閱後即焚
還有40幾天，2018年就過去了，2019年樓市會怎麼走呢？最近關於樓市的觀點也相繼出爐，明年房價如何，聽聽專家最新的觀點。
對於未來中國的房價下跌，其實沒有必要過於恐慌，首先其跌幅應該有限的，不會普遍擊穿30%的首付比例、引發對金融危機的擔心；其次在中國經濟命脈的廣大一二線城市，由於人口流入等剛需的支持，其房價跌幅相對更小。
—— 海通證券首席經濟學家 姜超
首先，我們預計這一輪中國房價的跌幅應該也不會超過30%。本輪房價的上漲始於2015年，過去4年當中許多城市的房價上漲了一倍左右，這種短期大幅上漲的背後有著居民鉅額舉債的推動，顯然不合理。但是另一方面，過去4年中國GDP的名義增速每年都在10%左右，4年下來累計增幅達到40%，這意味著至少有40%的房價上漲應該是合理的，所以哪怕房價下跌，應該也不會跌回原點，而我們認為，跌30%左右應該是極致。
我們知道在中國購房對首付有著明確的要求，首套房的首付比例在三成以上，二套房的首付比例在五成以上，
因此只要房價跌幅不超過30%，就不會出現大量的房屋負資產，對於中國金融體系就不會產生系統性風險的衝擊。其次，這一次的房價下跌，對不同區域的影響會有顯著差異。對於投機性的購房，尤其是在三線以下城市，由於缺乏人口流入、產業支持，其房價上漲明顯是受到棚改貨幣化的推動，而目前棚改貨幣化正在陸續退出，所以這些投機性購房的區域房價會面臨大幅回調的壓力。
但是在一二線城市及其周邊，人口依然在持續流入，而且擁有產業、教育、醫療等資源支撐，其房價上漲背後有著剛需的支持，加上過去幾年為了調控房價而實施的限購政策，其實一旦略有放鬆就會帶來新增需求，所以一二線房價的跌幅應該相對有限。
所以，對於未來中國的房價下跌，其實沒有必要過於恐慌，首先其跌幅應該有限的，不會普遍擊穿30%的首付比例、引發對金融危機的擔心；其次在中國經濟命脈的廣大一二線城市，由於人口流入等剛需的支持，其房價跌幅相對更小。
因此，房價下跌並非世界末日，經濟離開了房地產照樣可以正常運轉。
中國房地產的冬天即將來臨，明年上半年市場情況更將明顯轉差，復甦很可能需要較過往更長時間。該行相信，中國有可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產控制措施 ，而在此之後才能復甦，相信即使放寬政策限制亦未必會推高樓價及導致另一場房地產泡沫。
—— 野村證券
報告稱，自2015年中以來內地房地產行業的榮景開始出現失去動力的跡象，在內地金融市場困境有可能升級的情況下，房地產市場轉冷將進一步拖低經濟。該行預期明年新屋銷售將收縮逾10%，而房地產投資增長可能在明年幾個月出現暴跌。在賣地速度放慢的背景下，基建開支亦可能轉弱，房地產相關的金融資產可能受到嚴重打擊。
野村表示，有兩個原因導致最近的緊縮週期與此前的週期不同。首先，大城市和小城市之間的差別加大。2016年9月中央政府向多數大城市推出了前所未見的調控措施，並通過注資3.3萬億元人民幣進行棚戶區改造。第二，在主要城市實行的調控措施例如限價及限制轉售等，讓市場對立情況加劇。
該行表示，由於房地產板塊在推動中國經濟增長方面的關鍵角色，因此相信在明年上半年GDP增長下跌時，中國最終會面對其有需要放鬆收緊措施的現實 。
該行稱，反對簡單地放鬆或逆轉先前施加的限制措施，並認為城市應分配一些資源為低收入人群及年輕人提供住房。假如中國政府希望繼續為低端城市繼續提供補助例如抵押補充貸款（PSL），則需要有更高透明度的機制，去分配資金予那些對人才吸引率最高的城市。
報告認為，通過大幅增加這些發展中城市的住宅土地供應，及鼓勵地方政府通過增加住房供應以穩定樓價穩定，相信即使放寬政策限制亦未必會推高樓價及導致另一場房地產泡沫。
無論從人口因素，收入因素、貨幣環境還是信貸政策來看，未來支撐房地產價格持續上漲的條件都已不復存在。在這種情形下，房價上漲預期的改變只是時間問題。由此可以預期：一線城市的將來，房價會跌，但房租不會暴漲。
—— 華安基金首席經濟學家 林採宜
只要不出現嚴重的通貨膨脹，房價下跌是大概率
首先，從人口數量、年齡結構、城鎮化率等因素來看，人口高速增長支撐住房剛需同步增長的時代已經結束。2015年開始，不僅25-39歲的結婚置業人口開始下降，35-49歲為居住改善而置業的人口也在下降，人口自然增長率的下降，疊加由於農村流向城市人口的減少，住房剛需增長的基礎動力，已經明顯式微。
其次，2017年，我國居民總負債佔可支配收入的比重從2008年的31%上升到79%，居民負債率的大幅上升疊加可支配收入增長速度的下降，導致居民的住宅購買力受到嚴重削弱。
第三，隨著利率中樞上抬和住房信貸優惠政策的終結，支撐房價持續上漲的寬鬆貨幣環境已不復存在。
第四，一、二線城市的限購限貸政策嚴厲地制約了投資性購房需求。
綜上所述，無論從人口因素，收入因素、貨幣環境還是信貸政策來看，未來支撐房地產價格持續上漲的條件都已不復存在。在這種情形下，房價上漲預期的改變只是時間問題。
李迅雷認為，中國房地產已經步入下行週期，未來能否穩住則顯得非常重要。
—— 中泰證券首席經濟學家 李迅雷
對未來房價怎麼走？李迅雷認為，中國房地產已經步入下行週期，未來能否穩住則顯得非常重要。
一旦房價下跌，地方財政、土地財政收入會大幅下降，現在地方政府的債務比預期還是要高，如果土地財政收入大幅下降，地方政府債務壓力會進一步提高，對房地產公司來說，現金流會變差，銀行的壞賬率會上升，房價下跌還會導致居民還貸意願減少，違約增多。房地產才是中國經濟的核心資產，其他資產價格下跌，不會導致系統性金融風險，一旦房價出現大幅下跌，肯定會出現金融危機。
今年三季度以來，房地產銷售存在下滑，主要由於密集的政策調控，帶來了市場的修正，不是房價趨勢性下調。 預計明年二季度以後，一二線城市的房價將創新高。 近期房價的下跌屬於政帶來的異動。
—— 安信證券首席經濟學家 高善文
如果再來一波房價上漲，監管層會很被動。預測未來更多城市，房價將回到雙軌制，窮人配給制（廉租房、公租房），富人市場化（放開房價），這應該是長期走向。目前政府被迫延續現有的房價政策，需求只會被推遲，但不會被消滅，而且沒有新增供應，反而為未來房價上漲積累了購買力，這也符合地方政府的利益。
深層次問題，中國城鎮化趨勢是否已結束？市場短期的收縮是以長期的上漲為代價。我們認為中國城市化發展遠遠沒有結束，從第二三產業從業人員看，城市化過程還沒有結束。
PS：高善文的觀點爭議很大，本人也已闢謠說是歪曲，大家僅作參考。
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