昆明商業物業的總體庫存量巨大去化週期漫長，這是眾所周知的事實，但昆明商業物業中的公寓、寫字樓、商鋪其實存在著較大的差異，其中公寓市場的情況遠好於寫字樓和商鋪，甚至可以說潛力不小，這一點從上個月融創兩個公寓項目銷售超過千套就可以看出端倪。
融創海豚灣和融創孔雀鎮都是昆明融創近期推出的公寓項目，據統計，10月份兩個項目公寓銷售套數雙雙超過500套，加起來月銷超千套，這一成績相當於上半年昆明全市公寓的月均銷售套數，確實出乎很多人的預料，昆明的公寓市場很有必要重新評估。
2018年上半年昆明各區域公寓市場狀況（數據來源：昆明銳理）
昆明商品房去化週期近年來一直呈現冰火兩極分化。住宅去化週期最短的時候不足半年，最新的數據是截止到今年8月份昆明的新建住宅庫存面積為545萬平方米，同比去年減少了23%，去化週期約8個月（據易居研究院2018年8月百城住宅庫存報告）。根據銳理數據上半年報告，截止今年6月底昆明商業庫存仍有550萬方，去化週期長達110個月（約 9.1年）， 其中寫字樓佔了大頭，達275.21萬方，上半年成交環比下降 25%，同比下降41%；而公寓存量為148.46萬方，去化週期為20個月（1.6年），上半年昆明公寓成交量28.55萬方，同比上漲3%；成交均價10641/ 平米，環比增長28%，同比增長24 %。
由此可見，同為商業物業，昆明的公寓和寫字樓的成交去化是截然相反的狀況，公寓市場的基本面其實和住宅市場更接近，都是量價齊漲，只不過幅度不如住宅。
根據昆明銳理數據可知，上半年昆明公寓產品的月均成交約為4.7萬方，如果按照套均40-50平米計算，月成交套數約為950至1200套。以融創上月超過千套的成交量看，昆明公寓市場顯然大有可為。
孔雀鎮效果圖
雖然需求潛力不小，但昆明公寓市場的區域分化也十分明顯，並不是所有的公寓都好賣，從銳理上半年報告可以看出，昆明公寓的主戰場是三個區域——西市區、南市區和呈貢，佔據銷售面積的前三位，其中西市區銷售面積最大，呈貢的存量最少，南市區庫存面積最大，相對來說，西市區和呈貢的存銷比更為均衡，屬於昆明公寓開發銷售狀況更為健康和有潛力的區域，可見這兩個區域產生了融創兩個公寓明星項目並非偶然。
海豚灣LOFT公寓B戶型樣板間實景
另外還有一個很有說服力的數據，那就是公寓產品本身也有不小的分化現象，銳理數據顯示，截止上半年，昆明公寓產品中SOHO平層和LOFT躍層的比例為85%：15%，這意味著LOFT公寓存量僅有22萬方，約4000多套，也就是說，如果昆明公寓只賣LOFT的話，那麼存量只夠賣4個月，供應的稀缺也很好地說明了為什麼主推LOFT的融創海豚灣、孔雀鎮能夠創下如此成績。
當然，市場基本面的利好機會只是公寓項目成功的外部條件，具體到項目的產品、營銷層面，融創在昆明的兩個公寓項目也體現了不俗的開發與操盤實力，比如海豚灣藉助西北新城產業引進和配套全面落地的利好，打出的新青年社區定位就很精準地抓住了LOFT公寓客群的心理，為凸顯LOFT公寓的優勢，甚至打造了多達8個戶型的實景樣板間，推盤數月就已成為炙手可熱的明星公寓項目；而孔雀鎮在融創接手後迅速調整規劃定位和業態，藉助融創覆蓋全國的營銷網絡，高鐵門戶的文旅綜合體定位吸引了不少外地投資客，最新推出的LOFT公寓也成為了上月銷售成交的主力產品。
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