上海電視臺庭審記錄播放了一檔節目
對發生在閔行區某小區
“下水道堵塞糾紛”案件
進行了分析報道
01
案件回放
事情經過
2014年2月27日，閔行區某小區的物業公司接到相鄰業主反映，某樓401室門縫有水溢出。物業公司人員即前往查看，因該屋無人居住，通過調取業主入住檔案後及時與業主取得了聯繫。業主趕來打開門一看，發現汙水是從廚房的水斗裡溢出，造成該戶業主房屋裝修及部分財產損失。
該小區系2008年交付使用的多層商品房住宅，屋面為坡頂建築。經分析，造成401室屋內水斗溢水系該樓01室垂直排水管堵塞。因無法從屋頂透氣管疏通，也無法從業主室內的檢查孔疏通，業主室內的垂直排水管道在業主裝修時已被封閉到牆體中。物業公司只能從大樓外的窨井處將01室的汙水出牆管挖出，最後在室內垂直管道與出牆管的轉彎處，垂直管一側找到二塊破舊的毛巾塊，排除了管道堵塞。
401室房屋為長期空關，該業主於2012年12月裝修完畢後一直未進入居住，也未出租給他人居住。401室業主因無法確定應由誰來承擔管道堵塞造成的財產損失，遂將房屋開發商與樓上業主告上法庭，後又追加了物業公司為被告。
法院認定的事實
法院審理認為，訴訟爭論各方對用於廚房排水的共用下水道堵塞後反溢致401室財產損失的事實沒有異議，因無證據證明堵塞物的確切來源及形成時間，應按常理推斷為戶主過失行為所致。
物業公司負有對小區生活設施進行日常維護和保養的義務，堵點位於公用部位而非業主專有部分，屬物業公司維護保養範圍。涉事下水管在開發商交房後發生過堵塞現象，但之後未引起物業公司重視，怠於履行定期檢查、維護的物業管理職責，存在過失，與本起事故存在因果關係，理應承擔民事賠償責任。
考慮到該下水道用於排放廚房用水，而實質造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業主過失的原因，即使物業公司採取定期檢查或疏通措施也難以完全避免本起事故的發生。
一審判決情況
據此，判決物業公司承擔被告損失2萬餘元，約當該業主全部損失的40%，其餘約60%由原告與樓上業主按照責任大小的比例分擔。
據說判決後，物業公司與部分被告表示不服，向中級人民法院提出上訴。
02
主要質疑
1、一審對物業管理公司的責任認定太寬泛
一審法院認為，“物業公司負有對小區生活設施進行日常維護和保養的義務，堵點位於公用部位而非業主專有部分，屬物業公司維護保養範圍”。
大樓的財產都是業主的專有部分，只有業主單獨擁有與共同擁有的區別，且不論“非專有部分”的表述是否貼切，除室內通過向橫支管以外的排水管道由物業公司承擔維護保養的責任分配沒有錯誤，問題是如何認定物業公司的維護保養責任。
大樓排水管是在業主家中的，物業公司保養維護的責任與供水、供電、通訊等部門一樣，當接到用戶的報修後及時組織維修，就是盡到了維護保養的責任。
有建築常識的人都懂得，大樓共用的排水管道有三處出口，一是屋頂的透氣口，二是業主家中的檢查孔，三是樓外地面的窨井口。本案涉及的房屋為坡頂建築，透氣孔在坡頂上，從屋頂透氣孔檢查維護沒有可能。其次業主家中的檢查孔是由蓋板封閉的，在非堵塞的情況下物業公司也不可能要求打開業主家中的管道檢查口進行預防性疏通，事實上物業服務合同也未作這樣的約定。況且在一般情況下，業主二次裝修時基本都將排水管聯同檢查孔封閉在牆體中。再其次象本案中的堵塞物出現在排水管的立管的中（非連接窨井尚未出牆管），是將出牆管破環後才完成疏通的。物業公司不可能，也沒有條件對設置在業主家中的排水管道進行預防性保養。
