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巨大利好通州
高淨值人群改變了潮汐的流向，“環線紅利”的模式已經打破。
那個大家口中的遠郊“通縣”，那個城鄉結合部的“睡城”，憑藉著政策的巨大利好，已經完全站在了一個新高點。
這個北京城市副中心的建設早已從紙面躍入實處，運河中心商務區那些還沒建起的商務寫字樓，已經被金融機構瓜分殆盡；除了環球影視城外，國家級產業園區和特色小鎮也建設的如火如荼；交通規劃、環境治理、配套醫療教育的落戶，隨著市政府的搬遷，人才也將紛至沓來，這裡推進速度比想象中更快。
若不是有著高高的購房門檻和政府的雙限政策，這個波濤暗湧的通州樓市，恐怕難以維持當前的平靜。
即便如此，作為一個城市發展的戰略重點區域，房產的居住屬性是不可替代的，這裡依然是北京購房的首選之地。
擁有雙限購的通州房票，選房不是一件馬虎的事。首先必須挖出最具升值潛力板塊，對於好的地段來說，冷市抗跌，熱市暴漲。
其次要對房價、房源、類型、配套有一個整體的概念，再從中甄選。
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值得買入的四大板塊
先從板塊來說，最值得買入的是以下四個板塊：
一、首選中心區——運河商務區
在如今房價高高在上，樓市風向不定的階段，買房不管是投資還是自住,首要目的應該是先保值。
我們都知道，中心區域保值價值是最高的。
對於城市副中心，最重要的一項規劃就是“一核五區+行政辦公區”的規劃，其中“一核”就是運河商務核心區。
核心區除新光天地外，未來將有超50萬方高端商業配套、將近200萬平米的寫字樓體量，將創造20萬的中高端就業崗位。
在整個總佔地16平方公里的運河核心商務區中，五河交匯處的高端寫字樓鱗次櫛比，卻幾乎沒有住宅用地的規劃。相信，隨著產業的完善和人才的流入，必定帶來住宅的緊俏。
二、巨量商機——梨園---臨河裡板塊
梨園--臨河裡板塊的最大利好當屬地鐵7號延長線和環球影城。
環球影城將成為通州乃至全國重要的旅遊娛樂場所。而衍生的商業與環球影城產生聯動、核聚效應，能快速推動城市化進程，同時拉動了地價的升值，巨量商機更讓區域未來價值充滿想象。
這對於環球影城周邊地塊來說，受益更是首當其衝。
不過梨園板塊也有著嚴重的缺點，就是樓盤老舊、產業落後和規劃雜亂。
三、潛力板塊——臺湖
相比較，臺湖的“空白”是容易規劃的。
臺湖的土地還在靜靜地沉睡，地價早已被燒熱，規劃建設“高端總部集聚區”、“區域轉型發展示範區”正在加快步調推進。
產業扶持、資金補貼、人才引進、資源配置、軌道交通的落地，砸了550億的手筆夠大，這個靠產業概念興起的潛力板塊將會迅速崛起。
未來是美好的，發展仍需一個週期。通州城區到臺湖的中間區域，那些被忽略的小村莊有著明顯的落後和頹敗。
四、商業繁榮——北關板塊
這一區域臨地鐵6號線北關站，現已新建了大量寫字樓和商住公寓，承接運河商務區，也是通州未來的重要商務集中地帶。
當前在建有3大商場：遠洋新光天地、通州大融城、通州合生匯，被列為商業潛力最大的地鐵站之一。也為這個區域帶來了更新迭代。
只是這個交通便利商業繁榮的板塊缺少了宜居的屬性。
五、配套完善------通州北苑
這一區域臨地鐵八通線通州北苑站，配套完善，有萬達廣場，人流量大，屬於完全建成區域。只是這個板塊缺少了宜居的屬性。
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新盤彙總分析
不管是運河核心區還是臺湖板塊，新盤都有溢價，只能根據個人的需求和喜好來選擇了。
從樓盤品質和未來空間看，推薦臺湖板塊的萬科翡翠四季和銀河灣。
其次萬國城MOMA的居住價值較高。
另外，月亮河七星公館位於運河核心區，投資居住的屬性都不錯，只是價格偏高。
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臺湖-萬科翡翠四季、銀河灣
臺湖這兩年發展很快，交通規劃很好。教育資源也有引進，不過跟運河核心區相比還是有一定的差距。
萬科翡翠四季和銀河灣相隔不遠，基本享受一樣的配套。未來交通便捷，17號線、S6號線、亦莊線三地鐵交匯。但是目前很不完善，只有一趟公交是通12路，有一條商業街大部分是餐飲。
▲周邊配套
▲周邊環境
看過兩個樓盤之後，可能很多人不確定該選擇哪個，因為這兩個項目適合的群體不同。
投資首選萬科翡翠四季，128平的四居戶型很實用，而且萬科這個項目是商業綜合體，社區內的配套非常完善。不足就是2020年交房，除了128平米的戶型就是別墅了。對於剛需有一定的限制。
▲銀河灣小區
銀河灣的裝修檔次很高，而且是現房，5月份就可以入住。55平一居，80平三居，簡直是剛需的福利。最大的不足就是單價太高，升值空間縮小。
這兩個新盤，如果資金夠的話，還是建議首選萬科翡翠四季。
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萬國城MOMA、合生濱江帝景
萬國城MOMA距離運河核心區還是有一定距離的，但是這個新盤周邊的市政、交通、購物、醫療、教育等配套很完善。而且精裝修的住宅品質確實不錯。
▲萬國城MOMA樣板間
