌，你都需要按照之前的約定，每個月償還固定的額度。

當然，如果確實出現了房價大幅度下降，比如說，之前你的首付是50萬，月供是三千，但是人家現在買的就是首負30萬，月供兩千了。可能對於我們心理上來說很難接受這種不公平，但是，如果你現在選擇把房屋丟給銀行就更虧了。

第一，就算是你把房子丟給了銀行，那麼房屋拍賣則是按照現在的價格拍賣的，而現在房價跌了，再加上銀行急於出手，那麼很可能就是100萬的房子70萬就給你買了。這時候，你欠的是100萬，扣除房子賣的70萬，那麼你還欠銀行30萬，這三十萬還是要還的，並且還會有利息。

第二，我們要知道，銀行會去拍賣你的房子，一定是在你斷供的情況下拍賣的，這個斷供是指定會影響到你的個人的信用的，很容易就上黑名單了。這對於你的生活、工作，甚至是孩子上學的影響也都是很大的。

然後，咱們來說繼續還貸的虧損，其實這也不能說是“虧損”，畢竟，你之前早買了，也就早享受了，總不至於你今天買了，然後第二天就出現大幅度跳水吧。就正常情況來說，只要你持續還貸，房子是你的，都談不上什麼虧損。

畢竟，對於剛需的人來說，你又不會賣掉房子，所以，房子的漲跌對你來說就是一個心裡感覺，漲了你會感覺資產增加了，跌了你會感覺資產縮水了。而實際上，你手裡的現金根本就沒有任何變化。但是，如果因為房價跌了你就選擇把房子丟給銀行，那就真的是得不償失了。

一鍵代償

首先，把房屋丟給銀行的流程是你在銀行累計3~6個月還不上貸款的記錄發生之後，銀行和開放商會出面拍賣你的房子，房子一般都比市價低很多。扣除欠銀行的錢之後，如果還有剩餘的話才會給到你手裡。

但是，出現房價大幅下跌，房子不值錢了，假設房價低於我們欠銀行的錢，那麼銀行拍賣了房子之後，如果還不夠還清銀行的欠款，那麼銀行有繼續向欠款人要債的權利。可能會拍賣你其他資產還款。實在要不到，銀行會計入壞賬。

而欠款人，也會因為還不上房供，在銀行的信用將有不良記錄，一旦被註記即可能會被保留3年~7年的紀錄，將來若要向其它銀行借款，可能就會因信用不良而不容易申請了。也就是說這幾年類，你要申請房貸車貸幾乎是不可能的。

更嚴重的是，欠款人也可能因此被計入失信執行人名單。以後出行不能乘坐飛機，不能住豪華酒店，不能購買固定資產，限制出入境等等，將影響生活的方方面面。

所以，為了長遠的生活打算，房價即使下跌了，還是要繼續還房貸比較合適，能把個人的長遠損失降到最低。另外，就算房價不可能在短期內出現一個瀑布式的下跌，國民對房子的共識是相當的強大，但房價有一波下跌之後，總會出現一些抄底的炒房客。要想房價大幅下跌，這種共識體系崩塌，價值觀產生改變，不然應該很難出現這種局面。

小白讀財經

就世界範圍而言，房價大幅下跌，跌到資產淨值低於所欠房貸的情況下，業主確實是要面臨兩種選擇，究竟是該繼續撐下去，還是把房子乾脆扔給銀行，讓銀行一起倒黴。

在香港，這種情況又被稱為負資產，當年亞洲金融危機，就有不少房主變成負資產，比如王菲，比如鍾鎮濤，鍾鎮濤在1996年香港樓市處於頂峰時，與前妻短期借款1.54億港元，"炒買"港灣道會景閣4607室等5處豪宅和其他項目。 1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，其所購各項目大幅度貶值。由於部分貸款利率高達24％，其所餘本息滾至2.5億港元。最終法院裁定鍾鎮濤破產。鍾鎮濤的個人破產事件曾經被媒體追蹤了很多年，好在後來緩過勁兒來。