事實上，本案中法院已經查明，物業公司在發現水管堵塞後及時與業主聯繫，積極幫助業主清理房屋，避免和減少了業主的實際損失，並承擔了疏通與修復管道與路面的費用，物業公司已經做得很到位了。
2、一審對物業公司的過錯認定太牽強
按照相關法規，業主是物業的管理人，物業公司只是按照與物業服務合同的約定提供物業管理中的部分服務。物業公司只承擔受託服務的過失、瑕疵所造成的過錯責任。
一審法院認為，“涉事下水管在開發商交房後發生過堵塞現象，但之後未引起物業公司重視，怠於履行定期檢查、維護的物業管理職責，存在過失，與本起事故存在因果關係，理應承擔民事賠償責任”。
涉事下水管在業主裝修期間確實發生過堵塞，當時因業主裝修過程中有少量垃圾進入管道造成管理堵塞，後物業公司疏通後，6年多來管道排水一直正常，直到這次發生堵塞。
從事物業管理服務的人員都知道，下水管在裝修期間被堵塞的概率很高，那是因為裝修期間如水斗、潔具還沒有安裝前下水道是開口的，以及裝修期間的垃圾如水泥、膠水等的殘渣很容易流入下水道，實際情況也證明這次堵塞下水道的是二塊毛巾（抹布）而不是施工垃圾。
本案的排水管是用PUC材料製成的，內壁光滑，管徑也比較粗，不象上世紀70-80年代建造的滬住型建築的排水管道是用鑄鐵管的，內部粗糙容易積汙。PUC材料的汙水管在正常的使用下不會發生堵塞，發商交房時發生過堵塞現象已經好多年了，而這二塊毛巾（抹布）至少不可能是6年前留下的。
同時法院也查明“實質造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業主過失的原因”。進一步說，即使排水管道在正常使用的情況下出現堵塞也有可能，業主沒有過失，物業公司也沒有過失，排水管堵塞不一定有過失才會出現。家裡的電視機壞了，還要保姆來賠？
毛巾碎塊堵塞下水道有二種可能，一種是在業主二次裝修過程中，由於水斗或衛生潔具未安裝前需要將下水管口臨時堵塞，另一種情況是不少水斗直落水口出，起到格篩作用的垃圾籃是活動的，在清理垃圾籃時不小心會把小一點的抹布帶進下水道。由於本案發現的碎毛巾是經過疏通和挖掘後，無法還原原狀。本案的原告正是離堵塞在時間上最近的裝修戶，不管是原告，還是樓上業主的不當造成下水管堵塞，至少不會是物業公司的不當造成的下水管堵塞，認定物業公司的過錯是否太牽強。
03
物業公司不應該成為
誰都可以咬一口的唐僧肉
有一種現象應當引起重視。在發生在住宅小區裡的糾紛案件，只要與物業管理沾點邊的，物業公司都會稍帶上責任。筆者在從事物業管理服務中遇到過多次類似案例，如一次因政府出資平改坡過程中改變屋頂的排水系統，暴雨天造成房屋天溝接水斗滿溢，也判定物業公司有責任。另一次，業主因裝修造漏水造成下層業主財產損失，本是業主物業使用的相鄰糾紛，只因業主把物業公司也列入被告，法院審理人員要求物業公司先墊付鑑定業主財產損失的費用。問其原因，解釋說物業公司多少也有點責任，因為法院認定物業公司的責任是很寬泛的。在他們眼中，物業公司是企業，承受能力相對業主會更強一些。
從另一個角度講，當前上海地區的住宅的物業服務收費標準很低。物業管理服務本身就是一種商品交換行為，商品交換講究的是等價有償，過度加大物業公司的責任有悖於商品市場原則，最終必將受到市場的懲罰。
總之
物業公司不是《西遊記》裡的唐僧
誰隨便誰都可以咬一口
這種現象希望引起廣泛的重視
為物業管理市場留出合理的生存空間
維護物業管理的市場公平
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