位於運河核心區月亮河七星公館，距市政府新址5公里，周邊公園環繞，交通配套都將越來越好。雖然價格較高，但是作為一步到位的置業，也可以考慮。
合生濱江帝景與萬國城MOMA距離不遠，居住品質還是萬國城MOMA更勝一籌。但是合生濱江帝景是現房，有99㎡、137.72㎡ 三居可選空間。
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尾盤
位於梨園板塊東側的華業東方玫瑰還不錯，只是現房應該沒有了，可以選擇性價比更高的二手盤。
這個區域相對來說也不是太成熟，配套還在逐步完善中，好在小區當中有個商業街，生活配套是完全能滿足的。
▲華業東方玫瑰
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商務型公寓
合景中心、復地中心和運河一號，是商務型公寓。商住的優缺點大家都清楚，投資主要目的在於對租金收益，這個要看投資者對運河核心區的未來成長預期。
北關板塊有萬科大都會濱江和世界僑商中心兩個新的商住公寓。萬科大都會濱江是智能家居精裝，在北關板塊屬於居住品質較高的商住產品。
世界僑商中心的公寓是小戶型，普通裝修，在2016年售賣時價格單價只有3萬多，現在只能買二手盤了。
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其他新盤
V7九間堂是難得的別墅，土豪置業請隨意。
另外還有沒開盤的京貿國際城（運河核心區）、珠江中國闕（北關板塊），位置都不錯，可以重點關注一下。
6環外的K2十里春風位於永樂店，雖然佔據價格優勢，但是區域配套差也的太遠了。對於剛需來說生活很不方便，未來是打造生態宜居小鎮，適合的定位大概就是養老了。
首開香溪郡不僅位置遠，目前來看沒什麼優勢和利好，不推薦。
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二手盤篩選分析
跟新盤比較，通州次新盤的性價比太高了，如果不是一定要選新盤，建議還是選擇次新盤。
一、運河核心區
根據位置和小區的品質綜合判斷：百合灣>運河灣>京貿國際城>武夷花園，當然價格也是成正比的。
運河核心區板塊，百合灣、運河灣和京貿國際城位於中心區，都是比較適合投資的，另外，京貿國際城東區戶型較差需要謹慎選擇。
▲K2百合灣
▲核心區周邊環境
武夷花園是個剛需盤，從百合灣來到武夷花園，明顯沒了高大上的感覺，但是這裡環境不錯，相對安靜，非常宜居。
▲武夷花園小區環境
二、梨園--臨河裡板塊
梨園板塊比較新的二手盤不多，篩選出來的這幾個樓盤都位於八通線和7號線延長線之間，能享受到環球影城的輻射。
距離環球影城比較近的是瑞都公園世家和加州小鎮。
另外K2海棠灣的品質不錯適合投資。
桃花島緊鄰地鐵7號線雲景裡站，是6層板樓沒有電梯；時尚街區緊鄰地鐵八通線梨園站，人口居住密集。這兩個盤適合剛需。
當然，梨園還有大量的舊的二手房，屬於老城，人多規劃亂，就不做推薦了。
三、北關板塊
北關板塊雖然並不宜居，但因為寫字樓聚集，投資的話最好選品質較好又比較新的二手盤。
金地格林戶型方正，75㎡兩居，但位置一般。8哩島距離地鐵物資學院很近，學校資源也可以，但是周圍環境和生活資源比較差。財富東方的住宅只有4棟，好在位置視野配套都還可以。
四、臺湖
臺湖的二手房很少，基本也是近兩年的樓盤，比如陽光城京兆府，挨著銀河灣，單價不到5萬，投資明顯比銀河灣更有優勢。
除了以上推薦的樓盤，有需求的購房者可以根據自身條件，比如通勤區域、資金狀況進行實地踩盤綜合考察。資金有限的可以考慮通州位置一般的老舊樓盤，單價普遍在三萬多元。
五，通州北苑
二手盤很多，天時名苑、新華聯錦園、通典銘居屬於2000年以後的地鐵盤。
總結
通州樓市整體性價比很高。因為通州的雙限購，有不少購房需求者都在通過繳納社保的方式攢房票，預計到2019年會有一批購房者湧入，所以有通州房票的剛需要提前做好準備。
對於資金有限的剛需，如果選擇年代比較遠的老盤，建議一定要選擇安保和物業較好的小區，如果小區樓盤建築較差，還到處貼著小廣告，這樣的樓盤最好不要買。
對於投資客，自然選擇運河商務區、環球影城、臺湖更有空間。
最後，附上通州房票的條件，只有這7種人有購買資格：
通州商務型公寓僅三類人可購買：
購買家庭必須符合以下條件之一：
京籍無房家庭和單身人士；
已有一套住房的京籍家庭；
在京無房且連續納稅或社保滿五年的非京籍家庭。
通州商品房僅四類人可購買：
符合現行政策有關規定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區商品住房：(一)沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。(二)已擁有1套住房、戶籍屬於通州區且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭。(三)已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭。(四)在本市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭
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