金九銀十"，該出貨時就出貨
趙卓文(廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理)
房地產市場的傳統銷售旺季"金九銀十"已經到來。
房地產企業的決策人，當前是非常糾結。
由於限購、限價、限籤等政策的影響，一線城市房地產市場陷入了"滯銷"局面。
政策鬆綁遙遙無期，打折出售也多有不甘。當前只有苦苦堅守一條路。
二、三、四線城市的房地產市場，成為了近期的成交主力。2018年中國房地產市場數據再創新高，已成定局。
成交活躍的二、三、四線城市的市場，房地產的需求增長，大多並不是來自於產業增長或城市發展帶來的人口增長。這一輪增長，更多是基於人民幣貶值預期下的投資保值行為。或者說，屬於房地產價格"補漲"催生的需求。
這類需求，並不具有持續性。
典型例子如珠三角地區。珠三角9市中，除了廣州、深圳常住人口呈明顯增長趨勢外，其他城市近年的人口增長非常有限。房地產市場缺乏基礎的剛性需求。
或許，有人說，政策是暫時的，可以等待2019年政策轉向。
到今天，我們可以確認:2019年的政策環境和市場環境，只會比2018年差，不會比2018年好。
今天，我們不談調控政策，不談貨幣政策，也不談中美貿易戰的影響。
讓我們關注以下幾個動向:
1、2019年中小企業的生存空間將進一步收窄，居民消費能力將下降。
近期引人關注的改革措施，是國稅和地稅合併，2019年由稅務部門按實際計稅工資作為基數徵收社保費用。
中小企業的實際成本將進一步提高。勞動密集型企業的日子，將更艱難。
綜合各種因素，從趨勢看，老百姓的購房能力將逐年下降。
2、全國大部分省市社保"收不抵支"，部分地區"穿底"的現實，迫使管理層推行全國統籌，並全力"開源"。
國稅和地稅已經統籌了，下一步社保基金統籌。
再往下一步，房地產稅作為重要的稅源，將被提上議事日程。
3、推行租購併舉，構建長效機制，實施鄉村振興戰略等，將深刻影響傳統的房地產市場。
種種因素綜合起來分析，我們可以判斷，短期內(1到3年)地價、樓價還在上升通道，中長期(5年以上)的房地產市場並不樂觀。大量的普通住宅類型的物業，並不保值。
用不了多久，我們就會發現，2018年"金九銀十"的物業，留都是錯的，賣都是對的。
閱讀更多 趙卓文的地產視界 的文章