但在中國內地，實際上根本沒有兩種選擇，只有一種選擇，也就是你必須扛下去，把貸款還清，因為中國沒有個人破產法，中國的住房按揭貸款合同及購買住房者的債務責任，也與歐美國家是完全不一樣的。

業主想在主房資不抵債的時候把房子抵給銀行，債務一了百了，在合同上就是不支持的，你看哪家銀行的住房按揭合同規定房主對債務要承擔有限責任？沒有。你想宣佈個人破產無力償還也不行，只能硬扛到底。

房貸無限責任是中國需要改的地方，應該與歐美接軌成有限責任，這是對購房者個人基本權利的保障，也因為實行"房貸無限責任"的國家, 讓普通老百姓最大限度地承擔房地產市場風險, 商業銀行在核發房貸的時候, 對房屋價格的瘋狂上漲並不特別擔心, 銀行只關心客戶的資產狀態和支付能力. "房貸無限責任"的直接後果就是, 更容易讓商業銀行敞開大門發房屋貸款, 形成房地產印鈔效應。

在中國，房子就是很多老百姓的一切，這方面的法律法規期待更加完善。

政商內參

這個毫無疑問，繼續還房貸損失最小，丟給銀行，你的損失會大到讓你懷疑人生。

舉個例子：小明2013年1月1日購買一套100平方的房子，單價15000元/平，總價150萬元，首付50萬元，貸款100萬元，等額本息，30年，利率5.39%，則月供5609元。

假設5年後（2018年1月1日），小明購買的房子單價夭折了一半，即目前的價值為7500元一平，此時購買一套100平的房子僅需要75萬元。

我們假設首付為25萬元，貸款50萬元，等額本息，25年（因為原來的貸款100萬元也只剩下25年了），利率5.39%，則到期貸款本息為91萬元，加上首付款25萬元，合計為：116萬元。也就說，現在斷供重新買一套房子，最終付出的價值約為116萬元。

然而小明原本的月供5609元，還有25年要還，即需要5609*25*12=168萬元。比現在直接買一套新的貴了約50萬元，那是否直接這套房子不要了，丟給銀行，重新買套新的來的划算？理論上是這樣，但是現實卻不能這麼做。

銀行對於斷供的處置

一旦斷供，銀行第一處置是催收，在催收無果的情況下，會進行起訴，到起訴後，你已經被納入徵信黑名單（有餘額，永遠都無法消失）及失信被執行人信息系統（對於出行、居住甚至小孩的學業有影響），這是第一方面。

第二起訴後，銀行會對房子進行拍賣，因為當前的房子的價值為75萬元，但是銀行急於出手，最終的成交價能有60萬元已經不錯了（特別是在大家預計還會下跌的情況下），你原本貸款100萬元，到2018年1月1日時（5年的時間），以等額本金計算大概歸還8萬元本金，即貸款的本金餘額還有92萬元，扣除拍賣金60萬元，再加上訴訟費及拍賣費，你最少還要償還銀行35萬元以上的資金，因此並非說斷供就不要管了。

算上斷供的最後需要賠償的費用35萬元+重新買一套的全部本息116萬元，合計151萬元，與原本繼續月供168萬元，相差17萬元，多了兩個黑名單是否值得？

而且因為納入黑名單，其實你重新買新的房子是無法貸款的，這時候只能全款，75萬元的全款加上銀行仍然會向你追償35萬元合計110萬元，你是否有這麼多資金？如果你有這麼多現金，何不一開始直接把貸款剩餘的本金92萬元給結掉了？

總結

其實如果你是剛需一族，那麼房子對於你來說是居住屬性的，不管漲跌，這個損失都是名義上的，只要你不賣就不會有實際的損失額，就像股票一樣，你買了被套牢了，只要不賣，就沒有發生實際的損失，或許還有漲回來的時候。房價下跌，最怕的人群其實是投資客。畢竟他們持有的房子是要賣的，如果因為下跌一直持有，那麼資金就會一直被佔用，損失的是資金成本。

鯉行者

　　方法或手段並不能改變房價大幅下跌的結果，即不管採用任何方法或手段，損失都是一樣的，並沒有損失最小的說法。

　　要理清負債是負債，資產是資產，負債不等於資產，這其中還有所有者權益。可以運用企業的會計等式來算這筆賬：資產=負債+所有者權益。當資不抵債，那麼所有者權益就為負，並不能因為採取方法或手段將“負”抹平。

　　比如購買一套房100萬，首付30萬，銀行貸款70萬，那麼會計等式就是100萬=70萬+30萬。只要房子買下來，這就屬於你的固定資產，哪怕銀行墊資了70%；而這70萬就是你的負債，30萬為所有者權益。

　　當房價漲到200萬，那麼你的負債仍然是70萬（假設還未進行月供，下同），而所有者權益增長到130萬。即房價的漲跌與負債沒有關係，與之相關的是所有者權益的增加或減少。

　　當房價跌到50萬，那麼你的負債也仍然是70萬，而所有者權益變成-20萬，即還需籌20萬才能將負債還了。然而我國並不存在個人破產的法律法規，那麼這20萬仍需歸還給銀行。

　　比如進行融資買股票，一般情況下到平倉線未補足資金，出資的證券商會強平股票歸還融資資金。但是融資買了像長生生物一樣的股票，連續32個跌停，到開板時早已過了強平線，那麼融資方可以把該股票丟給出資的證券商，不歸還欠下的資金嗎？顯然不行，負債仍是負債，如不進行補充資金，倉位會被強平，而其他的股票進行賣出就會先行歸還負債，甚至直接強平其他的股票。

　　房貸也一樣，如不繼續月供，那麼購房者便違約，多次催收無效後便會進行“強平”——先是起訴，然後對房子進行拍賣。如果拍賣價格是50萬，那麼購房者仍然欠銀行20萬。如不願意歸還這20萬，那麼你這輩子甭想貸款和存錢了。貸不出來，而存進去就會首先歸還負債，便是實實在在的老賴，影響高鐵飛機出行和一些公共服務，甚至這種影響會擴大至家人。

　　其實題文“繼續還房貸和將房屋丟給銀行”並不是兩個有效的選項，“繼續還房貸”是指願意承擔負債，而“將房屋丟給銀行”是指不願意承擔負債，它並不是兩種方法，也跟損失是無關的，題文卻強行把它們扯在一起。

　　損失是由房產市場決定的，跟購房者願不願意歸還負債是沒有關係的，也就沒有所謂減少損失。

　　也並不存在房子給銀行拍賣價格會較低，因為銀行也存在風險，拍賣的價格越高銀行得到的補償也就越高，銀行不會自己給自己挖坑。但並不排除銀行為了回籠資金急需將房子賣出，而急需賣出通常會低於市場價。如果購房者自己急需資金，將房子賣出也是同樣的一個結果；而如果要賣個市場價，那就必須繼續月供，支付相應的時間和利息，這其中是存在時間成本和利息成本的。

三人聚眾

這個事情看似簡單，實際上比較複雜，賣還是不賣不能簡單下定論，至少要綜合幾個情況：

比如說房子是自住還是投資，如何是自住，房價下跌你就不需要住了麼？止損以後睡大街？這顯然不可行。

賣了以後租房子？房價下跌不意味著房租也下跌，以北京為例，現在租個兩居，戶型不好的還得六七千，幾年以前買房子的，現在還貸款每個月差不多也就這個水平了吧？

更不要提自己房子和租房子歸屬感的問題了。

即便房子是投資，賣不賣也不是個簡單的事情啊。如何房價下跌，但房子總價仍然高於你要還款金額，那還是得繼續還，否則之前的首付和已經還了的錢豈不是都打水漂了。

如果現在的房價遠遠低於你的剩餘還款額，才需要考慮是不是要賣房，這樣你的損失才會更小。但真到這個時候，能不能賣出去就是更大問題了。

還有一種非買不可的情況是你不能按期還銀行貸款了。

這兩種情況才需要考慮賣房子的問題。

逸然決然

90年代初，日本東京的房地產泡沫被刺破，樓價暴跌，結果是：房子歸銀行，你繼續還貸款。很多現在頭髮都已經白了的人，房子沒了，卻還在還銀行房貸。這是真實的故事，你也可以查查香港的案例，也是如此。

舉個例子，你買房子的時候是50000/平米，買了一套120平方的，為了方便理解，不計算其他費用。也就是說你的房子是600萬元，首付三成180萬元，然後從銀行貸款420萬元。銀行為啥會貸款給你呢，是以你這套600萬元的房子為抵押。說白了就是，你用你600萬的房子從銀行貸款了420萬元。你用20——30年時間還清420萬的貸款+利息，預估你要還700萬還要多。

但是，第二年房價跌了，跌到了20000/平米，你的房子只值240萬。你也不想還房貸了，銀行不幹了，你拿一棟240萬的房子貸款了420萬，所以銀行要你把那180萬立刻全部還給銀行，但是你沒有現金還款。於是銀行就把你告上了法庭，然後根據貸款合同上的條款，你的房子判給了銀行。此時，你還欠銀行180萬的債務。

這不是個故事，這是真實的事情，已經發生過多次，還將繼續發生。在日本/美國還有香港都發生過。房價跌了，你怎麼樣做損失都不會小。所以，有一套房子住就夠了，投資的話就要估計一下自己的實力，炒房就算了，到時候把自己搭進你都填不滿坑。

嘟嘟讀讀

目前房子有兩個功能，投資和自住。

咱們分別來分析一下，房價下跌後，應該繼續還房貸還是將房子丟給銀行。

1.投資。

能投資房子的，就有一間以上的房子了。

假設房子原價100萬，首付3成，貸款70萬，過了幾年，房貸餘額是60萬，但房子跌價只價值30萬。

如果繼續還房貸，賬面上是虧了70萬，而且還要繼續給銀行利息。但房子還是我的，說不定以後還是會有漲價的可能，並且信用記錄還是很好的。

如果不還房貸了，丟給銀行拍賣，別以為銀行拍賣後就算了，因為房子只價值30萬，但貸款餘額是60萬，也就是還有30萬依然是要還的。這樣明確虧了70萬後房子也沒了，並且背上多筆不良信用記錄，以後房價上漲了也不關事了。

賬面虧70萬+房子還在+信用良好+未來漲價可能。

明確虧70萬+房子沒了+信用不良+無漲價了也不關事。

兩個情況就自己選擇吧！

2.自住。

難道房價下降了就不住房子了？

肯定是要繼續住的呀！

房子都丟給銀行，那住哪呀，肯定是要繼續還房貸啊。

最後大家要明確一個概念，貸款，是銀行借錢給你買東西，可以用於買房，買手機，去旅遊等等，銀行借出去的錢就要收回對應的本金加利息，所以無論房子漲跌，銀行都是要收回一樣的金額，並不會房子漲價了就收多點，也不會房子跌價了收少點。

房子貸款了70萬，就算房子只價值30萬，銀行也是要收回70萬貸款的本息，拍賣房子仍不足以還清貸款的，還要另外酬錢償還的。

我是90後行長，歡迎關注我，帶你走進銀行的“內幕”。

90後行長

假設房價大幅下跌，必須選擇【繼續還貸】才能讓自己不虧。我們來用專業算法算這筆賬。

首先我們要搞清兩個財會常識：（1）資產不等於可支配財富；（2）不動產無論如何增值或貶值，只要所有權不發生轉讓（絕大部分情況下），就不會產生盈利和虧損。

甲2015年貸款買了套100萬的房子，30年還清，那這未來30年每月還款金額是通過買入時點房價測算出來的，即無論以後漲跌，每月還貸金額對應的都是100萬房價。假設2020年這套房跌到50萬，甲心裡肯定非常不爽，感覺多花了冤枉錢，其實不然，只要繼續還貸、不讓銀行收走房子，這就不虧，因為資產所有權沒發生轉讓，沒有產生結清虧損或收益。資產縮水的同時、可支配財富並沒有變動。